Ngày nay, nhu cầu về bất động sản không ngừng tăng lên, tuy nhiên việc tìm kiếm bất động sản ưng ý có thể rất khó. Bởi vậy, các công ty kinh doanh bất động sản được thành lập và được nhiều người biết tới. Vậy việc mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản cần lưu ý những gì? Hãy cùng tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:
“1.Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Còn mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản có thể hiểu là việc tổ chức, cá nhân mua hoặc bán nhà/chuyển nhượng nhà với công ty kinh doanh bất động sản.
3. Các đối tượng được mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các đối tượng được mua nhà với công ty kinh doanh bất động sản như sau:
“Điều 14. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê cấc loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đẩu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sỏ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
3.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.”
Theo đó, các đối tượng được mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước: được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê mà không được mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua các loại bất động sản để sử dụng
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: chỉ được mua, nhận chuyển nhượng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đẩu tư nước ngoài: được mua nhà để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản.
4. Tài sản là nhà được mua bán với Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để nhà đưa vào kinh doanh/ nhà được mua bán với Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối vôi nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
===>>> Xem thêm:Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở xã hội
5. Lưu ý về các loại nhà được mua bán với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì các loại nhà được mua bán với công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Nhà có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
6. Các nguyên tắc khi mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản
Việc mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các nguyên tắc được quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
“Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
===>>> Xem thêm:Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản
7. Quy định về Hợp đồng mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản thì việc kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tính bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sỏ tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
“1.Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.”
2.Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chúng hoặc chứng thực.
3.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chúng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”
Theo đó, việc mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản phải lập thành hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chúng hoặc chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
===>>> Xem thêm:Tư vấn Hợp đồng mua bán nhà đất
===>>> Xem thêm:Mẫu Hợp đồng mua bán đất| Tư vấn Luật Thái An™
8. Giá mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản được quy định thế nào?
Căn cứ Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản, trong đó có nhà như sau:
“Giá mua bấn, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.
Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì cấc bên phải thực hiện theo quy định đó.”
Trong trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở do Nhà nước bỏ vốn đầu tư mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
9. Lưu ý về vấn đề bảo hành nhà đã bán khi mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề bảo hành đối với nhà đã bán như sau:
- Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.
10. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà
Căn cứ Điều 21, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà như sau:
Thứ nhất, quyền của bên bán nhà:
- Yêu cầu bên mua nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Không bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên bán nhà:
- Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
- Giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo hành nhà đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
11. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà
Căn cứ Điều 23, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà như sau:
Thứ nhất, quyền của bên mua nhà:
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên mua nhà:
- Thanh toán đủ tiền mua nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nhận nhà kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Trên đây là tổng hợp các quy định về mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm: Đất tăng thêm có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
===>>> Xem thêm:Hướng dẫn soạn thảo và mẫu hợp đồng liên doanh kinh doanh bất động sản
===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
12. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An
Bất động sản đang là một trong những thị trường tiềm năng và sinh lời nhanh chóng, thế nhưng cũng kèm theo đó là tỷ lệ rủi ro cao, đặc biệt nếu các chủ thể đầu tư thiếu hiểu biết pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà ở, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng 24/7 trong lĩnh vực pháp lý.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.