Đất giao không đúng thẩm quyền được xử lý thế nào?

Đất giao không đúng thẩm quyền là những trường hợp đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân nhưng thẩm quyền giao đất lại không đúng theo các quy định của pháp luật. Thông thường việc giao đất không đúng thẩm quyền xảy ra ở các thời kỳ trước và pháp luật hiện hành cũng đã có những quy định xử lý đối với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền. Mời Quý bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An để biết thêm chi tiết.

1. Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân được quy định khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể là:

  • Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
  • Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác

2. Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền hay còn gọi là giao đất không đúng thẩm quyền được quy định tại  Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bổ sung tại khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Cơ quan chức năng sẽ xử lý đất giao không đúng thẩm quyền trong các trường hợp khác nhau như sau:

2.1 Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993

Trường hợp này, nếu không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Trường hợp 1: Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

Trường hợp 2: Thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó.

Trường hợp 3: Thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại trường hợp 1; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại trường hợp 2;

Trường hợp 4: Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy nêu trên thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2. Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Trường hợp này nếu không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

Trường hợp 2: Thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 3: Thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định

Trường hợp 4: Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.3  Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 thì được xem xét cấp và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với điều kiện:

  • Đất đó không có tranh chấp.
  • Phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở.

Lưu ý:

  • Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định trên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
  • Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận và thu hồi toàn bộ diện tích đất giao không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.
Đất giao không đúng thẩm quyền
Đất giao không đúng thẩm quyền có thể vẫn được cấp giấy chứng nhận – Nguồn ảnh minh họa: Internet.

3. Đất giao không đúng thẩm quyền khi được cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào?

Điều 8 Nghị định 45/2014 đã quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/ 2004, như sau:

3.1 Trường hợp có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất

  • Nếu sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Nếu giấy tờ chứng minh theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

– Nếu giấy tờ chứng minh thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.2 Trường hợp không có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất

 Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

  • Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.3 Trường hợp đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp mà nay chuyển sang mục đích đất ở

Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Đất giao không đúng thẩm quyền có được bồi thường khi nhà nước thu hồi không?

4.1 Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đã được cấp Giấy chứng nhận

Tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai đã quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai.

Như vậy đối với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền nhưng đã được cấp Giấy chứng nhận thì khi nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được bồi thường theo quy định của pháp luật.

4.2 Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền chưa được cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ quy định tại Điều 11 Nghị định số 47/2014 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 01/2017 thì việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

4.2.1 Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất

Trường hợp 1:  Đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

Trường hợp 2: Đất giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:

  • Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao;
  • Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.2.2 Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng không có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất

Đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Thái An

Trên đây là những quy định pháp luật liên quan đến trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền. Nếu bạn có những thắc mắc liên quan đến trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền hay liên quan đến pháp luật đất đai, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Thái An chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

Sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Thái An là một quyết định sáng suốt, bạn sẽ được hiểu hết quyền và lợi ích của mình cũng như có những biện pháp giải quyết tình huống liên quan đến pháp luật đất đai nhanh chóng, chính xác.

»»»Xem thêm: Dịch vụ tư vấn Luật đất đai

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)