Chuyển đổi đất nông nghiệp: Quy định mới nhất!

Cùng với sự phát triển của đô thị hoá, hiện đại hoá thì hiện nay việc chuyển đổi đất nông nghiệp diễn ra rất mạnh mẽ. Theo đó, Luật đất đai 2013 cũng đã quy định về điều kiện và trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp. Vậy điều kiện đó là gì, trình tự thủ tục chuyển đối đất nông nghiệp ra sao, hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để biết thông tin chi tiết.

1. Quyền chuyển đổi đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất nông nghiệp có thể chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau, tuy nhiên phải phù hợp với các quy định của pháp luật được quy định tại Khoản 1, Điều 167 và điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013.

Cụ thể như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật Đất đai. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

  • Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
  • Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188, Điều 190 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi đất nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác.
  • Chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

3. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp

3.1. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT thì hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dồn điền đổi thửa được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp gồm có:

  • Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
  • Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
  • Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND xã đã được UBND huyện phê duyệt;
  • Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi đất nông nghiệp. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại các nơi sau đây:

  • Nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu;
  • Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;
  • Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nếu địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai;
  • Nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Trách nhiệm của UBND xã: UBND xã lập phương án chuyển đổi đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình UBND huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp theo phương án được duyệt.

Trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường: Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

Bước 3: Kiểm tra, thẩm tra, xác nhận hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp

Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai:

  • Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
  • Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND huyện cấp Giấy chứng nhận cho người đã thực hiện xong “dồn điền đổi thửa” theo phương án được duyệt;
  • Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
  • Tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
  • Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp. Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng; người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

(Căn cứ Quyết định 3873/QĐ-BTNMT năm 2023 công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

b. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp

Hồ sơ gồm:

  •  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu.
  • Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
  • Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định;
  • Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

(Căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT; Quyết định 3873/QĐ-BTNMT năm 2023 công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại các nơi sau đây:

  • Nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu;
  • Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;
  • Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;
  • Nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

(Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

Lưu ý: Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • Thông báo cho bên chuyển quyền sử dụng đất và niêm yết tại UBND xã về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền;
  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
  • Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
  • Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
  • Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
  • Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định.
  • Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
  • Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giúp thúc đẩy quá trình hiện đại hóa sản xuất nông nghiệp – Nguồn ảnh minh họa

4. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp là bao lâu?

a. Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

Thời gian giải quyết đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để thực hiện dồn điền đổi thửa do UBND tỉnh quy định nhưng không quá 50  ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

b.Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp mà không phải để “dồn điền đổi thửa”

Thời gian giải quyết đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp mà không phải để dồn điền đổi thửa là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

Lưu ý:

Thời gian giải quyết nêu trên không tính thời gian:

  • Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
  • Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
  • Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

(Căn cứ Quyết định 3873/QĐ-BTNMT năm 2023 công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

5. Chuyển đổi đất nông nghiệp có phải nộp thuế không?

Theo quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013, thì khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ KHÔNG phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

6. Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy, hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ khi một hoặc các bên có yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng.

7. Ai có quyền ký Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp?

Căn cứ quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì:

  • Đối với Hợp đồng về chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình: Đối với Hợp đồng về chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
  • Đối với Hợp đồng về chuyển đổi đất nông nghiệp của nhóm người sử dụng đất: Hợp đồng về chuyển đổi đất nông nghiệp của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

8. Tư vấn chuyển đổi đất nông nghiệp

Trên đây là các quy định pháp luật về điều kiện, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân cần nắm được. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân vẫn còn có thắc mắc liên quan đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp hay liên quan đến pháp luật đất đai, hãy gọi điện thoại ngay cho Công ty Luật Thái An chúng tôi để được các Luật sư chuyên về đất đai tư vấn, giải đáp.

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Thái An là sự lựa chọn vô cùng sáng suốt. Bạn sẽ được hiểu rõ các thủ tục hành chính về đất đai,quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách giải quyết các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở hợp lý, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp.

HÃY LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VỀ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP!

Bui Linh