Góp vốn bằng nhà ở: Quy định mới nhất theo Luật Nhà ở 2023
Góp vốn bằng nhà ở là hình thức đầu tư phổ biến hiện nay. Thay vì sử dụng tiền mặt, cá nhân/tổ chức sử dụng tài sản của mình để góp vốn vào doanh nghiệp, các dự án hợp tác. Vậy pháp luật hiện nay quy định về hình thức góp vốn bằng nhà như thế nào? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết hôm nay.
1. Góp vốn bằng nhà ở là gì?
Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 định nghĩa góp vốn như sau:
Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.
Như vậy, góp vốn bằng nhà được hiểu là cá nhân/tổ chức sử dụng quyền sở hữu nhà ở của mình để thành lập công ty hoặc tăng vốn cho công ty đã thành lập.
2. Điều kiện góp vốn bằng nhà ở được quy định như thế nào?
2.1. Phải lập hợp đồng góp vốn bằng nhà ở
Khoản 1 Điều 179 Luật nhà ở 2023 quy định để góp vốn bằng nhà ở thì phải có hợp đồng góp vốn. Hợp đồng phải có những điều khoản sau:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
- Giá trị góp vốn;
- Thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
2.2 Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch góp vốn
Khoản 2 Điều 179 Luật nhà ở 2023 quy định các điều kiện của nhà ở khi góp vốn là:
- Phải là nhà ở có sẵn;
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
3. Định giá tài sản góp vốn bằng nhà ở
3.1. Định giá nhà ở để góp vốn thành lập doanh nghiệp
Khoản 2 Điều 36 Luật doanh nghiệp 2020 quy định có 02 phương thức để định giá nhà ở, đó là tự định giá hoặc sử dụng dịch vụ của tổ chức thẩm định giá:
- Nếu tự định giá thì thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận.
- Nếu định giá qua tổ chức thẩm định giá thì phải được trên 50% thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp nhà được định giá cao hơn thực tế thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá.
3.2. Định giá nhà ở để góp vốn sau khi doanh nghiệp đã được thành lập
Khoản 3 Điều 36 Luật doanh nghiệp 2020 quy định như sau:
Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá.
Như vậy, cũng có 02 phương thức định giá là tự định giá hoặc thông qua tổ chức thẩm định.
Trường hợp nhà dùng để góp vốn được định giá cao hơn thực tế thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm kết thúc định giá.
4. Chuyển quyền sở hữu để góp vốn bằng nhà ở
Khoản 1 Điều 35 Luật doanh nghiệp 2020 quy định chuyển quyền sở hữu nhà ở để góp vốn theo quy định như sau:
- Người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.
- Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;
- Phải lập biên bản giao nhận tài sản góp vốn, nội dung biên bản gồm có:
- Tên, địa chỉ trụ sở chính của công ty;
- Họ, tên, địa chỉ liên lạc, số giấy tờ pháp lý của cá nhân, số giấy tờ pháp lý của tổ chức của người góp vốn;
- Loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của công ty;
- Ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc người đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty.
Việc góp vốn chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.
5. Góp vốn bằng nhà ở thuộc quyền sở hữu chung
Khoản 2 Điều 179 Luật nhà ở 2023 quy định việc góp vốn bằng nhà ở thuộc quyền sở hữu chung như sau:
- Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất: phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở.
- Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần: chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
6. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê
Khoản 3 Điều 179 Luật nhà ở 2023 quy định việc góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê như sau:
- Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở;
- Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Góp vốn bằng nhà ở là một hình thức đầu tư mang lại nhiều lợi ích cho cả bên góp vốn và bên nhận vốn. Tuy nhiên, nó đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu và giao dịch bất động sản.
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề góp vốn bằng nhà ở. Để tránh những rủi ro pháp lý và tranh chấp, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để hỗ trợ quý khách hàng trong giao dịch góp vốn bằng nhà ở này. Luật Thái An là đơn vị tư vấn uy tín pháp luật đất đai nhà ở hiện nay.
7. Luật sư tư vấn và hỗ trợ góp vốn bằng nhà ở
- Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan - 31/10/2022
- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai - 19/03/2022
- Cẩn trọng khi ký hợp đồng vay? - 31/10/2021