Các tranh chấp hợp đồng môi giới thường gặp

CHUYÊN TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG

Bảo vệ quyền lợi, giảm thiểu tổn thất!

Môi giới là một loại hình dịch vụ được phát triển ở nước ta trong những năm gần đây, trong đó môi giới thương mại là một hoạt động thương mại và được pháp luật điều chỉnh tại Luật thương mại 2005. Tuy nhiên qua thực tiễn cho thấy hoạt động môi giới vẫn gặp khá nhiều vướng mắc, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của chính ngành dịch vụ này cũng như nền kinh tế. Sau đây, Luật Thái An sẽ cung cấp thông tin về các tranh chấp hợp đồng môi giới thường gặp như sau:

1. Hợp đồng môi giới là gì?

Môi giới là hoạt động mà theo đó một bên làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Trường hợp bên làm trung gian (bên môi giới) là thương nhân thì đây là hoạt động môi giới thương mại.

Theo đó, Hợp đồng môi giới là thỏa thuận mà theo đó một bên làm trung gian (gọi là bên môi giới) trong việc đàm phán, mua bán giữa các bên cung ứng hàng hóa, dịch vụ và bên môi giới được nhận thù lao theo hợp đồng môi giới.

2. Tranh chấp hợp đồng môi giới là gì?

Tranh chấp hợp đồng môi giới là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của một hoặc cả hai bên chủ thể của hợp đồng về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới.

Tranh chấp hợp đồng môi giới có thể về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia trong hợp đồng mà chủ yếu là liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện quyền và nghĩa vụ tự nguyện thỏa thuận. Hoặc cũng có thể xảy ra tranh chấp phát sinh từ nội dung của hợp đồng, giải thích từ ngữ hợp đồng, thực hiện hợp đồng, sửa đổi, bổ sung chấm dứt hợp đồng….

>>> Xem thêm: Tìm hiểu về hợp đồng môi giới

3. Nguyên nhân xảy ra tranh chấp hợp đồng môi giới phát sinh từ hợp đồng môi giới

3.1. Nguyên nhân chủ quan gây ra tranh chấp hợp đồng môi giới

Các nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng môi giới bao gồm:

  • Tranh chấp hợp đồng môi giới do sự chủ quan của các bên trong việc thiết lập hợp đồng môi giới. Các chủ thể tham gia hợp đồng thiếu hiểu biết về pháp luật khi điều chỉnh quan hệ hợp đồng. Các chủ thể hợp đồng không chú trọng tới các vấn đề về pháp lý mà chỉ quan tâm đến lợi nhuận.
  • Tranh chấp hợp đồng môi giới do các bên lựa chọn hình thức hợp đồng mang nhiều rủi ro, không sử dụng hợp đồng phải bằng văn bản mà chỉ bằng lời nói, hành vi… dẫn đến làm phát sinh những vấn đề tiềm ẩn về tranh chấp giữa các bên thực hiện dịch vụ môi giới và bên được môi giới;
  • Tranh chấp hợp đồng môi giới do các bên chỉ quan tâm đến lợi nhuận, lợi ích của mình mà bất chấp việc vi phạm và phá vỡ các thoả thuận, thiếu đạo đức kinh doanh
  • Đối với các tranh chấp hợp đồng môi giới với các nhà đầu tư nước ngoài thì tranh chấp phát sinh ngoài những nguyên nhân trên còn do: năng lực của doanh nghiệp trong quan hệ thương mại quốc tế còn nhiều hạn chế; sự thiếu hiểu biết về pháp luật và tập quán thương mại quốc tế.
Tranh chấp hợp đồng môi giới
Tranh chấp hợp đồng môi giới thường xuyên xẩy ra nếu không có bản hợp đồng chặt chẽ. – ảnh nguồn internet

3.2. Nguyên nhân khách quan gây ra tranh chấp hợp đồng môi giới

Các nguyên nhân khách quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng môi giới gồm:

  • Sự biến động của những yếu tố như giá cả, tỷ giá, cung cầu hàng hóa, dịch vụ là khác nhau ở mỗi giai đoạn ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên, nhất là bên được môi giới và có thể dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp;
  • Các sự kiện bất khả kháng xảy ra ngẫu nhiên trong thực tế như thiên tai bão lũ, hạn hán, dịch bệnh…sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng, có thể dẫn đến việc chậm thực hiện dịch vụ môi giới của bên môi giới;
  • Sự thay đổi pháp luật, chính sách của Nhà nước có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng môi giới;
  • Đối với các tranh chấp hợp đồng môi giới có yếu tố nước ngoài (ví dụ như môi giới tìm người lao động Việt Nam đi làm việc tại nước ngoài…), ngoài những nguyên nhân khách quan trên còn có thể kể đến các nguyên nhân sau:
    • Hợp đồng môi giới trong thương mại quốc tế là hợp đồng liên quan đến ít nhất hai hệ thống pháp luật của hai quốc gia; ngoài ra, còn có thể liên quan đến tập quán quốc tế điều chỉnh các quan hệ thương mại quốc tế, các bên ký kết lại không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng dẫn đến việc ký kết hợp đồng không đúng, không đầy đủ, dẫn đến cách hiểu không thống nhất làm phát sinh tranh chấp giữa các bên;
    • Sự thay đổi chính sách và pháp luật điều chỉnh quan hệ thương mại quốc tế.

4. Các tranh chấp hợp đồng môi giới thường gặp là gì?

Có 6 loại tranh chấp hợp đồng môi giới như sau:

4.1. Tranh chấp hợp đồng môi giới liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng

Về chủ thể của hợp đồng môi giới: bao gồm bên môi giới, bên được môi giới:

Đối với hợp đồng môi giới thương mại thì bên môi giới phải là thương nhân có đăng kí có đăng ký kinh doanh để thực hiện hoạt động môi giới thương mại nhưng ngành nghề kinh doanh không cần phải trùng với ngành nghề kinh doanh của các bên được môi giới.

Bên được môi giới có thể là các cá nhân, tổ chức và không nhất thiết phải là thương nhân. Ví dụ, trong hợp đồng môi giới nhà đất, bất động sản thì bên môi giới có thể là công ty kinh doanh bất động sản còn bên được môi giới có thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức…

Khi sử dụng dịch vụ môi giới thương mại, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên được môi giới với nhau.

Trường hợp chủ thể hợp đồng môi giới là cá nhân thì cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sư, năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của luật dân sự.

Trường hợp chủ thể hợp đồng môi giới là tổ chức thì thực tế có nhiều hợp đồng được ký bởi người không có thẩm quyền như: Không phải là người đại diện theo pháp luật, không được ủy quyền hoặc là người đại diện theo pháp luật nhưng không có thẩm quyền ký kết. Bên cạnh đó, tranh chấp có thể do Người ký không phải là đại diện theo pháp luật của công ty, có ủy quyền hợp pháp nhưng thực hiện ký hợp đồng vượt quá phạm vi ủy quyền.

Điều này dẫn đến những tranh chấp bởi khi Hợp đồng được ký bởi người không có thẩm quyền của doanh nghiệp, hoặc ký bởi chủ thể không có năng lực ký kết về nguyên tắc sẽ vô hiệu. Tùy từng trường hợp cụ thể mà hợp đồng có thể vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần. Khi đó sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên còn lại.

>>> Xem thêm: Hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý

Phòng ngừa tranh chấp hợp đồng môi giới phát sinh do chủ thể hợp đồng:

Phòng ngừa tranh chấp hợp đồng phát sinh do chủ thể hợp đồng, các chủ thể cần xem xét như sau:

  • Trước khi giao kết hợp đồng cần phải kiểm tra trong Giấy ĐKKD hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương để xem ai là người đại diện theo pháp luật, có thẩm quyền ký kết hợp đồng không?
  •  Yêu cầu cung cấp Văn bản ủy quyền cho nhân viên khi giao dịch hoặc người ký không phải người đại diện theo pháp luật và kiểm tra trong giấy ủy quyền xem người ký có thuộc phạm vi được ủy quyền không (điều kiện ủy quyền, quyền của người được ủy quyền).
  •  Xem xét ngành nghề kinh doanh cũng như năng lực tài chính, nhân sự của bên đối tác.

4.2. Tranh chấp hợp đồng môi giới phát sinh do chủ thể hợp đồng,về vấn đề thanh toán chi phí, thù lao

Một vướng mắc khác mà hoạt động môi giới trong thực tế thường xuyên gặp phải, đó là vấn đề về chế độ thanh toán chi phí, thù lao. Ví dụ như sau khi bên môi giới hoàn thành công việc nhưng bên được môi giới không thanh toán hoặc chậm thanh toán các chi phí, thù lao này.

Thù lao trong hợp đồng là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi bên môi giới giúp bên được môi giới làm việc với bên thứ ba. Thù lao có thể bao gồm cả những chi phí mà bên môi giới bỏ ra khi thực hiện công việc giao dịch, được gọi là chi phí môi giới.

Theo quy định của pháp luật, bên môi giới có quyền hưởng thù lao của bên môi giới từ thời điểm các bên được môi giới kí kết hợp đồng mua bán hàng hoá hay cung ứng dịch vụ thương mại với nhau, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (Điều 153 Luật Thương Mại năm 2005).

Điều đó có nghĩa là việc các bên được môi giới không thực hiện hợp đồng đã giao kết hoàn toàn không làm ảnh hưởng tới quyền hưởng thù lao của bên môi giới. Tuy nhiên, trong hợp đồng môi giới các bên có thể thỏa thuận thù lao môi giới chỉ phát sinh sau khi hợp đồng giữa các bên được môi giới thực hiện dưới các điều kiện mà bên được môi giới mong muốn.

Trong trường hợp, các bên được môi giới không giao kết được hợp đồng với nhau, bên môi giới không được hưởng thù lao môi giới. Nhưng nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên môi giới vẫn có quyền yêu cầu bên được môi giới thanh toán cho mình các chi phí hợp lí liên quan tới việc môi giới.

Nếu trong hợp đồng môi giới, các bên không thỏa thuận mức thù lao thì mức thù lao môi giới được xác định theo giá của loại dịch vụ đó trong các điều kiện tương tự về phương thức cung ứng, thị trường địa lí, phương thức thanh toán và các điều kiện khác có ảnh hưởng đến giá dịch vụ.

Vậy nên, để hạn chế tranh chấp về vấn đề này, trong hợp đồng môi giới, các bên cần thỏa thuận một cách cụ thể, chi tiết các khoản thù lao, chi phí, phường thức thanh toán, … và mức thanh toán chi phí trong một số trường hợp dự liệu khác. Đồng thời, trong hợp đồng cũng phải quy định mức lãi suất trong trường hợp bên được môi giới chậm thanh toán thù lao, chi phí môi giới.

4.3. Tranh chấp hợp đồng môi giới về đối tượng và nội dung môi giới trong hợp đồng môi giới

Thông thường, mục đích của bên môi giới là tìm kiếm lợi nhuận dựa trên thù lao được trả từ hoạt động môi giới; còn bên được môi giới là tìm kiếm và cung cấp thông tin về đối tác cho bên được môi giới, tiến hành các hoạt động giới thiệu hàng hóa dịch vụ môi giới đến người được môi giới, thu xếp để các bên tiếp xúc với nhau … Đối tượng của hợp đồng môi giới là công việc môi giới nhằm kết nối các mối quan hệ với nhau (có thể là giúp các bên ký kết hợp đồng).

Vậy nên, khi các bên trong hợp đồng môi giới không đạt được mục đích, đối tượng như mong muốn thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Ngoài ra, Bên môi giới sẽ chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới, nhưng không chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ.

Ví dụ: Bên A là công ty chuyên môi giới nhà đất và Bên B là cá nhân có nhu cầu mua đất. Hai bên ký hợp đồng môi giới với mục đích là Bên B tìm được mảnh đất có diện tích từ 800m2-100m2 tại khu vực C trong thời hạn 2 tháng và Bên B đã chuyển trước 30% phí môi giới cho Bên A. Tuy nhiên, trong thời gian này, dù đã giới thiệu nhiều mảnh đất cho Bên A nhưng Bên B vẫn không chọn được mảnh đất như mong muốn nên hai bên phát sinh mâu thuẫn và Bên B muốn đòi lại phí môi giới.

Do đó, hai bên cần thỏa thuận với nhau rõ ràng, chi tiết về đối tượng môi giới của hợp đồng và cần có đầy đủ thông tin chi tiết về đối tượng môi giới đó, tránh nhầm lẫn đối với những đối tượng môi giới tương tự khác. Ngoài ra, cần xác nhận nội dung về việc bên môi giới được bên được môi giới đồng ý giao cho bên môi giới thực hiện việc môi giới đối với đối tượng của hợp đồng.

4.4. Tranh chấp hợp đồng môi giới do hành vi vi phạm nghĩa vụ khác trong trong hợp đồng

Tranh chấp hợp đồng môi giới từ bên môi giới:

Thông thường, trong hợp đồng môi giới, bên môi giới có trách nhiệm: bảo quản các mẫu hàng hoá, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới; Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới; Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có uỷ quyền của bên được môi giới.

Vậy nên, khi bên môi giới vi phạm một trong các nghĩa vụ nêu trên thì có thể dẫn đến mâu thuẫn với bên được môi giới. Ví dụ như trong một hợp đồng môi giới chuyển nhượng đất và tài sản trên đất, bên môi giới lại tiết lộ các thông tin về bên được môi giới nhằm thông đồng với bên thứ 3 (ví dụ như việc bên được môi giới đang cần tiền trả nợ nên muốn bán gấp) khiến cho giá chuyển nhượng không được như ý muốn của bên được môi giới… Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên được môi giới

Tranh chấp hợp đồng môi giới từ bên được môi giới:

Ngoài nghĩa vụ trả thù lao môi giới và các chi phí hợp lý khác cho bên môi giới thì Bên được môi giới còn có trách nhiệm cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hoá, dịch vụ cần được môi giới. Do đó, nếu bên được môi giới cung cấp không đủ, không đúng, không hợp pháp các thông tin liên quan đến hàng hóa, dịch vụ cần môi giới thì rất có khả năng xảy ra tranh chấp, đặc biệt là tranh chấp với bên thứ 3.

Ví dụ như việc bên được môi giới muốn bán một chiếc xe ô tô, tuy nhiên, những thông tin mà bên được môi giới cung cấp cho bên môi giới không đúng với tình trạng xe hiện tại (chẳng hạn như xe đã bị tháo lắp, thay thế nhiều bộ phận, chức năng không được đúng như thông tin đã cung cấp). Điều này dẫn tới những mâu thuẫn với bên thứ 3, nhất là khi sau khi môi giới cho bên bán bán được xe nhưng khi bên mua vừa nhận xe thì xe xảy ra sự cố về máy móc….

Như vậy, để hạn chế tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, các bên cần nghiên cứu kỹ các nội dung trong hợp đồng, quy định chi tiết trách nhiệm của các bên, trách nhiệm phạt hợp đồng khi vi phạm và vấn đề bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế xảy ra.

4.5. Tranh chấp hợp đồng môi giới tư bên môi giới do một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng

Cũng như các loại hợp đồng khác, Hợp đồng môi giới thường chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

  • Theo thỏa thuận của các bên;
  • Hết thời hạn thỏa thuận ghi trong hợp đồng;
  • Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Chấm dứt hợp đồng theo luật

Thực tế, đa số các tranh chấp phát sinh do một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo trước. Khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng trình tự thủ tục thỏa thuận tại hợp đồng, nếu gây thiệt hại cho bên kia (trừ trong trường hợp bất khả kháng) thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra và chịu phạt vi phạm hợp đồng.

Khi hợp đồng môi giới không quy định chi tiết về các trường hợp chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm khi đơn phường chấm dứt hợp đồng thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp xảy ra, bao gồm cả về vấn đề bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng.

4.6. Một số tranh chấp hợp đồng môi giới đặc thù

Thực tế, các tranh chấp về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản thường xuyên xảy ra như: Dự án vướng tranh chấp, môi giới phải liên đới chịu trách nhiệm. Khi tiến hành đòi lại tiền cọc từ sàn phân phối, khách hàng nhận được câu trả lời “từ chối” từ phía sàn với lý do tiền đã chuyển cho chủ đầu tư, sàn phân phối chỉ là đơn vị trung gian và không có trách nhiệm.

Điều này là do Khách hàng mua đất thông qua những nhà môi giới thiếu trách nhiệm, kém năng lực thẩm định dự án hay vi phạm luật thì phần thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra phần lớn thuộc về người mua.

5. Luật sư giúp phòng tranh chấp hợp đồng môi giới như thế nào ?

Luật sư đóng một vai trò quan trọng trong việc giúp phòng ngừa tranh chấp hợp đồng môi giới. Trong lĩnh vực môi giới, dù là bất động sản, tài chính hay các dịch vụ khác, luật sư cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý để đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện một cách minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Họ giúp khách hàng hiểu rõ các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng, từ đó ngăn ngừa những hiểu lầm và tranh chấp có thể xảy ra. Luật sư cũng tham gia vào quá trình soạn thảo và xem xét hợp đồng, đảm bảo rằng mọi điều khoản đều công bằng và không vi phạm quy định pháp luật.

Ngoài ra, họ còn cung cấp lời khuyên và giải pháp phòng ngừa rủi ro, như việc khuyến nghị bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc các biện pháp bảo vệ pháp lý khác. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, luật sư sẽ đại diện cho khách hàng tại tòa án hoặc trong các cuộc đàm phán giải quyết tranh chấp, mang lại cơ hội giải quyết vấn đề một cách hiệu quả và nhanh chóng. Sự hỗ trợ của luật sư không chỉ giúp khách hàng tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có mà còn đảm bảo quyền lợi của họ được bảo vệ một cách tốt nhất.

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)