Quy định về đất ở tại đô thị theo Luật Đất đai năm 2024

Trong bài viết này của Công ty Luật Thái An, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu các quy định liên quan đến đất ở tại đô thị theo Luật Đất đai hiện hành, từ khái niệm, phân loại đến các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất..

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy định về đất ở tại đô thị theo pháp luật hiện hành 

Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy định về đất ở tại đô thị theo pháp luật hiện hành là các văn bản pháp luật sau đây:

• Luật Đất đai năm 2024; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024;
•  Thông tư 08/2024/TT-BTNMT

2. Đất ở tại đô thị là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 196 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:

“Điều 196. Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.“

Theo đó, đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định chi tiết khái niệm của đất ở tại đô thị như sau: .

” Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn..”

Theo khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 về phân loại đất như sau:

Phân loại đất

…

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

Vậy đất ở tại đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Căn cứ theo Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT có quy định cụ thể về mã ký hiệu loại đất, mã ký hiệu đối tượng sử dụng đất, mã ký hiệu đối tượng được giao đất thì đất ở tại nông thôn có ký hiệu là OĐT.

Đất ở tại đô thị, bao gồm:

•  Đất để xây dựng nhà ở: bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở thương mại…
•  Đất nhằm mục đích khác phục vụ cho đời sống: bao gồm xây dựng trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…

3. Hạn mức giao đất ở tại nông thôn cho cá nhân là bao nhiêu?

Theo Điều 196 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Đất ở tại đô thị

…

2. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.

3. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

4. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Có thể thấy Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương.

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

Việc cá nhân muốn chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

4. Thuế sử dụng đất ở tại đô thị hiện nay được tính như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Vậy áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất ở tại đô thị được xác định theo công thức sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế được miễn, giảm (đồng)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất x Thuế suất (%)

Quy định về thuế suất:

•  Diện tích trong hạn mức: 0,03%.
•  Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%.
•  Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.

5. Đất ở đô thị có phải đất sử dụng ổn định lâu dài không?

Theo Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:

Đất sử dụng ổn định lâu dài

1. Đất ở.

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này.

3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này.

6. Đất quốc phòng, an ninh.

7. Đất tín ngưỡng.

8. Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật này.

9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.

10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.

11. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.

Theo đó, đất ở trong đó có đất ở tại đô thị thuộc nhóm các loại đất có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài.

6. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ở tại đô thị là gì?

Căn cứ theo Điều 31 Luật Đất đai 2024, các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất nói chung và người sử dụng đất ở tại đô thị nói riêng đó là:

•  Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
•  Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
•  Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
•  Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
•  Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
•  Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
•  Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

7.  Đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn khác nhau như thế nào?

Đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn có những điểm khác nhau như sau:

8. Quy hoạch và sử dụng đất ở đô thị

Việc quy hoạch đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mục đích sử dụng đất, bao gồm cả đất ở. Mỗi đô thị đều có kế hoạch phát triển dài hạn, trong đó quy hoạch đất ở thường liên quan mật thiết đến sự phát triển của cơ sở hạ tầng như đường xá, điện nước, trường học và bệnh viện.

Quy hoạch đất ở đô thị không chỉ tác động đến người sử dụng đất mà còn ảnh hưởng lớn đến giá trị thị trường của đất. Đất nằm trong khu vực được quy hoạch tốt, có hạ tầng phát triển đầy đủ thường có giá trị cao hơn so với các khu vực khác. Điều này làm tăng tính hấp dẫn của đất ở đô thị đối với nhà đầu tư và người dân.

Tuy nhiên, việc quy hoạch và sử dụng đất ở đô thị cũng đối mặt với nhiều thách thức. Một số vấn đề như việc điều chỉnh quy hoạch không đồng bộ, tình trạng lấn chiếm đất trái phép, hoặc tranh chấp đất đai đã và đang gây khó khăn cho quá trình quản lý và sử dụng đất ở tại các khu đô thị.

Kết luận