Nhà đất là tài sản rất có giá trị. Nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn ra hàng ngày với giá trị mỗi hợp đồng từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng hoặc hơn nữa. Nếu thiếu hiểu biết pháp luật và thiếu kinh nghiệm, bạn rất dễ mắc bãy bởi các siêu lừa đảo với những thủ đoạn ngày càng tinh vi…

Câu hỏi của khách hàng về những lưu ý khi mua bán nhà đất

Chào Công ty Luật Thái An. Vợ chồng tôi dành dụm được khoản tiền, dự định trong thời gian tới sẽ tìm mua nhà đất để “an cư lạc nghiệp”. Tôi nghe gần đây có nhiều chiêu trò lừa đảo trong mua bán nhà đất. Xin Quý Công ty cho biết những chiêu lừa đảo là gì và cần Lưu ý khi mua bán nhà đất như thế nào?
Chúc Công ty Luật Thái An ngày càng phát triển, xứng đáng là hãng luật cộng đồng!

Luật Thái An trả lời về lưu ý khi mua bán nhà đất

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi cho chúng tôi. Dưới đây là những trường hợp lừa đảo mua bán nhà đất và cách phòng tránh.

1.      Cơ sở pháp lý để trả lời câu hỏi Lưu ý khi mua bán nhà đất:

  • Bộ luật Dân sự 2015
  • Bộ luật Hình sự năm 2015 được sửa đổi, bổ sung
  • Luật Đất đai 2014
  • Luật Công chứng 2014
  • Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại

Gần đây sau đại dịch Covid-19 hoạt động mua bán nhà đất đã bắt đầu sôi động trở lại với mỗi giao dịch giá trị trung bình vài tỷ đồng. Nếu thiếu hiểu biết pháp luật, thiếu tỉnh tảo, chủ quan… bạn rất có thể rơi vào những tình cảnh vô cùng éo le do bị lừa đảo rất tinh vi.

2.      Những chiêu lừa đảo mua bán nhà đất phổ biến

a.      Một thửa đất, một ngôi nhà được rao bán cho nhiều người:

Hình thức lừa đảo này có từ lâu, tuy đơn giản nhưng người mua dễ dàng “sập bẫy”. Người mua thường mắc là do “tham rẻ” do đối tượng đăng tin rao bán nhà đất với giá thấp “bất ngờ” so với thị trường, cùng các thông tin, phương thức thanh toán hấp dẫn khác.

Trong trường hợp đối tượng đã tiếp xúc được với bên mua thì họ thường nêu những lý do để bên mua đặt cọc hoặc thanh toán trước với cam kết viết tay. Khi nhận được tiền và có nguy cơ bị phát hiện thì họ đã chạy biến mất.

b.      Dùng giấy tờ giả để bán nhà đất:

Cách này nhằm cả vào bên bán và bên mua. Đối với bên bán, đối tượng lừa đảo sẽ với tư cách người mua để yêu cầu chính chủ cho xem sổ đỏ, nhằm lấy thông tin sổ và lợi dụng thông tin đó để làm một sổ đỏ giả, lập hồ sơ giả. Bước tiếp theo, vẫn cách này, khi tiếp xúc với chính chủ, bằng cách nào đó họ đánh tráo sổ đỏ giả và sổ thật.

Đối với bên mua, đối tượng lừa đảo sẽ đóng vai người bán dưới hình thức chính chủ hoặc ủy quyền. Cũng có khi họ làm nhiều bộ hồ sơ giả, để bán cho nhiều người cùng lúc. Đến khi bên mua thanh toán  đủ tiền, nhận sổ đỏ để làm thủ tục sang tên thì mọi việc đã rồi.

c.       Dùng nhà đất của người khác để thế chấp vay tiền:

Khi người có nhà đất có nhu cầu vay tiền. Lợi dụng lòng tin của bạn, đối tượng và bạn ký hợp đồng mua bán nhà đất với hình thức cam kết tạm thời giữa bạn và đối tượng hoặc để đối tượng dùng tài sản đó thay bạn vay ngân hàng.

Kết quả là đối tượng vừa được bạn bán tài sản hoặc ủy quyền tiến hành mua bán rồi chiếm đoạt số tiền đó. Nhiều khi đối tượng vay ngân hàng số tiền nhiều hơn bạn cần. Đối tượng cố tình chiếm đoạt số tiền này, mặc ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp của bạn.

d.      Mua bán nhà đất qua vi bằng:

Hình thức lừa đảo mua bán nhà đất này khá phổ biến gần đây. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết về vi bằng của bên mua, đối tượng muốn bán cho bạn những thửa đất phân lô trái phép hoặc nhà đất không đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng… bằng cách lập vi bằng. Rủi ro vô cùng lớn từ việc mua bán đất bất hợp pháp bằng cách lập vi bằng có thể làm cho bạn trắng tay.

Vi bằng cần được hiểu không phải là hợp đồng hay giao dịch. Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức và được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Lập vi bằng ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, hiện trạng nhà đất… để làm chứng cứ nếu có tranh chấp sau này.  Mọi việc liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và đều phải thực hiện qua hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng, chứ không được thông qua cách lập vi bằng.

e.      Đánh tráo hồ sơ nhà đất:

Hình thức này mới xuất hiện trong thời gian gần đây. Thủ đoạn của các đối tượng này là theo dõi các thông tin về “sổ đỏ” được đăng tin rao bán trên mạng. Tiếp đó họ đóng giả là môi giới để tiếp cận với chính chủ yêu cầu gửi trước bản photo các giấy tờ nhà đất và thông tin bên bán. Sau đó chúng làm giả toàn bộ các giấy tờ này đến gặp chính chủ đòi xem sổ đỏ gốc. Nhân chính chủ sơ hở, chúng đánh tráo toàn bộ hồ sơ và đóng giả chính chủ để lừa đảo người mua.

3.      Làm gì để phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất?

Thời gian gần đây các vụ lừa đảo mua bán nhà đất nhắm tới cả bên bán và bên mua xuất hiện ngày một nhiều với các thủ đoạn tinh vi. Bởi vậy, việc trang bị cho mình đủ kiến thức và kinh nghiệm cần thiết để không rơi vào cảnh nửa khóc nửa cười…

Dưới đây là các biện pháp phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất

a.      Kiểm tra đầy đủ thông tin, bao gồm:

Thông tin về quy hoạch: Về nguyên tắc, không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch.

  • Tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch dự án nào hay không.
  • Bên bán nhà có thể không biết nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch, do quy hoạch cách đây quá lâu (quy hoạch treo).
  • Bên mua có thể mang bản photo “sổ đỏ” đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin.
  • Ngoài thông tin về quy hoạch cần thiết nắm được thông tin về thực trạng sổ đỏ và nhà đất, vị trí thửa đất, sự trùng khớp giữa sổ đỏ và thực trạng đo đạc thửa đất

Thông tin về tranh chấp:

  • Đối với những tranh chấp liên quan đến nhà đất dự định mua, bên mua có thể tìm kiếm thông tin qua địa phương, hàng xóm hoặc thông qua internet, truyền hình, hay cơ sở dữ liệu của công chứng
  • Nhưng những tranh chấp nhà đất nhỏ như tranh chấp lối đi, ranh giới bờ tường, đường thoát nước…với hàng xóm thì có thể hỏi tổ trưởng tổ dân phố, UBND phường, xã nơi có nhà đất.

Thông tin vay nợ thế chấp

  • Trường hợp “sổ đỏ” đã được thế chấp ngân hàng thì chỉ cần xem trang 4 là biết. Hoặc có thể có đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
  • Ngoài ra, để biết xem nhà đất đó có đang được thế chấp ở đâu không, có thể tra cưuú qua mạng công chứng.
  • Sẽ gặp khó khăn truy cứu nguồn gốc nhà đất nếu sổ đỏ đó được thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cầm đồ.
  • Mặc dù việc cho vay nóng hoặc cho vay nặng lãi có cầm cố, thế chấp sổ đỏ sẽ không  được pháp luật công nhận, nhưng trên thực tế lại ảnh hưởng rất lớn đến việc mua bán nhà đất. Thông thường trong trường hợp này bên mua cũng chịu rủi ro cao.

Tìm hiểu thông tin người bán, người mua

  • Cần xác định chính chủ mua, bán.
  • Trường hợp người bán là chính chủ, khi tiếp xúc trao đổi bạn cần xác định mức độ tin cậy và trung thực của họ. Nếu phán đoán, đánh giá sai về mức độ trung thực và tin cậy thì bạn có thể phải trả giá đắt như trường hợp đánh giá sai tính pháp lý của giấy tờ nhà đất…

Trường hợp mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền:

  • Bạn nên liên hệ với các cơ quan công chứng, nơi ban hành hợp đồng ủy quyền, để xác định hợp đồng ủy quyền đó có hợp pháp không. Ngoài ra, bạn cần kiểm tra các giấy tờ liên quan như CMND, căn cước công dân, hộ khẩu…
  • Cần nhớ: Bên môi giới chỉ là bên trung gian, nếu họ không được bên bán ủy quyền hợp lệ để bán nhà đất.
  • Ngoài việc kiểm tra các thông tin trên, rất nên tìm hiểu thông tin liên quan đến bên bán hoặc bên mua, như vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm…Xử lý những thông tin này kết hợp với sự nhạy bén của bạn sẽ hạn chế rủi ro trong giao dịch nhà đất.

b.      Chuẩn bị giấy tờ công chứng

  • Nhà đất là tài sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Việc mua bán nhà đất bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực.
    Thông thường việc lựa chọn văn phòng công chứng do một bên đảm nhận hoặc theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã lựa chọn được một văn phòng công chứng thì bạn nên chủ động đến trực tiếp hoặc gọi điện để được hướng dẫn những giấy tờ cần thiết trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
  • Trước khi ký hợp đồng công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của bên mua, bên bán.
  • Sẽ là sai lầm nếu bên mua hoàn toàn yên tâm vào việc công chứng viên giúp bạn kiểm tra giấy tờ thật hay giả. Theo Điều 8 Luật Công chứng, người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng. Thế nên, trường hợp trong hồ sơ công chứng có giấy tờ giả mạo thì công chứng viên không chịu trách nhiệm.

Hơn nữa, do công nghệ ngày càng phát triển, việc làm giả một cách tinh vi kiến cho công chứng viên cũng rất khó phân biệt được giấy tờ nào là thật, loại nào là giả.

c.       Ký hợp đồng tại văn phòng công chứng

  • Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Thiếu hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
  • Các thông tin bạn cần đặc biệt chú ý khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất: Thông tin người bán, người mua; Giá trị hợp đồng; Thông tin trên sổ đỏ; Vị trí nhà đất; Phương thức thanh toán và giao giấy tờ… Điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng cần xem xét kỹ lưỡng để tránh bất lợi cho mình.

d.      Thanh toán, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

  • Khi bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng thì về nguyên tắc, giao dịch đã có hiệu lực. Lúc này bên mua thông thường chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao hồ sơ và sổ đỏ gốc.
  • Các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng tại thời điểm khi bên mua chưa giao tiền, còn bên bán chưa giao giấy tờ kèm theo sổ đỏ gốc.
  • Các bên có thể nhờ công chứng viên giữ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ gốc .

e.      Sang tên sổ đỏ

  • Sau khi các bên đã thanh toán và bàn giao hồ sơ cùng sổ đỏ gốc thì cần hoàn tất giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
  • Bạn có thể nhờ Văn phòng công chứng hoặc Công ty luật thực hiện thủ tục này để đỡ mất thời gian, giảm chi phí, lại phòng ngừa được rủi ro. Chỉ khi nào bạn hoàn thành nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ… đối với Nhà nước và sổ đỏ được sang tên bạn thì lúc đó mới thực sự an tâm.

4.      Cần làm gì khi bị lừa đảo mua bán nhà đất?

Các đối tượng lừa đảo mua bán nhà đất có rất nhiều chiêu. Cả bên mua, bên bán không còn cách nào khác là phải để tự bảo vệ mình.

Tùy từng thời điểm phát hiện bị lừa, có thể áp dụng các biện pháp sau.

a.       Đàm phán

  • Trường hợp bên mua là nạn nhân của việc lừa đảo (đã đặt cọc hoặc giao tiền), thì cần cho bên kia rằng bạn sẵn sàng nhờ các cơ quan bảo vệ pháp luật can thiệp.
  • Đàm phán để giải quyết nhanh gọn vụ việc, tránh rắc rối kéo dài.

b.      Ngăn chặn việc mua bán nhà đất

  • Trường hợp bên bán biết mình bị lừa mua bán nhà đất thì việc đầu tiên cần làm là soạn đơn đề nghị ngăn chặn hoạt động mua bán nhà đất đó (đề nghị không công chứng, chứng thực hoặc không sang tên ‘’sổ đỏ”).
  • Đơn này cần gửi ngay đến Sở Tư pháp tỉnh/thành phố nơi có đất; các văn phòng công chứng trên địa bàn; văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất và UBND phường/xã nơi có đất.

c.       Yêu cầu tuyên hủy hợp đồng công chứng, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên

  • Trường hợp có sự nhầm lẫn, lừa đảo hoặc có sự vi phạm nghiêm trọng trong việc công chứng thì theo yêu cầu của các bên liên quan, Tòa án có thẩm quyền hủy hợp đồng công chứng hoặc tuyên hợp đồng vô hiệu. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau, khôi phục lại tình trạng ban đầu…
  • Đối với việc hủy “sổ đỏ”: Theo yêu cầu của các bên liên quan, UBND quận/huyện có thẩm quyền hủy sổ đỏ đã sang tên, nếu có đủ căn cứ.

d.      Tố cáo

  • Tố cáo hành vi lừa đảo là biện pháp cuối cùng mà cả bên mua hoặc bên bán bị lừa cần làm, nếu các biện pháp trên không đạt kết quả; đối tượng lừa đảo chây lỳ hoặc bỏ trốn. Cách này sẽ mất khá nhiều thời gian, công sức để có thể lấy lại tài sản của mình.
  • Biện pháp này đôi khi lại được cân nhắc tiến hành thay thế cho biện pháp yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
  • Đơn tố cáo được gửi đến Công an phường/xã; Công an quận/huyện nơi có đất.
  • Nếu có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, cơ quan chức năng sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can để điều tra vụ việc. Khi xét xử, tòa án có thẩm quyền sẽ áp dụng hình phạt theo quy định của pháp luật hình sự, đồng thời buộc đối tượng (bị cáo) phải bồi thường mọi thiệt hại cho bạn.

Trên đây là những lưu ý quan trọng khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Hãy đọc các BÀI VIẾT LIÊN QUAN dưới đây.

Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy liên hệ với với Công ty Luật Thái An. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

7. Dịch vụ tư vấn luật và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở của Luật Thái An

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Bãn hãy xem bài viết Dịch vụ tư vấn đất đai của Luật Thái An.

Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hãy tham khảo bài viết Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai của chúng tôi.

8. Lưu ý

  • Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
  • Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật liên quan đã bị sửa đổi, thay thế hoặc hết hiệu lực.
  • Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý liên quan hoặc cần ý kiến pháp lý chuyên sâu cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn luật đất đai hoặc gửi Email theo địa chỉ contact@luatthaian.vn. Bạn cũng có thể để lại tin nhắn qua Zalo Công ty Luật Thái An nếu cần sử dụng dịch vụ luật sư của chúng tôi.

 

1900633725