Quản lý nhà chung cư theo luật nhà ở 2023

Chung cư là tòa nhà có nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, được sử dụng bởi khối lượng cư dân lớn. Vì vậy, để đảm bảo chất lượng sống của cư dân trong tòa nhà cần có những quy định về quản lý nhà chung cư. Cùng Công ty Luật Thái An tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây.

1. Quản lý nhà chung cư là gì?

Quản lý nhà chung cư có thể hiểu là quản lý toàn bộ các vấn đề liên quan tới hoạt động của chung cư. Mục đích chính của công việc này là đảm bảo cho các hoạt động trong tòa nhà được diễn ra thuận lợi và an toàn nhất. Quản lý chung cư có nhiều hạng mục khác nhau và dưới đây là một số bộ phận quan trọng nhất:

Quản lý nhà chung cư về an ninh

Đây là hạng mục luôn luôn được khách hàng quan tâm nhất mỗi khi chọn mua căn hộ chung cư. Nhờ có đội an ninh mà tài sản, tính mạng của người dân trong khu chung cư được đảm bảo.

Quản lý kỹ thuật vận hành

Chung cư có hệ thống máy móc vận hành đa dạng từ báo cháy, điện nước, internet cho đến camera quan sát… Tất cả các máy móc cần được đảm bảo hoạt động ổn định và khi có sự cố xảy ra cần khắc phục được ngay. Nên hệ thống quản lý kỹ thuật cũng rất quan trọng, tránh thiệu hại lớn xảy ra.

Quản lý nhà chung cư về tài chính

Để các hoạt động của chung cư được diễn ra thuận lợi, hiệu quả thì những khoản phí chi trả cho dịch vụ vệ sinh, an ninh, cảnh quan, rác thải… là yếu tố không thể thiếu. Ban quản lý chung cư cần đảm bảo quản lý tài chính hợp lý và chính xác để tối ưu hóa hoạt động chung cư.

Quản lý khách hàng

Mỗi ngày sẽ có một lượng lớn khách hàng đến thuê hoặc ra vào chung cư. Chính vì vậy, cần có bộ phận chăm sóc khách hàng để trực tiếp giải đáp những câu hỏi, thắc mắc của các hộ dân trong chung cư, đem lại sự hài lòng cao nhất cho khách.

Quản lý nhà chung cư về vệ sinh

Hầu hết các các ban quản lý chung cư hiện nay đều duy trì đội ngũ làm vệ sinh chuyên nghiệp phục vụ cho tòa nhà. Điều này giúp khu chung cư luôn luôn sạch sẽ, đảm bảo không gian sống trong lành.

2. Ban quản trị nhà chung cư chỉ đạo việc quản lý nhà chung cư

Theo Khoản 4 Điều 4 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD thì Ban quản trị thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

a. Trường hợp không bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư

Khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

  • Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
  • Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại trường hợp bắt buộc thành lập ban quản trị.

b. Trường hợp bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư

Khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:

  • đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự
  • chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

c. Quy định về Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản.

Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư này.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Luật Nhà ở. Việc triệu tập họp Ban quản trị nhà chung cư, điều kiện họp, cách thức biểu quyết và các nội dung khác có liên quan được thực hiện theo quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

quản lý nhà chung cư
Quản lý nhà chung cư phải theo Luật Nhà ở hiện hành.

3. Mô hình quản lý nhà chung cư như thế nào?

Muốn quản lý nhà chung cư hiệu quả cần có một mô hình quản lý nhà chung cư phù hợp. Hiện nay, phổ biến hai mô hình quản lý nhà chung cư là mô hình quản lý nhà chung cư do chủ đầu tư thành lập và quản lý và mô hình quản lý nhà chung cư do đơn vị dịch vụ chuyên nghiệp điều hành. Chủ đầu tư cần căn cứ vào tình hình thực tế của tòa nhà chung cư cũng như khả năng của chủ đầu tư để lựa chọn mô hình quản lý nhà chung cư phù hợp.

a. Mô hình quản lý nhà chung cư do chủ đầu tư thành lập và quản lý

Đây là mô hình thường được các chủ đầu tư ứng dụng cho các tòa nhà chung cư quy mô nhỏ hoặc khi các chủ đầu tư đã có sẵn kinh nghiệm và kiến thức quản lý. Trước khi bàn giao căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư sẽ thành lập ban quản lý chung cư và trực tiếp điều hành hoạt động của tòa nhà chung cư.

Mô hình này khi mới đưa vào hoạt động thường sẽ nhận được sự tán thành của cư dân. Bởi điều chủ đầu tư là người trực tiếp ký kết hợp đồng với cư dân đồng thời cũng là người nắm bắt và hiểu rõ về tòa nhà nhất. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng có thể tiết kiệm được một khoản chi phí cho việc quản lý chung cư khi không phải thuê dịch vụ ngoài.

Tuy vậy, hình thức này cũng tồn tại những bất cập nhất định. Khi phát sinh mâu thuẫn lợi ích giữa dân cư và chủ đầu tư thì sẽ rất khó giải quyết. Ngoài ra, việc chủ đầu tư phải tự xử lý nhiều công việc liên quan đến quản lý chung cư cũng có thể làm gián đoạn xử lý các vấn đề phát sinh đột xuất, cũng như có thể bỏ xót một số việc cần giải quyết ngay lập tức. Đặc biệt là trong trường hợp chủ đầu tư/ ban quản lý tòa nhà thiếu kinh nghiệm quản lý hoặc không có đủ nhân sự để xử lý các đầu việc, dẫn đến quá tải.

b. Mô hình quản lý nhà chung cư do đơn vị dịch vụ chuyên nghiệp điều hành

Đối với mô hình này, ban quản trị chung cư và chủ đầu tư sẽ thuê một đơn vị chuyên nghiệp để quản lý tòa nhà chung cư. Điều này sẽ khắc phục được việc chủ đầu tư không có khả năng chuyên môn về quản lý và giúp cho chung cư hoạt động chuyên nghiệp hơn. Đơn vị này phải là đơn vị đạt đủ điều kiện và được cấp phép vận hành quản lý tòa nhà chung cư theo quy định hiện hành của pháp luật.

Khi hợp đồng được ký kết, đơn vị quản lý chung cư có nghĩa vụ thực hiện các công việc vận hành, phục vụ cư dân cũng như giải quyết các vấn đề phát sinh, đảm bảo lợi ích của cả hai bên cư dân và chủ đầu tư.

Mặc dù mô hình quản lý chung cư này sẽ tốn thêm chi phí quản lý nhưng mô hình này đang rất được các chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà ưa chuộng bởi có nhiều ưu điểm vượt trội như:

  • Giúp giảm thiểu khối lượng công việc phải xử lý cho chủ đầu tư, giúp chủ đầu tư tiết kiệm đáng kể thời gian. Chủ đầu tư không cần phải tự xử lý quá nhiều công việc cùng một lúc, sẽ có thể tập trung nghiên cứu đưa ra định hướng chiến lược cho sự phát triển của tòa nhà.
  • Đơn vị dịch vụ quản lý sẽ luôn có những quy trình làm việc chuyên nghiệp, hệ thống phần mềm và thiết bị hiện đại, nhân sự được đào tạo bài bản chuyên nghiệp. Từ đó giúp cho hoạt động vận hành tòa nhà diễn ra một cách nhất quán, hiệu quả, mang đến những trải nghiệm tốt nhất cho cư dân.
  • Đặc biệt với kinh nghiệm và chuyên môn của mình, các đơn vị này sẽ hỗ trợ đắc lực cho chủ đầu tư tòa nhà trong việc đưa ra định hướng, nhất quán trong mọi khâu chi tiêu, tổ chức, tạo cuộc sống an toàn cho dân cư và cũng sẽ giúp cân bằng quyền lợi của cư dân và chủ đầu tư, tránh mâu thuẫn hai bên.

4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Việc phải có hay không phải có đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là phụ thuộc vào việc toà nhà có thang máy hay không.

Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện một số nội dung liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các quy định của pháp luật về điều kiện, cách thức hoạt động. Chi tiết có tại bài viết sau:

QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ NHƯ THẾ NÀO?

 

Trên đây là phần tư vấn các quy định của pháp luật quản lý nhà chung cư của Công ty Luật Thái An. Chúng tôi với đội ngũ Luật sư giỏi và dày dặn kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật đất đai nhà ở, đảm vảo cung cấp dịch vụ uy tín và chất lượng. Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn về pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.

Đàm Thị Lộc