Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Các quy định mới nhất!

Hiện nay hoạt động chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Vậy thu nhập phát sinh từ chuyển quyền sử dụng đất sẽ tính như thế nào? Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

1. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Thuế thu nhập cá nhân là một sắc thuế áp dụng đối với những nguồn thu nhập của một cá nhân. Các nguồn thu nhập này đa dạng. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì các nguồn thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Thu nhập từ kinh doanh
• Thu nhập từ tiền lương, tiền công
• Thu nhập từ đầu tư vốn
• Thu nhập từ chuyển nhượng vốn
• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• Thu nhập từ trúng thưởng
• Thu nhập từ bản quyền
• Thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng
• Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

2. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế trong các trường hợp sau:

• Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được tính như thế nào?

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thu nhập tính thuế và thuế suất:

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế * Thuế suất

a. Thu nhập tính thuế 

Trước đây, thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất được xác định là giá chuyển nhượng từng lần quy định tại Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 247 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất tính theo giá đất trong bảng giá đất. Cụ thể bảng giá đất được hiểu là bảng tập hợp giá đất của mỗi loại đất, từng khu vực, vị trí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Hiện tại, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025.

Và các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 theo Luật Đất đai 2024.

b. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển quyền sử dụng đất là 2% trên giá chuyển nhượng theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC.

c. Thời điểm tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất được xác định như sau:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu quyền sử dụng đất.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,…

Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

4. Khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất như thế nào?

Cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế. Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
• Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
• Trường hợp quyền sử dụng đất do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân thì từng cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng bất động sản.

Sau khi đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế thì cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Trên đây là phần tư vấn các quy định của pháp luật về thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất của Công ty Luật Thái An.

Chúng tôi với đội ngũ Luật sư giỏi và dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực luật đất đai, đảm vảo cung cấp dịch vụ uy tín và chất lượng. Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn về đất đai hoặc giải quyết các tranh chấp liên quan tới đất đai vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.