Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ và toàn diện để quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương, trong đó có quy định về vấn đề giao đất, cho thuê đất. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin từ A-Z về giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về giao đất, cho thuê đất
Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về giao đất, cho thuê đất là các văn bản pháp lý sau đây:
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
2. Giao đất, cho thuê đất là gì?
Định nghĩa về giao đất, cho thuê đất được quy định chi tiết tại khoản 7, khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
-
Nhà nước giao quyền sử dụng đất(sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
-
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất(sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”
Theo đó, Giao đất có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua việc ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất.
Cho thuê đất có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
3. Các căn cứ giao đất, cho thuê đất
Điều 52 Luật đất đai năm 2013 đã nêu 2 căn cứ giao đất, cho thuê đất là:
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyến mục đích sử dụng đất.
Theo đó cần xác định hai vấn đề: thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện ở những loại dự án nào? và thứ hai, nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó không?
Các loại dự án cần phải phân biệt thành:
- Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã đứợc cơ quan nhà nước có thầm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
- Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của sỏ’ tài nguyên và môi trường nơi thực hiện dự án;
- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trang ương xét duyệt.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhất thiết phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhu cầu sử dụng đất.
4. Các hình thức giao đất, cho thuê đất
4.1. Các hình thức giao đất
Kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây (Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003), Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên các hình thức về giao đất và cho thuê đất. Do vậy, Điều 54 và Điều 55 thể hiện các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất
Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất
Thẹo Điều 54 Luật đất đai năm 2013 thì các đối tượng sau đây được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất:
-
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối mà nguồn sống và thu nhập chủ yếu từ các hoạt động đó, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận diện tích đang sử dụng phù họp với hạn mức quy định tại Điều 129 Luật đất đai;
-
Người sử dụng đất rùng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 147 Luật đất đai năm 2013, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
-
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dụng công trình sự nghiệp;
-
Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
-
Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật đất đai năm 2013.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo Điều 55 Luật Đất đai, trừ các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 110 Luật đất đai, các đối tượng sau đây khi được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.
4.2. Các hình thức cho thuê đất
Theo Điều 56 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép mọi chủ thể sử dụng đất bất kể là tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài đều được lựa chọn việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần trong các trường hợp sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Theo Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Như vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa đối tượng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê cũng như giữa đối tác trong nước và nước ngoài sử dụng đất. Đây là quy định mới trong Luật đất đai năm 2013 nhằm bước đầu chuyển mạnh hướng thuê đất cho người sử dụng để phù hợp với cơ chế thị trường.
5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được pháp luật quy định chặt chẽ, rõ ràng tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
5.1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sau đây:
- Thứ nhất, có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.
- Thứ hai, có quyền giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.
- Thứ ba, quyết định giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật đất đai.
Với quy định này, các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật đầu tư có nhu cầu xin giao đất sẽ được UBND cấp tỉnh quyểt định giao đất.
- Thứ bốn, quyết định cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật đất đai. Quy định này tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng các công trình sự nghiệp.
- Thứ năm, UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có thế là: Các cơ quan đại diện ngoại giao, các văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam. Các đối tượng này trước đây đều do Chính phủ quyết định cho thuê đất, nay thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.
5.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Trong khi UBND cấp tỉnh tập trung thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại tổ chức thì UBND cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Cụ thể, khoản 2 Điều 59 Luật đất đai quy định:
- Thứ nhất, UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
- Thứ hai, quyết định việc giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích tín ngưỡng theo quy định tại Điều 160 Luật đất đai.
===>>> Xem thêm:Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
5.3. Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn
Khoản 3 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”
Luật đất đai năm 2013 giao cho UBND xã, phường, thị trấn thực hiện việc cho thuê và quản lí quỹ đất này phục vụ cho mục tiêu xây dựng các công trình công cộng nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.
Trên đây là tổng hợp các quy định về giao đất, thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm: Đất tăng thêm có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
===>>> Xem thêm: Đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không ?
===>>> Xem thêm:Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp
===>>> Xem thêm:Xử phạt cơ sở tôn giáo tự ý chuyển quyền sử dụng đất
6. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An
Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi chuyên môn, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là rất khôn ngoan vì bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.