Quy định về đất ở tại nông thôn theo Luật Đất đai năm 2024

Trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội, đất ở tại nông thôn ngày càng trở thành một vấn đề quan trọng đối với cả người dân và các nhà hoạch định chính sách. Sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa, và nhu cầu về nhà ở đã khiến cho đất ở nông thôn trở nên khan hiếm hơn và đòi hỏi nhiều quy định cụ thể từ phía pháp luật.

Trong bài viết này của Công ty Luật Thái An, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu các quy định liên quan đến đất ở tại nông thôn theo Luật Đất đai hiện hành, từ khái niệm, phân loại đến các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất..

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy định về đất ở tại nông thôn theo pháp luật hiện hành 

Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy định về đất ở tại nông thôn theo pháp luật hiện hành là các văn bản pháp luật sau đây:

  • Luật Đất đai năm 2024; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15
  • Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024;
  • Thông tư 08/2024/TT-BTNMT

2. Đất ở tại nông thôn là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:

Điều 195. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.

Theo đó, Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn. Đất ở tại nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định chi tiết khái niệm của đất ở tại nông thông như sau: .

” Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã.”

Khác với các loại đất nông nghiệp hay đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn có mục đích chính là phục vụ sinh hoạt của con người. Đây là loại đất quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội tại các khu vực nông thôn, nơi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ.

Việc hiểu rõ các quy định liên quan đến đất ở tại nông thôn không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn giúp cho việc sử dụng đất hiệu quả, đúng pháp luật.

Căn cứ theo Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT có quy định cụ thể về mã ký hiệu loại đất, mã ký hiệu đối tượng sử dụng đất, mã ký hiệu đối tượng được giao đất thì đất ở tại nông thôn có ký hiệu là ONT.

 Đất ở tại nông thôn
 Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn – Nguồn: Luật Thái An

3. Hạn mức giao đất ở tại nông thôn cho cá nhân là bao nhiêu?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 195. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.

2. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.

3. Đất ở tại nông thôn phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Hạn mức đất là diện tích đất ở nông thôn tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng do được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang, nhằm khống chế diện tích đất được phép giao và tránh hiện tượng giao đất một cách tùy tiện với diện tích lớn.

Hiện nay không có quy định áp dụng chung về hạn mức giao đất ở tại nông thôn cho cá nhân. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.

4. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ở tại nông thôn là gì?

Căn cứ theo Điều 31 Luật Đất đai 2024, các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đó là:

  • Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
  • Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
  • Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
  • Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
  • Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
  • Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

5. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại nông thôn

a. Khi nào có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại nông thôn ?

Trong một số trường hợp, người dân có thể muốn chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở để phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà cửa. Hộ gia đình, cá nhân có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Căn cứ cho việc chuyển đổi  này là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất này phải tuân theo quy định của pháp luật và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b. Các bước chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại nông thôn 

Căn cứ Chương VI, nghị định số 102/2024/NĐ-CP các bước để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

Bước 1: Nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất nộp đơn tại cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã theo quy định, gồm:

  •  Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật đất đai năm 2024;
  •  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về đất…;
  •  Trích đo địa chính thửa đất;

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Thẩm định và phê duyệt:

Cơ quan nhà nước tiến hành thẩm định xem đất có đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng hay không, bao gồm kiểm tra quy hoạch, tình trạng sử dụng đất hiện tại và các yếu tố khác.

Bước 3: Nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất phải nộp một khoản phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.

Bước 4: Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

Bước 5: Cấp giấy chứng nhận

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

6. Quy hoạch và hạn chế về đất ở tại nông thôn

Quy hoạch sử dụng đất tại nông thôn được cơ quan nhà nước thực hiện nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực. Quy hoạch này quy định rõ ràng về:

  • Diện tích đất ở tối thiểu: Tại nhiều địa phương, đất ở nông thôn phải có diện tích tối thiểu theo quy định của từng vùng.
  • Hạn chế về xây dựng: Một số vùng nông thôn có quy định hạn chế về chiều cao hoặc diện tích xây dựng nhằm bảo vệ cảnh quan và bảo đảm an ninh, quốc phòng.
  • Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Việc tuân thủ quy hoạch không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa cho toàn bộ khu vực.

7. Những vấn đề pháp lý thường gặp khi sử dụng đất ở tại nông thôn

Trong quá trình sử dụng đất, người dân tại nông thôn thường gặp phải nhiều vấn đề pháp lý như tranh chấp đất đai, đặc biệt là liên quan đến ranh giới đất, thừa kế, hoặc các giao dịch không hợp pháp. Để giải quyết các tranh chấp này, người dân cần nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai và liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc luật sư khi cần thiết.

Việc mua bán và chuyển nhượng đất đai tại nông thôn cũng cần được thực hiện theo đúng quy trình pháp lý, bao gồm việc công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan chức năng để tránh các rủi ro pháp lý.

Kết luận

Đất ở tại nông thôn đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của các vùng nông thôn, đặc biệt là khi nhu cầu xây dựng và sinh hoạt ngày càng gia tăng. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến đất ở không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình mà còn góp phần vào việc phát triển bền vững của địa phương.

Người sử dụng đất cần tuân thủ đầy đủ các quy định về quyền và nghĩa vụ, đồng thời nên tìm hiểu kỹ các quy định về quy hoạch và thủ tục pháp lý khi có nhu cầu chuyển đổi hoặc xây dựng trên đất ở tại nông thôn. Qua đó, họ có thể tránh được những tranh chấp không đáng có và đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả và hợp pháp.

Đàm Thị Lộc