Công ty kinh doanh bất động sản là là loại hình công ty hoạt động trên lĩnh vực bất động sản phổ biến trên thị trường hiện nay. Mô hình công ty này được nhà nước cho phép người nước ngoài đầu tư nên thường gọi là công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài. Để tìm hiểu điều kiện, thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài, Công ty Luật Thái An xin tư vấn trong bài viết dưới đây.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh thành lập công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Cơ sở pháp lý điều chỉnh thành lập công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài là các văn bản pháp luật sau đây:
- Luật đầu tư 2014;
- Luật doanh nghiệp 2014;
- Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;
- Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư;
- Quyết định 10/2007/QĐ-TTg ban hành hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam;
- Biểu cam kết của Việt Nam trong WTO;
- Các Hiệp định tự do thương mại song phương và đa phương mà Việt Nam tham gia (FTAs);
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;
- Luật Thuế xuất nhập khẩu;
- Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản
Khi thành lập công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài, trước hết nhà đầu tư nước ngoài cần hiểu các điều kiện của pháp luật đối với việc đầu tư của mình. Muốn đầu tư vào Việt Nam, nhà đầu tư phải thỏa mãn:
a) Điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài:
Điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài là các điều kiện được áp dụng đối với tất cả các nhà đầu tư mang quốc tịch nước ngoài phải đáp ứng trước khi tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Đây là điều kiện được áp dụng theo tiêu chí quốc tịch của doanh nghiệp.
Điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài gồm có:
- các điều kiện của Pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật đầu tư và luật khác có liên quan như luật chuyên ngành
- các điều kiện đầu tư theo quy định của điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, trong trường hợp có sự khác biệt trong quy định của pháp luật Việt Nam và điều ước quốc tế
Trong khuôn khổ WTO, các hiệp định thương mại tự do thì không quy định về điều kiện đối với đầu tư nước ngoài tại Biểu cam kết của Việt Nam.
Theo Pháp luật Việt Nam, phạm vi hoạt động của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có chức năng kinh doanh bất động sản gồm:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
b) Điều kiện kinh doanh:
Điều kiện kinh doanh là điều kiện được áp dụng đối với tất cả các doanh nghiệp (không phân biệt quốc tịch của doanh nghiệp) khi tiến hành hoạt động kinh doanh các ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục đầu tư kinh doanh có điều kiện. Điều kiện được áp dụng theo tiêu chí ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dưới hình thức đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cần có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.
3. Các hình thức đầu tư của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Nhà đầu tư có thể chọn một trong các hình thức sau:
- Thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, chi tiết có tại Thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài.
- Liên doanh với công ty Việt Nam: chi tiết có tại bài viết Thành lập công ty liên doanh
- Góp vốn (mua cổ phần, phần vốn góp) vào công ty Việt Nam: kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện đối với đầu tư nước ngoài nên phải xin chấp thuận của Sở Kế hoạch đầu tư nơi công ty Việt Nam đặt trụ sở. Chi tiết có tại bài viết Chuyển nhượng vốn cho người nước ngoài.
4. Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Để thành lập công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài, cần thực hiện hai bước cơ bản sau:
a) Xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Nhà đầu tư phải đáp ứng được các điều kiện về đầu tư nước ngoài như trình bầy ở phần 2 mục a nêu trên thì mới được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Để hiểu rõ hơn về thủ tục, bạn hãy đọc bài viết Xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
b) Xin Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Thủ tục này cũng thực hiện tại Sở kế hoạch đầu tư nơi công ty đặt trụ sở. Bạn có thể chọn một trong các loại hình công ty TNHH 1 thành viên, công ty TNHH 2 thành viên trở lên và công ty cổ phần. Thời gian xử lý là 5 ngày làm việc. Để biết rõ về đặc điểm từng loại hình công ty, hồ sơ và thủ tục thành lập, bạn vui lòng tham khảo:
- Thủ tục thành lập công ty cổ phần
- Thủ tục thành lập công ty THNN một thành viên
- Thủ tục thành lập công ty THNN hai thành viên trở lên
5. Các vấn đề liên quan tới kế toán, tài chính đối với công ty kinh doanh bất động sản
a) Lập hồ sơ khai thuế ban đầu của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Khi nhận được Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp thực hiện đăng ký hồ sơ khai thuế ban đầu tại Chi cục thuế quận/huyện nơi doanh nghiệp đặt trụ trở chính, đồng thời làm thủ tục đặt in và phát hành hóa đơn. Để biết thêm chi tiết, mời bạn tham khảo bài viết Thủ tục đăng ký hồ sơ khai thuê ban đầu.
Lưu ý: Đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài: Việc lập hồ sơ kê khai thuế ban đầu được tiến hành tại Cục thuế cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.
b) Các loại thuế và phí cơ bản phải nộp của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Công ty kinh doanh bất động sản phải nộp các loại thuế sau:
- Lệ phí môn bài:
- Công ty có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 (ba triệu) đồng/năm;
- Công ty có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000 (hai triệu) đồng/năm;
- Thuế VAT: thuế suất 10% đối với hàng hóa, dịch vụ công ty cung cấp. Nếu doanh nghiệp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở thì thuế suất là 5%. Để hiểu hơn về VAT, bạn hãy đọc bài viết Các vấn đề cơ bản về thuế giá trị gia tăng.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: thuế suất 20% đối với doanh thu của công ty sau khi trừ chi phí hợp lệ. Lưu ý, nếu trong ba năm đầu doanh nghiệp chưa phát sinh doanh thu thì không phải chịu thuế.
- Thuế thu nhập cá nhân của nhân viên công ty theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thuế xuất nhập khẩu: Áp dụng nếu công ty xuất khẩu, nhập khẩu hàng hóa thuộc đối tượng chịu thuế xuất nhập khẩu.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Áp dụng nếu doanh nghiệp sử dụng đất phi nông nghiệp với mục đích kinh doanh. Bạn có thể tham khảo bài viết Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
6. Ưu đãi đầu tư đối với công ty kinh doanh bất động sản?
Công ty kinh doanh bất động sản được hưởng ưu đãi nếu:
- Xây dựng chung cư cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; xây dựng ký túc xá sinh viên và xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội; đầu tư xây dựng các khu đô thị chức năng (bao gồm nhà trẻ, trường học, bệnh viện) phục vụ công nhân:
- Thuế suất TNDN là 10% theo điểm b khoản 2 Điều 13 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, được sửa đổi bổ sung bởi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi năm 2013;
- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 118/2015/NĐ-CP;
- Giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Căn cứ khoản 2 Điều 6 Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 118/2015/NĐ-CP)
- Đầu tư xây dựng nghĩa trang, cơ sở dịch vụ hỏa táng, điện táng: Thuế suất TNDN là 10% trong suốt thời gian hoạt động (theo điểm a khoản 2 Điều 13 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, được sửa đổi bổ sung bởi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi năm 2013)
- Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn:
- Hưởng thuế suất 10% trong 15 năm, miễn thuế tối đa 4 năm, giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 9 năm tiếp theo
- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định. Nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong nước chưa sản xuất được nhập khẩu để sản xuất của dự án đầu tư (trừ các dự án sản xuất lắp ráp ô tô, xe máy, Điều hòa, máy sưởi điện, tủ lạnh, máy giặt, quạt điện, máy rửa bát đĩa, đầu đĩa, dàn âm thanh, bàn là điện, ấm đun nước, máy sấy khô tóc, làm khô tay và những mặt hàng khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ) được miễn thuế nhập khẩu trong thời hạn 05 (năm) năm, kể từ ngày bắt đầu sản xuất.
- Miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 11 năm tiếp theo thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản
- Dự án tại khu kinh tế, khu công nghệ cao (kể cả khu công nghệ thông tin tập trung được thành lập theo quy định của Chính phủ) không áp dụng đối với dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc trung ương và các đô thị loại I trực thuộc tỉnh:
- Hưởng thuế suất 10% trong 15 năm, miễn thuế tối đa 4 năm, giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 9 năm tiếp theo
- Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quyết định của Chính phủ
- Dự án tại khu công nghiệp, khu chế xuất (trừ các khu công nghiệp tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội thuận lợi):
- Hưởng thuế suất 10% trong 15 năm, miễn thuế tối đa 2 năm, giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 4 năm tiếp theo.
- Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quyết định của Chính phủ
- Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn:
- Hưởng thuế suất 20% trong 15 năm; miễn thuế tối đa không quá hai năm, giảm 50% số thuế phải nộp không quá bốn năm tiếp theo.
- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định
- Giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 7 năm tiếp theo thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản
- Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên (không bao gồm lao động làm việc không trọn thời gian và lao động có hợp đồng lao động dưới 12 tháng):
- Hưởng thuế suất 20% trong 15 năm.
- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định
- Giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Bạn hãy tham khảo Danh sách địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Thời gian miễn thuế, giảm thuế được tính từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư, trường hợp không có thu nhập chịu thuế trong ba năm đầu, kể từ năm đầu tiên có doanh thu từ dự án thì thời gian miễn thuế, giảm thuế được tính từ năm thứ tư.
7. Các vấn đề về lao động và bảo hiểm đối với công ty kinh doanh bất động sản
a) Hợp đồng lao động của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Công ty cần ký hợp đồng lao động theo các quy định tại Điều 15 Bộ luật Lao động 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Khi ký Hợp đồng lao động cần lưu ý các vấn đề sau:
- Chủ thể của hợp đồng lao động
- Nội dung cơ bản của hợp đồng lao động
- Thời hạn của hợp đồng lao động…
- …
b) Nội quy lao động, Thỏa ước lao động tập thể của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Theo quy định của pháp luật, công ty có từ 10 nhân viên trở lên phải có Nội quy lao động đăng ký với Sở Lao động Thương binh Xã hội nơi công ty đặt trụ sở. Nội quy sẽ là căn cứ cho các quyết định của công ty về kỷ luật, khen thưởng, sa thải …người lao động. Bạn có thể tham khảo bài viết Soạn thảo và đăng ký Nội quy lao động.
Các công ty lớn với số hàng trăm nhân viên nên có Thỏa ước lao động tập thể. Doanh nghiệp khởi nghiệp nên tham khảo ý kiến của luật sư về cách xây dựng Thỏa ước lao động tập thể để “đôi bên cùng có lợi”, ngăn ngừa tranh chấp lao động.
c) Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp…của công ty kinh doanh bất động sản vốn nước ngoài
Công ty có nghĩa vụ nộp các loại bảo hiểm (Bảo hiểm xã hội (BHXH), Bảo hiểm y tế (BHYT) và bảo hiểm thất nghiệp (BHTN) cho người lao động khi ký hợp đồng lao động có thời hạn từ 3 tháng trở lên.
8. Dịch vụ thành lập công ty kinh doanh bất động sản
Luật pháp Việt Nam có những quy định chặt chẽ về hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nói riêng. Nếu không am hiểu pháp luật đầu tư Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng có những hành vi vi phạm pháp luật và phải gánh rủi ro pháp lý. Để được tư vấn một cách đầy đủ, nhà đầu tư nước ngoài nên tham khảo dịch vụ của chúng tôi.
Lưu ý
- Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
- Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật đã bị sửa đổi hoặc thay thế.
- Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý liên quan hoặc cần ý kiến pháp lý chuyên sâu cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn pháp luật. Nếu bạn cần dịch vụ, Bạn để lại tin nhắn qua Zalo Công ty Luật Thái An hoặc gửi thư tới contact@luatthaian.vn
Đối tác pháp lý tin cậy
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.