Ban quản trị nhà chung cư: Tổng hợp các quy định!

Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện các công việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Vậy việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư như thế nào? Ban quản trị nhà chung cư có quyền hạn và trách nhiệm gì? Mời bạn tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1. Ban quản trị nhà chung cư là gì?

Theo Khoản 4 Điều 4 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD thì Ban quản trị thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

2. Có bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư không?

Có hai trường hợp BẮT BUỘC hoặc KHÔNG BẮT BUỘC thành lập Ban quản trị nhà chung cư:

a. Trường hợp không bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư

Khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

  • Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
  • Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại trường hợp bắt buộc thành lập ban quản trị.

b. Trường hợp bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư

Khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản. Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư này.

3. Cách thức hoạt động Ban quản trị nhà chung cư 

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Luật Nhà ở.

Việc triệu tập họp Ban quản trị nhà chung cư, điều kiện họp, cách thức biểu quyết và các nội dung khác có liên quan được thực hiện theo quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

4. Quy định về thành phần Ban quản trị nhà chung cư như nào?

a. Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư

Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc tại Khoản 1 Điều 21 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau:

  • Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;
  • Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

b. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư

Khoản 1 Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư như sau:

  • Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị. Thành viên Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án không cử đại diện tham gia Ban quản trị.
  • Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư.

c. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư

Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

Thành phần ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Khoản 2 Điều 21 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau:

  • Về số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư:
    • Ban quản trị của 1 toà nhà chung cư gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác đang sinh sống trong nhà chung cư đó do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
    • Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do Hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
  • Về thành viên Ban quản trị là đại diện của Chủ đầu tư:
    • Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện do chủ đầu tư cử có thể được Hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị; nếu không được bầu làm Trưởng ban thì được cử làm Phó ban quản trị mà không phải bầu thành viên này;
    • Trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia Ban quản trị thì Hội nghị nhà chung cư bầu một trong các chủ sở hữu của toà nhà chung cư để làm Phó ban quản trị thay thế cho Phó ban quản trị của chủ đầu tư.

Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu:

Thành phần Ban quản trị tòa nhà, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được quy định tại Khoản 3 Điều 21 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do Hội nghị tòa nhà, cụm nhà chung cư quyết định.

4. Quyền của Ban quản trị nhà chung cư như nào?

a. Quyền của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì có quyền sau đây:

  • Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;
  • Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
  • Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
  • Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
  • Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
  • Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;
  • Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

b. Quyền của Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu

Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu thì có quyền sau đây:

  • Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
  • Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
  • Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công:

Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị nhà chung cư thuộc tài sản công thì có quyền sau đây:

  • Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
  • Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.
ban quản trị nhà chung cư
Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo Luật Nhà ở.

5. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như thế nào?

a. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì có trách nhiệm sau đây:

  • Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
  • Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
  • Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
  • Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
  • Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
  • Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
  • Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
  • Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
  • Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định;
  • Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;
  • Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

b. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu:

Khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu thì có trách nhiệm sau đây:

  • Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
  • Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
  • Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
  • Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định;
  • Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;
  • Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật Nhà ở, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý:

  • Trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự
  • Trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

 

Trên đây là phần tư vấn các quy định của pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư của Công ty Luật Thái An. Chúng tôi với đội ngũ Luật sư giỏi và dày dặn kinh nghiệm trong các lĩnh vực, đảm vảo cung cấp dịch vụ uy tín và chất lượng. Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn về luật đất đai nhà ở vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.

Đàm Thị Lộc