Hợp đồng với nhà đầu tư và 08 điều cần lưu ý

Để hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện dự án cũng như để đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho các bên thì việc ký kết hợp đồng với nhà đầu tư là vô cùng quan trọng. Dưới đây là 08 điều cần chú ý khi ký hợp đồng với nhà đầu tư.

Sau quá trình lựa chọn nhà đầu tư thì bên mời thầu xác định được nhà thầu phù hợp. Bước tiếp theo là thương thảo, ký kết hợp đồng. Sau đây là các vấn đề pháp lý về hợp đồng nhà thầu mà bạn cần biết:

1. Điều kiện ký kết Hợp đồng với nhà đầu tư

Theo quy định tại Điều 71 Luật đầu tư 2023 thì việc ký kết hợp đồng với nhà đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

  • Tại thời điểm ký kết, hồ sơ dự thầu của nhà đầu tư được lựa chọn còn hiệu lực;
  • Tại thời điểm ký kết, nhà đầu tư được lựa chọn phải bảo đảm đáp ứng năng lực kỹ thuật, tài chính để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu.
  • Hợp đồng được ký kết với nhà đầu tư phải phù hợp với nội dung trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và biên bản đàm phán, hoàn thiện hợp đồng.

Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền hoặc bên mời thầu (trong trường hợp được ủy quyền) ký kết hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn. Đối với nhà đầu tư liên danh, tất cả các thành viên liên danh phải trực tiếp ký, đóng dấu (nếu có) vào văn bản hợp đồng.

2. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng với nhà đầu tư 

Căn cứ khoản 4 Điều 71 Luật đầu tư 2023, Điều 69 Luật đầu tư 2023 thì việc thực hiện hợp đồng với nhà đầu tư cần tuân thủ nguyên tắc:

  • Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện theo hợp đồng đã ký kết.
  • Bảo đảm trung thực, hợp tác và đúng pháp luật.
  • Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

3. Hồ sơ hợp đồng với nhà đầu tư

Tại Điều 72 Luật đầu tư 2023 thì hồ sơ hợp đồng với nhà đầu tư gồm:

  • Văn bản hợp đồng;
  • Phụ lục hợp đồng (nếu có);
  • Biên bản đàm phán, hoàn thiện hợp đồng;
  • Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
  • Hồ sơ dự thầu và tài liệu làm rõ hồ sơ dự thầu của nhà đầu tư được lựa chọn;
  • Hồ sơ mời thầu và tài liệu sửa đổi, bổ sung hồ sơ mời thầu;
  • Tài liệu khác có liên quan.

4. Nội dung hợp đồng với nhà đầu tư

Khoản 1 Điều 73 Luật đầu tư 2023 quy định Hợp đồng với nhà đầu tư bao gồm các nội dung cơ bản sau đây:

  • Thông tin về các bên ký kết hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời hạn hợp đồng;
  • Thông tin về dự án đầu tư kinh doanh, bao gồm: mục tiêu, địa điểm, tiến độ thực hiện dự án; quy mô và tổng vốn đầu tư; điều kiện sử dụng đất và tài nguyên khác (nếu có); phương án, yêu cầu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức xây dựng công trình phụ trợ (nếu có); bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường; trường hợp bất khả kháng và phương án xử lý trong trường hợp bất khả kháng;
  • Trách nhiệm thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức xây dựng công trình phụ trợ (nếu có); giao đất, cho thuê đất (nếu có);
  • Nghĩa vụ của nhà đầu tư trong việc thực hiện các cam kết đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu; việc thành lập doanh nghiệp để quản lý dự án đầu tư kinh doanh (nếu có);
  • Bảo đảm thực hiện hợp đồng; các nguyên tắc, điều kiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng; chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Pháp luật điều chỉnh hợp đồng và cơ chế giải quyết tranh chấp.

5. Thời hạn hợp đồng với nhà đầu tư

  • Thời hạn hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh là khoảng thời gian thực hiện hợp đồng được xác định trong hợp đồng ký kết giữa các bên.
  • Thời hạn hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh được tính từ thời điểm hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh có hiệu lực cho đến khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ thực hiện các cam kết đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh.
  • Hết thời hạn hợp đồng, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

(Căn cứ Điều 74 Luật đầu tư 2023)

hợp đồng với nhà đầu tư
Cần hết sức lưu ý những quy định về Hợp đồng với nhà đầu tư. ảnh minh họa: Luật Thái An

6. Bảo đảm thực hiện hợp đồng với nhà đầu tư

Nhà đầu tư phải thực hiện một trong các biện pháp sau đây để bảo đảm trách nhiệm thực hiện hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực:

  • Nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam;
  • Nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ trong nước, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam.

Căn cứ quy mô, tính chất của dự án đầu tư kinh doanh, giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong hồ sơ mời thầu theo mức xác định từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư.

Thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng tính từ ngày hợp đồng được ký chính thức đến ngày chấm dứt hợp đồng. Trường hợp gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, nhà đầu tư phải gia hạn tương ứng thời gian có hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Nhà đầu tư không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

  • Từ chối thực hiện hợp đồng khi hợp đồng đã có hiệu lực;
  • Vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Thực hiện hợp đồng chậm tiến độ do lỗi của nhà đầu tư nhưng từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng.

7. Sửa đổi hợp đồng với nhà đầu tư

Theo quy định tại Điều 76 Luật đầu tư 2023 thì Hợp đồng với nhà đầu tư được sửa đổi trong các trường hợp sau đây:

  • Điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật về đầu tư dẫn đến thay đổi nội dung hợp đồng đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp này chỉ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Nhà đầu tư phải bảo đảm đáp ứng năng lực kỹ thuật, tài chính để thực hiện sau khi điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh;
  • Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan;
  • Trường hợp khác được các bên thỏa thuận tại hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

  • Việc chuyển nhượng phải được người có thẩm quyền chấp thuận;
  • Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu về năng lực kỹ thuật, tài chính để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh;
  • Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa toàn bộ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh.

8. Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng với nhà đầu tư

8.1 Đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với nhà đầu tư

Căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư xếp thứ nhất được mời đàm phán, hoàn thiện hợp đồng. Trường hợp nhà đầu tư được mời đàm phán, hoàn thiện hợp đồng nhưng không tham dự hoặc từ chối đàm phán hợp đồng thì sẽ không được nhận lại bảo đảm dự thầu.

Cơ sở đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với nhà đầu tư:

  • Báo cáo đánh giá hồ sơ dự thầu;
  • Hồ sơ dự thầu và các tài liệu làm rõ, sửa đổi hồ sơ dự thầu (nếu có) của nhà đầu tư;
  • Hồ sơ mời thầu.

Nguyên tắc đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với nhà đầu tư:

  • Không tiến hành đàm phán, hoàn thiện hợp đồng đối với các nội dung mà nhà đầu tư đã chào thầu theo đúng yêu cầu của hồ sơ mời thầu;
  • Không được làm thay đổi nội dung cơ bản của hồ sơ dự thầu.

Nội dung đàm phán, hoàn thiện hợp đồng:

  •  Những nội dung được đề xuất trong hồ sơ dự thầu nhưng chưa đủ chi tiết, chưa rõ hoặc còn khác nhau; nội dung chưa phù hợp, thống nhất giữa hồ sơ mời thầu và hồ sơ dự thầu có thể dẫn đến tranh chấp hoặc ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng;
  • Các vấn đề phát sinh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư (nếu có) nhằm hoàn thiện các nội dung chi tiết của hợp đồng;
  • Các nội dung khác liên quan đến dự án để có cơ sở xác lập các quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong hợp đồng;
  • Các nội dung cần thiết khác.

Nhà đầu tư không được thay đổi, rút hoặc từ chối thực hiện các nội dung cơ bản đề xuất trong hồ sơ dự thầu đã được bên mời thầu đánh giá đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời thầu, trừ trường hợp các thay đổi do nhà đầu tư đề xuất mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án.

Kết quả đàm phàn, hoàn thiện Hợp đồng

  • Trường hợp đàm phán, hoàn thiện hợp đồng không thành công: bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền xem xét, quyết định hủy kết quả lựa chọn nhà đầu tư và mời nhà đầu tư xếp hạng tiếp theo đàm phán, hoàn thiện hợp đồng. 
  • Trường hợp đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với các nhà đầu tư tiếp theo thành công: bên mời thầu trình, thẩm định, phê duyệt, công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư
  • Trường hợp đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với các nhà đầu tư tiếp theo không thành công: bên mời thầu báo cáo người có thẩm quyền xem xét, quyết định hủy thầu theo quy định

8.2. Ký kết hợp đồng và đăng tải thông tin chủ yếu của hợp đồng với nhà đầu tư

Việc ký kết hợp đồng với nhà đầu tư: thực hiện theo các quy định nêu trên.

Nội dung của hợp đồng với nhà đầu tư: Hợp đồng với nhà đầu tư bao gồm các nội dung cơ bản như sau:

  • Thông tin về các bên ký kết hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời hạn hợp đồng;
  • Thông tin về dự án đầu tư kinh doanh, bao gồm: mục tiêu, địa điểm, tiến độ thực hiện dự án; quy mô và tổng vốn đầu tư; điều kiện sử dụng đất và tài nguyên khác (nếu có); phương án, yêu cầu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức xây dựng công trình phụ trợ (nếu có); bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường; trường hợp bất khả kháng và phương án xử lý trong trường hợp bất khả kháng;
  • Trách nhiệm thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức xây dựng công trình phụ trợ (nếu có); giao đất, cho thuê đất (nếu có);
  • Nghĩa vụ của nhà đầu tư trong việc thực hiện các cam kết đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu; việc thành lập doanh nghiệp để quản lý dự án đầu tư kinh doanh (nếu có);
  • Bảo đảm thực hiện hợp đồng; các nguyên tắc, điều kiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng; chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của các bên;
  •  Pháp luật điều chỉnh hợp đồng và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Đăng tải thông tin trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh có hiệu lực, bên mời thầu có trách nhiệm đăng tải thông tin chủ yếu của hợp đồng. Nội dung đăng tải thông tin gồm:

  • Tên dự án; số hiệu hợp đồng; thời điểm ký kết hợp đồng;
  • Tên, địa chỉ của cơ quan có thẩm quyền;
  • Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;
  • Mục tiêu, quy mô của dự án;
  • Dự kiến tiến độ thực hiện dự án;
  • Địa điểm thực hiện dự án, diện tích, thời hạn sử dụng đất;
  • Dự kiến tổng vốn đầu tư;
  • Một trong các thông tin như giá trị do nhà đầu tư đề xuất về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương trong đơn dự thầu gồm một trong các thông tin sau: giá trị bằng tiền nộp ngân sách nhà nước; tỷ lệ doanh thu nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước; giá hàng hóa, dịch vụ; số lượng công trình công cộng không có mục đích kinh doanh; giá trị của hoạt động trợ giúp xã hội hoặc hoạt động phúc lợi xã hội khác dành cho đối tượng bảo trợ xã hội được xác định theo giá trị bằng tiền hoặc số lượng người được hỗ trợ căn cứ danh sách đối tượng bảo trợ xã hội hoặc hoạt động trợ giúp xã hội của địa phương nơi thực hiện dự án; loại, mức độ độc hại và tổng lượng chất ô nhiễm thải vào môi trường;
  • Các nội dung khác (nếu có).

Như vậy, có thể thấy, hợp đồng với nhà đầu tư rất phức tạp, để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh những tranh chấp, rủi ro không đáng có thì khi đàm phán, soạn thảo, ký kết, thực hiện hợp đồng với nhà đầu tư rất cần sự tư vấn đồng hành của đội ngũ luật sư, luật gia, chuyên gia pháp lý am hiểu và đã từng trực tiếp tham gia tư vấn Hợp đồng với nhà đầu tư nói riêng và pháp luật đấu thầu nói chung.

 

Luật Thái An là một công ty Luật uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong việc tư vấn pháp luật đấu thầu nói riêng, pháp luật doanh nghiệp nói chung. Với đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý giàu kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn, Luật Thái An xứng đáng là lựa chọn hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn pháp luật đấu thầu.

Hãy đến ngay với chúng tôi để được trải nghiệm dịch vụ tốt nhất!

Đàm Thị Lộc
Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)