Đất đang tranh chấp

Trong những năm gần đây, vấn đề đất đang tranh chấp đã trở nên phổ biến và phức tạp hơn bao giờ hết tại Việt Nam. Từ những mâu thuẫn nhỏ trong cộng đồng đến những vụ kiện tụng lớn, tranh chấp đất đai không chỉ gây ra mất mát về mặt tài chính mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống xã hội và tình hình kinh tế của đất nước. Bài viết này sẽ đưa ra cái nhìn tổng quan về nguyên nhân, hậu quả và giải pháp cho vấn đề này, nhằm đóng góp vào việc tìm kiếm lối giải quyết bền vững.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề đất đang tranh chấp

Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định pháp lý liên quan đến đất đang tranh chấp là các văn bản pháp luật sau đây:

• Luật đất đai năm 2013;
• Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
• Luật Xây dựng 2014  sửa đổi bổ sung năm 2020;

và các văn bản khác có liên quan.

2. Đất đang tranh chấp là gì? Ví dụ?

Pháp luật đất đai hiện hành cũng như những văn bản pháp luật có liên quan không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ giải thích như thế nào là tranh chấp đất đai.

Tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Như vậy, có thể hiểu đất đang tranh chấp là thửa đất đang xảy ra tranh chấp đất đai như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…

Ví dụ về đất đang tranh chấp: Năm 2020 vợ chồng ông N nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông T một mảnh đất rẫy tại thôn E, xã E, huyện H, tỉnh C với Diện tích 2.940 m2,  đã  được  cấp  giấy  chứng  nhận  quyền  sử  dụng  đất  số  AI  620206  ngày 06/6/2007, thửa đất số 115, tờ bản đồ số 63.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông N quản lý và sử dụng đất. Đến cuối năm 2021 thì ông N phát hiện ông Trần Văn Đ là người có đất giáp ranh đã rào lấn đất của ông N. Việc ông Đ lấn chiếm đất làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của của ông N. Ông N đã yêu cầu UBND xã hòa giải nhưng không thành, nên ông N khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện H giải quyết. Vì vậy diện tích đất ông Đ lấn chiếm được xem là đất đang tranh chấp.

3. Phân tích các nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp đất đai

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai là do sự không rõ ràng và mâu thuẫn trong pháp luật. Luật đất đai Việt Nam, mặc dù đã được cải cách và hoàn thiện qua nhiều năm, vẫn còn tồn tại những kẽ hở và sự không nhất quán trong áp dụng. Điều này tạo ra môi trường mà trong đó các tranh chấp có thể bùng phát dễ dàng hơn, đặc biệt khi mỗi bên đều có cơ sở pháp lý để khẳng định quyền lợi của mình.

Thêm vào đó, sự thiếu hiểu biết pháp luật và cách thức áp dụng không nhất quán của các cơ quan chức năng cũng góp phần vào vấn đề. Có trường hợp, người dân không đầy đủ thông tin hoặc không hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của mình theo luật đất đai, từ đó dẫn đến những hiểu lầm và xung đột không cần thiết.

4. Đất đang tranh chấp được cấp Sổ đỏ không?

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thửa đất cần đáp ứng điều kiện theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, đối với thửa đất của bạn cần đáp ứng được hai điều kiện để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Một là đã sử dụng thửa đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thửa đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở địa phương, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt và không có tranh chấp xảy ra tại thời điểm làm giấy chứng nhận.

Vì vậy, đối với đất đang tranh chấp xảy ra tại thời điểm làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc tranh chấp đang được giải quyết mà chưa có kết quả cuối cùng thì sẽ không đáp ứng được điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

5. Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?

Hiện nay, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có văn bản pháp luật nào đưa ra quy định rõ ràng về việc có được phép xây dựng trên đất đang tranh chấp. Trên thực tế, việc các cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất thì chỉ cần đáp ứng mục đích sử dụng đất và tuân thủ đầy đủ các quy định, điều kiện để được phép tiến hành xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 là có thể tiến hành xây dựng nhà ở, cụ thể:

Theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
• Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Theo đó, nếu đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên thì chủ thể sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, vì phần đất này đang xảy ra tranh chấp, do đó nếu người có quyền lợi liên quan nộp đơn khởi kiện và có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì UBND sẽ có căn cứ để không cấp phép xây dựng:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Trên thực tế, dù tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thờ hay không thì vì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai… Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

6. Đất đang có tranh chấp ảnh hưởng đến các quyền của người sử dụng đất như thế nào?

a. Không thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất đang tranh chấp:

Căn cứ khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất nếu muốn thực hiện các quyền lợi hợp pháp của mình như chuyển nhượng, sang tên, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Và điều cơ bản đầu tiên là mảnh đất đó không có tranh chấp. Điều đó có nghĩa là, khi đất đang trong tình trạng có tranh chấp, người sử dụng đất sẽ không có quyền được chuyển nhượng, sang tên hay các quyền khác như đã nêu ở trên.

b. Không đảm bảo điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất đang tranh chấp:

Như phân tích ở phần trên, theo  Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đối với những trường hợp đất đai đã có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong đó, đất không đang trong tình trạng tranh chấp được xem là điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hai trường hợp trên.

Vì vậy, khi đất đang có tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất lần đầu.

7. Đất đang tranh chấp có được sử dụng không?

Câu hỏi “Đất đang tranh chấp có được sử dụng không?” là một vấn đề phức tạp và tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Trong pháp luật Việt Nam, đất đai đang trong quá trình tranh chấp thường sẽ phải tuân theo những quy định và hướng dẫn cụ thể. Dưới đây là một số điểm chính cần lưu ý:

Một là tùy thuộc vào tính chất và mức độ tranh chấp:

• Nếu tranh chấp chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà không ảnh hưởng đến quyền sở hữu, đất có thể vẫn được sử dụng nhưng cần phải đảm bảo không vi phạm quyền lợi của các bên liên quan.
• Trong trường hợp tranh chấp nghiêm trọng, có thể phải tạm ngừng việc sử dụng đất cho đến khi có quyết định cuối cùng từ cơ quan có thẩm quyền.

Hai là phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền: Trong quá trình giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền (như tòa án hoặc cơ quan hành chính) có thể đưa ra quyết định tạm thời về việc sử dụng đất. Quyết định này cần được tuân thủ. Ở một số trường hợp đặc biệt tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nếu đất đang trong quá trình tranh chấp và vụ việc được Tòa án xem xét thì Tòa án yêu cầu đất phải giữ nguyên hiện trạng để chờ phán quyết của Tòa án.

Ba là hạn chế về việc thay đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng: Khi đất đang trong tình trạng tranh chấp, việc thay đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng thường bị hạn chế hoặc không được phép để tránh làm phức tạp thêm tình hình.

Bốn là lưu ý đến các quy định pháp luật: Luôn cần tuân thủ các quy định pháp luật và hướng dẫn liên quan đến việc sử dụng và quản lý đất đai. Việc vi phạm có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Tóm lại, việc sử dụng đất đang tranh chấp phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và cần phải tuân theo các quy định của pháp luật và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về việc cấm người sử dụng đất dùng đất cho những mục đích khác khi trên đất đang xảy ra tranh chấp, bao gồm cả việc sử dụng.

8. Đất đang tranh chấp có bị thu hồi không?

Căn cứ Khoản 3 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 4 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về đền bù đất có tranh chấp như sau:

“3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất.”

Theo đó, trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai cơ quan có thẩm quyền sẽ hoãn việc chi trả bồi thường về đất sau khi tranh chấp đất đai được giải quyết xong và số tiền bồi thường sẽ được chuyển vào Kho bạc Nhà nước, chủ sở hữu quyền sử dụng đất vẫn sẽ được nhận bồi thường với mức tiền bằng với giá lúc thu hồi đất chứ không phải giá sau khi giải quyết xong tranh chấp. Phần chênh lệch về giá đất sau khi giải quyết tranh chấp sẽ không được chấp thuận.

Như vậy, đất đang tranh chấp vẫn sẽ bị thu hồi và vẫn được bồi thường sau khi bị thu hồi.

9. Giải quyết đất đang tranh chấp thế nào?

Điều 203 Luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đa bao gồm các cơ quan sau::

•  Tòa án nhân dân: Áp dụng hi có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất; Khi tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ theo pháp luật quy định

• Ủy ban nhân dân: đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ theo quy định.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

• Bước 1: Thương lương và Hòa giải
• Bước 2: Giải quyết tranh chấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

10. Sự cần thiết sử dụng dịch vụ Luật sư tư vấn giải quyết đất đang tranh chấp

Sự cần thiết của việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai là điều không thể phủ nhận, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật về đất đai ở Việt Nam thường phức tạp và liên tục thay đổi. Dưới đây là một số lý do chính giải thích tại sao việc tư vấn pháp lý là quan trọng:

• Hiểu Biết Sâu Rộng về Pháp Luật: Luật sư chuyên nghiệp có kiến thức sâu rộng và cập nhật về các quy định pháp luật liên quan đến đất đai. Họ có thể giải thích và hướng dẫn bạn hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của mình.
• Đánh Giá và Phân Tích Tình Huống: Luật sư có khả năng đánh giá tình huống một cách chính xác và toàn diện, giúp xác định những điểm mạnh và yếu trong vụ việc của bạn. Họ có thể tư vấn về cách tiếp cận hiệu quả nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn.

• Hỗ Trợ Trong Quá Trình Thương Lượng và Hòa Giải: Luật sư có thể tham gia vào quá trình thương lượng và hòa giải, giúp bạn trình bày vấn đề một cách rõ ràng và thuyết phục, đồng thời bảo vệ quyền lợi của bạn trước các bên liên quan.

• Chuẩn Bị và Xử Lý Tài Liệu Pháp Lý: Việc chuẩn bị tài liệu pháp lý đúng đắn và chính xác là rất quan trọng. Luật sư có kỹ năng và kinh nghiệm trong việc soạn thảo, kiểm tra và nộp các loại tài liệu pháp lý cần thiết.
• Đại Diện và Bảo Vệ Quyền Lợi Tại Tòa án: Trong trường hợp tranh chấp cần được giải quyết tại tòa án, luật sư sẽ đại diện cho bạn, trình bày vụ việc và bảo vệ quyền lợi của bạn trước pháp luật.

• Giảm Thiểu Rủi Ro và Sai Sót Pháp Lý: Việc tư vấn pháp lý giúp giảm thiểu rủi ro và sai sót trong quá trình giải quyết tranh chấp, đặc biệt là trong các tình huống pháp lý phức tạp.

• Tư Vấn và Hỗ Trợ sau Phán Quyết: Sau khi có phán quyết, luật sư có thể tư vấn về các bước tiếp theo, bao gồm cách thức thực hiện quyết định và giải quyết các vấn đề phát sinh sau đó.

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn trong việc giải quyết đất đang tranh chấp không chỉ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn đảm bảo rằng quá trình giải quyết diễn ra một cách minh bạch, công tâm.