Chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất là một trong những quyền của chủ đất. Tuy nhiên, pháp luật lại đặt ra những giới hạn nhất định đối với quyền này bằng việc quy định những trường hợp không được mua bán đất. Vậy những trường hợp không được mua bán đất là những trường hợp nào? Luật sư Luật Thái An sẽ giải đáp thắc mắc này cho bạn đọc ngay trong phần bài viết dưới đây.
1. Cơ sở pháp lý quy định những trường hợp không được mua bán đất
Cơ sở pháp lý quy định những trường hợp không được mua bán đất là:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP
2. Những trường hợp không được mua bán đất: Không đủ điều kiện mua bán đất
Không đủ điều kiện mua bán đất là một trong những trường hợp không được mua bán đất bao gồm:
===>>> Xem thêm: Điều kiện mua bán đất
- Không có Giấy chứng nhận trừ các trường hợp pháp luật cho được mua bán đất mà không có GCN. Cụ thể theo Điều 168 Luật Đất Đai có hai trường hợp là:
-
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ
- Đất đang tranh chấp: Khi có tranh chấp về đất thì mọi giao dịch liên quan tới đất kể cả mua bán đất cũng không được thực hiện.
- Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Hết thời hạn sử dụng đất: Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không xin gia hạn sử dụng đất thì không được phép bán.
- Có quyết định thu hồi đất
- Chưa thực hiện xong các vấn đề tài chính
===>>> Xem thêm:
3. Những trường hợp không được mua bán đất theo Điều 191
Tại Điều 91 Luật Đất đai có quy định những trường hợp không được mua bán đất. Cụ thể như sau:
- Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các đối tượng bị cấm trong những trường hợp không được mua bán đất này bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
Có một trường hợp ngoại lệ ngoài những trường hợp không được mua bán đất là khi tổ chức kinh tế được mua đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng là được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, muốn mua loại đất này thì cần thuộc diện được phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
===>>> Xem thêm: Những điều cần biết khi mua bán đất nông nghiệp
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: là đang sử dụng đất nông nghiệp; không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp.
Đối với hộ gia đình được coi là trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khi: đang sử dụng đất theo quy định; có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
===>>> Xem thêm: Những lưu ý khi mua bán đất thổ cư
4. Những trường hợp không được mua bán đất khi có điều kiện mua bán theo Điều 192 Luật Đất đai
Điều 192 quy định trường hợp chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, khi không đáp ứng các điều kiện luật định thì sẽ nằm trong những trường hợp không được mua bán đất. Bao gồm những trường hợp không được mua bán đất sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống ngoài khu vực rừng phòng hộ đó.
- Tổ chức kinh tế, cá nhân không được mua đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là đồng bào dân tộc thiểu số trong thời hạn 10 năm kể từ khi có quyết định giao đất của Chính phủ.
===>>> Xem thêm: Những lưu ý khi mua bán đất theo hình thức phân lô, bán nền
5. Những trường hợp mua đất khi là Việt Kiều
Việt Kiều hay còn gọi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua đất tại Việt Nam nhưng họ lại thuộc những trường hợp không được mua bán đất trong các trường hợp sau:
- Không được mua đất nông nghiệp
- Không được mua đất nằm ngoài dự án nhà ở mà không có nhà ở trên đất
- Không được mua đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất nhà ở, xưởng kho..), đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
===>>> Xem thêm: Mua bán đất cần giấy tờ gì?
6. Người nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuộc những trường hợp không được mua đất tại Việt Nam
Theo quy định của pháp luật thì người nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuộc những trường hợp không được mua bán đất, chỉ được mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Lưu ý: Tuy công ty có vốn đầu tư nước ngoài nhưng được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Khi đó, bên bán dự án sẽ trả lại đất cho Nhà nước, Nhà nước sẽ ban hành quyết định giao đất hoặc cho công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất.
===>>> Xem thêm: Quy trình mua bán đất
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về những trường hợp không được mua bán đất . Từ khi viết bài này các quy định của pháp luật đã có thể thay đổi. Nên để được tư vấn chính xác nhất, bạn vui lòng gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Thái An.
8. Quy định về mua bán đất theo tư vấn của Luật Thái An
Từ bao đời nay, người dân Việt Nam không chỉ coi mảnh đất là tài sản thông thường mà còn là cả cơ ngơi, sự nghiệp, quý trọng đất như “tấc đất, tấc vàng”. Vì vậy, mọi giao dịch về đất, nhất là khi mua bán cần phải rất cẩn thận, tuân thủ chặt chẽ các quy định về mua bán đất của pháp luật. Tuy nhiên, điều này là không dễ dàng khi không phải ai cũng hiểu biết pháp luật trong khi nhiều đối tượng lừa đảo, lợi dụng “nhẹ dạ cả tin” của người nông dân để chiếm đoạt tài sản xảy ra ngày càng nhiều.
===>>> Xem thêm: Quy định về mua bán đất đai
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối ưu nhất, người mua bán đất cần tìm đến đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ.
HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
- Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.