Ngày nay, các giao dịch liên quan đến bất động sản ngày càng phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, với việc gia tăng đầu tư vào khu công nghiệp thì hoạt động cho thuê, chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp được đặc biệt chú ý đến. Bởi vậy, bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp theo đúng quy định pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp là các văn bản pháp luật sau:
Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế
2. Đất khu công nghiệp là gì theo quy định hiện nay?
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Theo đó, đất khu công nghiệp được hiểu là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dùng để xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất.
Căn cứ khoản 16 điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định :
“Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”
Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).
Như vậy, đất khu công nghiệp là đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
3. Hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp là gì?
Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Theo đó, Hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp ( thường là nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp) chuyển giao đất và hạ tầng của đất trong khu công nghiệp cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê lại đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
Về bản chất, đây là việc Bên cho thuê đất thuê lại đất của nhà nước, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và cho thuê lại đất đã đầu tư.
4. Các chủ thể trong hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp
4.1. Bên cho thuê lại đất trong khu công nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của cá nhân, tổ chức sau:
Tổ chức kinh tế khác;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
Nếu được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định.
Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định liên quan đến việc thuê đất trong khu công nghiệp như sau:
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp.
4.2. Bên thuê lại đất trong khu công nghiệp
Các chủ thể được thuê lại đất trong khu công nghiệp – Nguồn: Luật Thái An
Theo quy định tại khoản 3 Điều 149 Luật đất đai, các đối tượng được thuê lại đất từ đơn vị đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng gồm:
Tổ chức kinh tế (được định nghĩa gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài);
Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Quy định về người sử dụng đất tại Điều 5 Luật Đất đai nêu chi tiết về các đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không đề cập đến các cá nhân, tổ chức nước ngoài. Nói cách khác, pháp luật về đất đai của Việt Nam không cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp trực tiếp.
Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp cũng cần lưu ý đối tượng nhận chuyển nhượng phải thuộc trường hợp được thuê lại đất trong khu công nghiệp như nêu trên.
5. Hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp có cần công chứng, chứng thực không?
Hợp đồng cho thuê lại đất trong khu công nghiệp phải được lập thành văn bản. Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói chung và hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp nói riêng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy theo yêu cầu của các bên.
6. Nội dung hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp
Hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp cần có nội dung cơ bản theo Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
6.1. Thông tin của các bên trong hợp đồng
Thông thường trong hợp đồng, nội dung này thường được ghi nhận là thông tin các bên. Một hợp đồng chỉ được xác lập khi có từ hai bên tham gia thỏa thuận và xác lập. Do đó, nội dung về chủ thể của hợp đồng là cơ bản và bắt buộc phải có.
Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức (pháp nhân).
Chủ thể của hợp đồng không chỉ ảnh hưởng đến vấn đề phát sinh, xác lập hợp đồng mà còn liên quan đến tư cách của chủ thể ký hợp đồng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định có thể tuyên hợp đồng vô hiệu. theo đó, nếu là cá nhân thì chính cá nhân đó ký; còn nếu chủ thể là pháp nhân thì phải là người đạiu diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền (phải kèm theo văn bản ủy quyền).
Ngoài ra, việc xác định chủ thể hợp đồng còn giúp xác định đối tượng của hợp đồng, từ đó xác định quyền và trách nhiệm cơ bản của chủ thể.
6.2 Đối tượng của hợp đồng:
Trong hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp cần nêu rõ đối tượng hợp đồng đó là quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp đó.
Các bên thỏa thuận và mô tả chi tiết và bản vẽ mô tả đi kèm: Mô tả diện tích, mốc giới, đặc điểm, hiện trạng đất thuê, các tiện ích trên và trong đất thuê, điều kiện sử dụng, các bản vẽ liên quan.
Một số nội dung cơ bản của Hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp – Nguồn: Luật Thái An
6.3. Giá, phương thức thanh toán trong hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất;
Giá hợp đồng do các bên thỏa thuận gồm: Giá thuê đơn vị (m2), tổng giá thuê, giá thuê đã bao gồm thuế hay chưa, các chi phí vận hành liên quan, xác định chi phí tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, phương thức thanh toán.
Lưu ý quy định về giá cho thuê lại đất trong khu công nghiệp theo Điều 27 Nghị định 35/2022/NĐ-CP ngày 28/05/2022 về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế như sau:
“2. Ngoài quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chức năng trong khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
c) Đối với phần diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp dành cho các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 9 của Nghị định này thì giá cho thuê đất, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và các loại phí sử dụng hạ tầng tối đa không quá 70% mức giá và các loại phí sử dụng hạ tầng thực tế tại thời điểm cho thuê, cho thuê lại.
3. Trường hợp khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng tăng trên 10% so với khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng đã đăng ký với Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế thì thực hiện các biện pháp về giá sau đây:
a) Trên cơ sở đánh giá mức độ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh trên địa bàn, Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế đề nghị nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chức năng trong khu kinh tế đăng ký lại khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng trước thời hạn và giải trình về sự thay đổi của khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng;
b) Trường hợp cần thiết, Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế tổ chức thẩm định khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chức năng trong khu kinh tế đăng ký.”
6.4. Thời hạn thực hiện hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp
Các bên cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn thực hiện hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp. Cần lưu ý, thời gian cho thuê lại phải phù hợp với thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 36 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trong trường hợp dự án đầu tư có thời hạn dài hơn so với thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp cũng như làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh về thời hạn sử dụng đất để phù hợp với tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm.
Bên cạnh đó, sau khi xin cấp phép thì doanh nghiệp đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn thời gian sử dụng.
6.5. Thỏa thuận một số vấn đề liên quan đến chi phí bảo trì, sửa hạ tầng, vấn đề mua bảo hiểm cho nhà xưởng, xây dựng nhà xưởng
Chi phí bảo trì, sửa chữa hạ tầng: Trách nhiệm sữa chữa hạ tầng, hạ tầng tiện ích trên cơ sở tính chất khấu hao phát sinh do quá trình sử dụng.
Mua bảo hiểm cho nhà xưởng: Trách nhiệm mua bảo hiểm của bên thuê đối với nhà xưởng do bên thuê xây dựng trên đất thuê.
Xây dựng nhà xưởng: Quy định, thỏa thuận về quy cách xây dựng nhà xưởng trên đất thuê.
Quyền đối với tài sản: Các quyền của bên thuê đối với tài sản hình thành trên đất thuê (gắn với quy chế sử dụng đất thuê trong các trường hợp).
6.6. Quyền, nghĩa vụ của các bên:
Căn cứ vào các điều khoản về nội hợp đồng, đồng thời dựa trên những quyền lợi chính đáng mà các bên đã thỏa thuận với nhau để quyết định về điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều khoản này có thể lăp lại những nghĩa vụ và cam kết của các bên tại các điều khoản trước và nêu thêm các điều khoản ràng buộc nếu các bên xét thấy cần thiết.
Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê lại đất trong khu công nghiệp như sau:
. Quyền của bên cho thuê lại:
Yêu cầu bên thuê lại khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng;
Yêu cầu bên thuê lại thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
Yêu cầu bên thuê lại chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
Yêu cầu bên thuê lại giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng;
Yêu cầu bên thuê lại bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra;
Nghĩa vụ của bên cho thuê lại
Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;
Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
Một số quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại như sau:
Quyền của bên thuê lại:
Được cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất cho thuê;
Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng;
Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê;
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
Các quyền khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) …………………………………..
Một số quyền cơ bản của bên thuê lại đất trong khu công nghiệp – Nguồn: Luật Thái An
Nghĩa vụ của bên thuê lại:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
Không được hủy hoại đất;
Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất, tài sản trên đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) ……………….
6.7. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng:
Để đảm bảo hơn quyền và lợi ích của các bên và đảm bảo việc thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng thì các bên nên thỏa thuận về điều kiện phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Thông thường, khi có tranh chấp, các bên thường ưu tiên lựa chọn phương thức thương lượng và hòa giải. Trường hợp sử dụng các phương thức trên không hiệu quả thì các bên thỏa thuận chọn con đường Tòa án hoặc Trọng tài nếu tranh chấp xảy ra.
7. Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thuê đất trong khu công nghiệp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 149 Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 về quyền của chủ thể thuê đất nằm trong khu công nghiệp, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thuê đất trong khu công nghiệp được xác định như sau:
“3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”
8. Lưu ý quy định về quyền của người thuê lại đất trong khu công nghiệp
Việc sử dụng đất khu công nghiệp được quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:
Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm;
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đồng thời, có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo Điều 174 Luật Đất đai 2013;
Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013.
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định.
9. Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan thì hiện nay người sử dụng đất có thể thuê đất từ 02 chủ thể sau:
Thuê đất từ Nhà nước;
Thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp thì được xác định là thực hiện việc thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đát khác.
Thông thường người sử dụng đất dưới hình thức thuê lại quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định về 1 trường hợp thuê lại quyền sử dụng đất ngoại lệ được cấp sổ đỏ.
Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì khi người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, trong khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế thì người thuê đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, khi người dân thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
10. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
Hợp đồng thuê tài sản, thuê lại tài sản trong đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất là một loại hợp đồng rất phố biến trong hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày này. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê, cho thuê lại ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây.
Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng thuê, soạn thảo hợp đồng thuê lại nhà nói chung là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam. Lĩnh vực hành nghề chính: * Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình * Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.
Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
Để đượcCung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)
Yêu cầu dịch vụ
