Hợp đồng thuê mặt bằng – Những điều cần biết

Hợp đồng thuê nói chung và Hợp đồng thuê mặt bằng nói riêng là loại hợp đồng rất thông dụng hiện nay khi mà nhu cầu thuê mặt bằng của người dân không ngừng tăng lên. Tuy nhiên không phải ai cũng  hiểu rõ các vấn đề pháp lý cũng như soạn thảo hợp đồng thuê mặt bằng một cách chặt chẽ. Vậy nên, trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin chi tiết về hợp đồng thuê mặt bằng và cách soạn thảo hợp đồng này.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê mặt bằng

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê mặt bằng là các văn bản pháp luật sau:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014;
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Luật Đất đai năm 2013;
•  Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Hợp đồng thuê mặt bằng là gì?

Hợp đồng thuê mặt bằng là hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân Sự 2015 như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng thuê mặt bằng là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê giao mặt bằng cho bên thuê sử dụng mặt bằng của mình trong một khoảng thời gian nhất định để thực hiện các hoạt động theo mục đích đã cam kết và phải trả tiền thuê mặt bằng theo thời gian cụ thể.

Hợp đồng thuê mặt bằng là hợp đồng thuê tài sản, do đó các quy định chung của pháp luật liên quan đến vấn đề này hầu hết đều được quy định chung ở Bộ luật dân sự 2015 từ Điều 472 đến Điều 482.

3. Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng

Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự bao gồm: năng lực hành vi dân sự,năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch dân sự mà không bị ép buộc theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, đối với hoạt động cho thuê mặt bằng thu lợi nhuận (chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản), cá nhân, tổ chức cho thuê phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
• Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Mặt bằng cho thuê phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, mặt bằng cho thuê phải bảo đảm một số yêu cầu nhất định:

“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

5. Quy định về giá thuê và thời hạn thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng

Theo Điều 473, 474 Bộ luật Dân sự năm 2015, giá thuê mặt bằng do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê mặt bằng được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

Nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

6. Người thuê có được cho thuê lại mặt bằng hay không?

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

7. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê mặt bằng

Căn cứ tại Điều 472 đến Điều 482 của Bộ luật dân sự 2015 và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bắt buộc có các nội dung chính sau đây:

7.1. Thông tin các bên 

Các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm: Bên cho thuê và Bên thuê mặt bằng.

Trường hợp là cá nhân thì cần nêu rõ: Họ và tên, số CMND/CCCD, địa chỉ đăng ký hộ khẩu thường trú, địa chỉ đăng ký tạm trú…

Trường hợp tổ chức thì cần nêu rõ: Tên tổ chức, số Giấy phép kinh doanh/giất phép hoạt động/mã số thuế, địa chỉ, người đại diện theo pháp luật…

7.2. Thông tin về mặt bằng

Thông tin về mặt bằng cho thuê phải gồm địa chỉ mặt bằng, diện tích sử dụng, diện tích mặt tiền,….

7.3. Thời hạn cho thuê, thời hạn bàn giao mặt bằng cho thuê

• Về thời hạn cho thuê: Thời hạn cho thuê mặt bằng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên, đó có thể là 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, … Hai bên cần quy định rõ thời điểm trả lại mặt bằng cho thuê cũng như tình trạng mặt bằng sau khi cho thuê.
• Về thời hạn bàn giao mặt bằng cho thuê: Các bên thỏa thuận chi tiết về trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng tình trạng, thời gian và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng mặt bằng..

7.4. Giá thuê và phương thức thanh toán 

Giá thuê mặt bằng theo thỏa thuận của các bên nhưng cần quy định rõ ràng, ghi chính xác giá tiền thuê bằng số và bằng chữ, hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản) và thời điểm thanh toán (hàng tháng, quý hoặc hàng năm).

Ngoài ra, bạn nên thống nhất các cam kết liên quan đến việc không được tăng giá trong thời gian cụ thể. Trường hợp tăng giá, phải có thông báo trước vài tháng kèm theo số tiền tăng thêm và thời điểm sẽ tăng.

Xem thêm: Các phương thức thanh toán trong hợp đồng

7.5. Quyền và nghĩa vụ các bên

Đối với bên cho thuê mặt bằng:

Một số quyền của bên cho thuê mặt bằng

• Yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
• Cải tạo, nâng cấp mặt bằng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
• Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng trong một số trường hợp theo thỏa thuận của 2 bên.
• Yêu cầu bên thuê giao lại mặt bằng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại mặt bằng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.

Một số nghĩa vụ của bên cho thuê mặt bằng:

• Giao mặt bằng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.
• Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
• Bảo trì, sửa chữa mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường
• Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên

Đối với bên đi thuê:

Một số quyền của bên thuê mặt bằng:

• Quyền được nhận mặt bằng và các tiện ích đi kèm nếu có trong thỏa thuận
• Có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nếu mặt bằng gặp sự cố khách quan như xuống cấp, hư hỏng,…
• Được tiếp tục thuê theo thời gian giao ước trong hợp đồng cho dù chủ sở hữu mặt bằng thay đổi
• Được ưu tiên gia hạn hợp đồng cho thuê nếu mặt bằng vẫn còn được cho thuê

• Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về mặt bằng.
• Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. XEM THÊM: HỢP ĐỒNG THUÊ LẠI MẶT BẰNG
• Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa mặt bằng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
• Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

Một số nghĩa vụ của bên thuê mặt bằng

• Bảo quản, sử dụng mặt bằng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
• Thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Sửa chữa hư hỏng của mặt bằng do lỗi của mình gây ra.
• Trả mặt bằng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
• Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ mặt bằng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

7.6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng

• Hợp đồng thuê mặt bằng đã hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên thuê mặt bằng biết;
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Mặt bằng cho thuê không còn;
• Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
• Mặt bằng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; mặt bằng cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

Chấm dứt trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Một số trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng bạn có thể tham khảo như sau:

Bên cho thuê có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng trong các trường hợp:

• Thanh toán tiền thuê mặt bằng trễ quá 3 tháng kể từ thời điểm thanh toán gần nhất, mà không được bên cho thuê chấp thuận.
• Dùng mặt bằng không đúng mục đích thuê như giao kèo
• Gây hư hỏng mặt bằng một cách cố ý và nghiêm trọng
• Tự ý xây dựng, sửa chữa mặt bằng khi không nhận sự đồng thuận của bên cho thuê

Bên thuê có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp:

• Bên cho thuê không nâng cấp mặt bằng bị hư hỏng như yêu cầu của bên thuê. Mức độ hư hỏng ở đây nghĩa là mặt bằng không đảm bảo được sự an toàn khi sử dụng.
• Tự ý tăng giá thuê mà không có sự chấp thuận của bên thuê.
• Không đảm bảo được quyền sử dụng mặt bằng cho bên thuê (bên cho thuê tranh chấp với bên thứ ba…)

Xem thêm: Các quy định về chấm dứt hợp đồng

7.7. Cam kết của các bên

Các bên có thể cam kết về tính trung thực về các thông tin cung cấp…

7.8. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, ký tên, đóng dấu

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

 Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

7.9. Các thỏa thuận khác:

Các bên có thể thỏa thuận các nội dung khác như vấn đề phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp…

XEM THÊM: MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG

8. Hợp đồng thuê mặt bằng có cần công chứng, chứng thực không?

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về hình thức hợp đồng cho thuê mặt bằng .

Trường hợp mặt bằng kinh doanh là nhà ở thì theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.”

Theo đó, Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là nhà phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Trường hợp việc cho thuê lại mặt bằng kinh doanh diễn ra bởi công ty kinh doanh bất động sản thì theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

 “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”

Vậy tùy thuộc vào từng đối tượng thuê, mục đích cho thuê thì người cho thuê có thể lựa chọn công chứng Hợp đồng cho thuê mặt bằng sao cho hợp lý.

Mặc dù vậy, khi bạn thuê mặt bằng hay cho thuê mặt bằng trong thời hạn dài với giá trị thuê lớn thì nên tới chứng thực tại các cơ quan chức năng để đảm bảo an toàn nếu có các tranh chấp rủi ro xảy ra.

9. Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê mặt bằng của Công ty Luật Thái An

Ngày nay, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê, cho thuê lại ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây, trong đó có hợp đồng cho thuê mặt bằng. Vì vậy việc sử dụng các dịch vụ tư vấn cũng như soạn thảo hợp đồng là vô cùng cần thiết.

Công ty Luật Thái An cung cấp mọi dịch vụ soạn thảo các mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng làm nhà xưởng, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng làm văn phòng,…

Dịch vụ luật sư tư vấn hợp đồng

Nếu khách hàng còn thắc mắc về vấn đề hợp đồng thuê mặt bằng, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn tận tình và hiệu quả nhất.