Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại – Những điều cần biết

Ngày nay, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại xuất hiện ngày càng nhiều, theo đó các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại cụng ngày một gia tăng. Do đó hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho bên thứ ba cũng được nhiều người quan tâm. Vậy cụ thể pháp luật quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như thế nào? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là các văn bản pháp luật sau:

2. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là gì?

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại theo Điều 24 Luật Nhà ở 2014 như sau:

  • Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
  • Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Theo đó, chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại là sự thỏa thuận của các bên, trong đó bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại chuyển giao hợp đồng cùng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai, nhà ở.

3. Để có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì cần phải đáp ứng được những điều kiện nào?

Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì cần phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

  • Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.

Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó.

Một số điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Một số điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại – Nguồn: Luật Thái An

Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Căn cứ Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

4.1. Lập văn bản ghi nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

4.2. Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thực hiện như sau:

4.2.1 Trường hợp bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.

 Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

  • 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
  • Trường hợp chuyển nhượng từ lần 2 trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
  • Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND/thẻ CCCD/ hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
  • Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

4.2.2 Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.

Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này.

4.3. Nộp hồ sơ đề nghị Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

  • 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có: 01 bản của bên chuyển nhượng (nếu phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
  • Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
  • Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
  • Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: CMND hoặc thẻ CCCD hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật
Trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

  • 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
  • Đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi: Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
  • Đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc cần Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
  •  Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

4.4. Thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai

Theo khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN theo pháp luật về đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai).

 Khi thực hiện thủ tục cấp GCN, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp GCN phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;
  • TH chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
  • TH chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
  • TH đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
  • Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Thời hạn giải quyết và cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

4.5. Lưu ý về Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

a) Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được UBND cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;

b) Trường hợp UBND cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này thì UBND cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở UBND cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó.

Nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì UBND cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp GCN cho bên nhận chuyển nhượng.

5. Nội dung văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Căn cứ khoản 1 Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về nội dung chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

  • Thông tin về các bên của hợp đồng gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
  • Thông tin hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư (Số, ngày, tháng năm của hợp đồng);
  • Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Giải quyết tranh chấp;
  • Các thỏa thuận khác.
Một số điều khoản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mụa bán nhà ở thương mại
Một số điều khoản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mụa bán nhà ở thương mại – Nguồn: Luật Thái An

6. Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

 Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư Thông tư 19/2016/TT-BXD.

 Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính quy định phần trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

7. Giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy định ra sao?

Theo quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 thì:

“Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.”

Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

8.  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An

Hiện nay nhà ở thương mại đang được phát triển mạnh mẽ, khi tiến hành thực hiện các giao dịch về mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện theo quy định của pháp luật, nếu chủ sở hữu nhà ở thương mại muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho người thứ ba thì cần thực hiện quy định về thủ tục và trình tự liên quan tới chuyển nhượng nhà thương mại. Việc không hiểu rõ quy định pháp luật thường dẫn đến tranh chấp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi các bên.

 Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng về nhà ở, soạn thảo hợp đồng dân sự, thương mại nói chung là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng, giải quyết tranh chấp luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

 

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!

Nguyễn Văn Thanh