Thu hồi đất là một thủ tục được quy định rõ trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật (Nghị định, Thông tư…). Việc thu hồi đất cần thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền và theo trình tự, thủ tục theo như quy định. Bất kỳ hành vi thu hồi đất nào không theo các quy định của pháp luật bị coi là vi phạm pháp luật. Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn về thủ tục thu hồi đất trong bài viết dưới đây:
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh trình tự thủ tục thu hồi đất
Cơ sở pháp lý điều chỉnh trình tự, thủ tục thu hồi đất là các văn bản pháp luật sau đây:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Pháp luật quy định các trường hợp thu hồi đất. Nếu đất của bạn thuộc một trong các trường hợp này thì bạn có nghĩa vụ trả lại đất cho Nhà nước, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục thu hồi đất theo đúng quy định của pháp luật.
===>>> Xem thêm: Các trường hợp thu hồi đất
2. Các bước chung trong quy trình thu hồi đất là gì ?
Luật Đất đai quy định 6 bước trong trình tự, thủ tục thu hồi đất đai. Chúng tôi sẽ trình bầy sau đây:
a. Bước 1 trong trình tự thu hồi đất: Thông báo thu hồi đất
Đây là bước đầu tiên trong trình tự thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội được quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013.
UBND có thẩm quyền thu hồi đất gửi thông báo đến từng người có đất thu hồi, thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi, họp phổ biến đên người dân trong khu vực có đất thu hồi.
b. Bước 2 trong trình tự thu hồi đất: Khảo sát, điều tra, kiểm đếm, đo đạc
UBND cấp xã, người sử dụng đất phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
10 ngày sau cuộc vận động , thuyết phục của UBND cấp xã và UBMTTQ cấp xã mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
c. Bước 3 trong trình tự thu hồi đất: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến về phương án theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện UBMTTQ và đại diện những người thu hồi.
d. Bước 4 trong trình tự thu hồi đất: Quyết định thu hồi, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
UBND cấp tỉnh / huyện quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. UBND cấp tỉnh / huyện tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và UBND cấp xã, cụ thể là phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt tại trụ sở UBND cấp xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư, gửi quyết định đến từng người dân có đất bị thu hồi.
Khi người có đất thu hồi không chấp nhận bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng dù dã được vận động, thuyết phục thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất.
đ. Bước 5 trong trình tự thu hồi đất: Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc
Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện được liệt kê tại Khoản 2 Điều 70 Luật Đất đai 2013 và phải thực hiện trong giờ hành chính một cách công khai, khách quan, dân chủ, đảm bảo an toàn, trật tự, phù hợp với quy định pháp luật.
Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền thực hiện việc cưỡng chế theo trình tự, thủ tục thực hiện được quy định tại Khoản 4 Điều 70 Luật Đất đai 2013.
===>>> Xem thêm: Cưỡng chế thu hồi đất
d. Bước 6 trong trình tự thu hồi đất: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất cũng phải tuân theo các nguyên tắc thực hiện giống với nội dung cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm kê bắt buộc và đáp ứng các điều kiện tại Khoản 2 Điều 70 Luật Đất đai 2013.
Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo trình tự, thủ tục thực hiện được quy định tại Khoản 4 Điều 71 Luật Đất đai 2013.
===>>> Xem thêm: Bồi thường do thu hồi đất
3. Lưu ý về quy trình thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai
Căn cứ điểm b khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra;
nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
Theo như quy định trên, trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật đất đai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho cơ quan tranh tra cùng cấp để cơ quan thanh tra tiến hành thẩm tra.
Nếu có kết luận của cơ quan thanh tra là Giấy chứng nhận cấp không đúng quy định pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sẽ thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận biết được Giấy chứng nhận được cấp không đúng.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo, người được thông báo có quyền khiếu nại. Nếu người được thông báo không khiếu nại gì trong thời hạn 30 ngày hoặc có khiếu nại nhưng kết quả giải quyết khiếu nại là khiếu nại sai thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành thu hồi Giấy chứng nhận.
4. Lưu ý về quy trình thu hồi đất nông nghiệp
Việc thu hồi đất nông nghiệp nói riêng và thu hồi các loại đất khác đều tuân theo trình tự quy định chung tại Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
a. Xác định giá đất trong quy trình thu hồi đất nông nghiệp
Cũng như việc thu hồi các loại đất khác, giá đất nông nghiệp bồi thường được xác định bằng ‘giá đất cụ thể’ (theo Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013), theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đối với đất nông nghiệp.
Việc phê duyệt giá đất cụ thể này căn cứ vào các tiêu chí sau:
- cơ sở điều tra
- thu thập thông tin về thửa đất
- giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai
- áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp
Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
b. Xác định các khoản bồi thường trong quy trình thu hồi đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật đất đai năm 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013 thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ngoài ra, người sử dụng đất ngoài còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Điều 84 Luật đất đai năm 2013.
===>>> Xem thêm: Mức bồi thường đất nông nghiệp khi bị thu hồi
5. Lưu ý về quy trình thu hồi đất thực hiện dự án
a. Các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án
Thu hồi đất để thực hiện dự án là việc mà Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích của quốc gia, công cộng trong các trường hợp cụ thể sau đây:
- Thực hiện các dự án quan trọng do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất.
- Thực hiện những dự án do thủ tướng chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất.
- Thực hiện về các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất
b. Trình tự thu hồi đất thực hiện dự án
Quy trình thu hồi đất thực hiện dự án được thực hiện sẽ phức tạp hơn so với các trường hợp khác. Theo đó sẽ bao gồm các bước cơ bản sau:
- Bước 1: Xác định các chủ trương thu hồi đất và chuẩn bị về hồ sơ địa chính.
Căn cứ vào những dự án do hội đồng nhân dân thành phố chấp thuận mà phải thu hồi đất thì bên phía trung tâm phát triển quỹ đất sẽ phối hợp cùng với UBND cấp huyện tiến hành việc khảo sát, điều tra và thống kê sơ sợ dựa trên cơ sở tài liệu hồ sơ địa chính để có thể đề xuất quỹ đất dự kiến thu hồi.
- Bước 2: Trình chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.
- Bước 3: Xây dựng, phê duyệt về kế hoạch thu hồi đất. Giao nhiệm vụ về lập và thực hiện các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 4: Thành lập ra hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 5: Thông báo về thu hồi đất.
- Bước 6: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất.
- Bước 7: Hoàn chỉnh thẩm quyền và phê duyệt về những phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay các quyết định thu hồi đất.
- Bước 8: Đăng ký về kế hoạch vốn hàng năm.
- Bước 9: Tổ chức việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí về tái định cư dựa theo phương án đã được phê duyệt.
- Bước 10: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
6. Khiếu nại về quy trình thu hồi đất như thế nào?
Khi việc thu hồi đất không được thực hiện theo đúng quy định về thẩm quyền thu hồi đất, trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường do thu hồi đất … thì người dân có quyền khiếu nại theo quy định tại Khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó:
- Chủ thể có quyền: người có đất bị thu hồi hoặc cá nhân, tổ chức liên quan.
- Giải quyết khiếu nại:
- Quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất vẫn được tiếp tục thực hiện khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại.
- Khi có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu chưa hoàn thành việc cưỡng chế; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại (nếu có).
- Nhà nước vẫn tiến hành thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất theo quy định dù quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết xong.
Trên đây là phần tư vấn về vấn đề thủ tục thu hồi đất. Để được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp lý về đất đai – luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. Bạn nên tham khảo các bài viết liên quan tại thư mục THU HỒI ĐẤT ĐAI của chúng tôi.
===>>> Xem thêm: Khiếu nại bồi thường đất đai
7. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là rất khôn ngoan vì bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Bãn hãy xem bài viết Dịch vụ tư vấn đất đai của Luật Thái An.
Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Bạn có thể tham khảo bài viết Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai của chúng tôi.
HÃY LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
- Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.