Xây dựng nhà ở thương mại sao cho đúng luật?

Xây dựng nhà ở thương mại là việc chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024 đã có những quy định mới liên quan đến xây dựng nhà ở thương mại theo dự án.

Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ hơn các quy định về xây dựng nhà ở thương mại theo dự án thông qua bài viết dưới đây.

1. Thế nào là nhà ở thương mại?

Khái niệm về nhà ở thương mại được quy định tại Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

Theo đó, nhà ở thương mại là loại nhà ở được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng với mục đích nhằm để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. Chủ đầu tư là người quyết định loại hình bất động sản, thiết kế và giá cả theo nhu cầu của thị trường.

2. Điều kiện đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại  

Trước đây, Điều 21 Luật Nhà ở 2014 (đã hết hiệu lực từ ngày 01/08/2024) quy định điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật.

Theo quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024) quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể là:
  • có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;
  • trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
• Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư (căn cứ Khoản 2 Điều 36 Luật Nhà ở 2023).
• Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai (căn cứ Khoản 2 Điều 36 Luật Nhà ở 2023).

3. Thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại như thế nào?

Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Pháp luật về nhà ở hiện hành không có quy định riêng về trình tự, thủ tục thực hiện Dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, có thể khái quát quy trình thực hiện Dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Bước 2: Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở thương mại, sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở “Quyết định giao đất”, “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” và kết quả “Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng” (bao gồm thiết kế cơ sở), “Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng” theo quy định của Luật Xây dựng.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.

Bước 4: Thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.

4. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được bàn giao nhà cho khách hàng sau khi đã nghiệm thu công trình

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023, việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu nhà ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao nhà ở.

Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.

Khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có đủ hồ sơ bàn giao nhà ở theo quy định của Chính Phủ. Theo đó, bộ hồ sơ bàn giao nhà ở là căn hộ chung cư phải có các giấy tờ, tài liệu như sau:

• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;
• Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.

Ngoài ra, tại Điều 37 Luật Nhà ở 2023 còn quy định về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

• Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt; trường hợp dự án có phân kỳ đầu tư thì phải thực hiện xây dựng theo đúng phân kỳ đầu tư đã được chấp thuận.
• Đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc trường hợp phải bàn giao cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng của địa phương quản lý theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt thì phải thực hiện bàn giao sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng.

Cơ quan, tổ chức nhận bàn giao có trách nhiệm tiếp nhận để quản lý, bảo trì, vận hành, khai thác, sử dụng theo đúng mục đích và công năng đã được phê duyệt.

Đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng thì tổ chức được giao đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải thực hiện theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt.

5. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được ủy quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê, đặt cọc

Về nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở 2023. So với quy định cũ (Luật Nhà ở 2014), Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một nội dung mới đáng lưu ý liên quan đến việc ký kết hợp đồng của chủ đầu tư.

Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Chủ đầu tư không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Trên đây là nội dung bài viết về các quy định về xây dựng nhà ở thương mại theo dự án quy định tại Luật Nhà ở 2023. Nếu có bất kỳ vấn đề nào liên quan đến pháp luật về đất đai, nhà ở, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn tốt nhất.