Các vụ việc tranh chấp đất đai thường rất phức tạp với nhiều loại hình tranh chấp đan xen, liên quan tới các vấn đề về thừa kế, hôn nhân gia đình, giao dịch dân sự. Điều đó đòi hỏi phải có kiến thức pháp luật sâu rộng về nhiều lĩnh vực luật pháp. Một người bình thường nếu tự mình khiếu nại hoặc khởi kiện thì sẽ gặp vô vàn khó khăn. Do vậy, việc thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai là sự lựa chọn đúng đắn và khôn ngoan.

Mặt khác, tranh chấp đất đai là tranh chấp tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong cuộc sống của mỗi người. Do đó, tranh chấp là gay gắt mà nếu không biết cách thì sẽ không bao giờ giải quyết được.

1. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai đối với các vụ việc gì?

Các tranh chấp đất đai rất đa dạng, muôn hình muôn vẻ. Chúng tôi xin đơn cử một số trường hợp phổ biến sau đây:

a. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai về người có quyền sử dụng

Đó là tranh chấp về:

• ranh giới đất liền kề, ngõ đi
• cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích
• người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng…

b. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Đó là tranh chấp về phân chia di sản thừa kế giữa các chủ thể thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Bản chất của dạng tranh chấp này là yêu cầu Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia nhà, đất.

c. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà tài sản chung là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

d. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai về các giao dịch

Đó là các tranh chấp về các giao dịch quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất:

• chuyến nhượng quyền sử dụng đất
• chuyển đổi quyền sử dụng đất
• cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
• thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất
• góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chẳng hạn tranh chấp về thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đối với các giao dịch.

2. Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở như thế nào?

Tuỳ thuộc vào tính chất của tranh chấp đất đai mà bạn có thể chọn phương thức giải quyết hữu hiệu nhất sau đây, hoặc phải kết hợp cả hai phương thức:

a. Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở thông qua hoà giải

Hòa giải tranh chấp đất đai là phương thức giải quyết tranh chấp ngoài toà án với những ưu việt sau:

• Với sự tham gia của luật sư, các bên có thể thỏa thuận với nhau về phương án giải quyết tranh chấp đất đai. Luật sư đóng vai trò độc lập với các bên, làm trung gian hoà giải để các bên nhanh chóng tìm được điểm chung. Thủ tục hòa giải được tiến hành nhanh gọn, linh hoạt giúp các bên tiết kiệm thời gian, công sức;
• Kết quả hòa giải có giá trị ràng buộc các bên theo quy định pháp luật dân sự.
• Tiết kiệm chi phí do không phải nộp án phí vốn được tính theo phần trăm giá trị đất đai nhà ở bị tranh chấp.
• Tính thân thiện của hòa giải giúp giữ gìn các mối quan hệ đã có từ lâu như tình làng nghĩa xóm, tình láng giềng…

b. Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở thông qua kiện tụng

Khi không thể giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải, thương lượng thì phải khởi kiện tại Toà án.

Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, trước khi khởi kiện thì bắt buộc phải qua hoa giải tại UBND cấp xã, nếu không hoà giải được thì mời tiến hành bước tiếp theo, căn cứ điều 202 Luật Đất đai năm 2013.

Nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì do Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai loại này.

Nếu đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thấm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;
• Khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền.

Cần lưu ý là nếu đất đã có các giấy tờ nêu trên nhưng đương sự khiếu nại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính, chứ không theo thủ tuc tố tụng dân sự.

Đối với các tranh chấp liên quan tới giao dịch đất đai nhà ở (không có yếu tố nước ngoài) thì luật sư sẽ làm thủ tục khởi kiện tại Toà án cấp huyện nơi có bất động sản. Nếu vụ án có yếu tố nước ngoài (thí dụ: đương sự, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài…) thì Toà án cấp tỉnh nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

3. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai theo từng giai đoạn

Để giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở cho khách hàng, luật sư phải thực hiện một loạt công việc theo nhiều giai đoạn như sau:

a. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai giai đoạn tư vấn

Luật sư tiếp nhận thông tin, hồ sơ vụ việc khởi kiện vụ án:

Các vụ việc tranh chấp đất đai là rất phức tạp với nhiều quan hệ pháp luật đan xen. Do vậy việc thu thập đầy đủ thông tin, giấy tờ cần thiết của vụ việc là quan trọng để xác định chính xác phạm vi công việc, từ đó xác định thù lao của luật sư.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai:

Luật sư phân tích vụ việc, các điểm mạnh, điểm yếu của khách hàng, đưa ra các phương án giải quyết tranh chấp như hoà giải, thương lượng, khiếu nại, kiện tụng.

Luật sư tư vấn khởi kiện trong trường hợp khởi kiện:

Luật sư xác định điều kiện khởi kiện vụ án, đó là các điều kiện về:

• Chủ thể khởi kiện: Khách hàng có quyền khởi kiện hay không ?
• Đã thực hiện hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã chưa ?
• Thời hiệu khởi kiện: Còn thời gian để khởi kiện hay đã hết thời hiệu?
  • Đối với các tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Nếu các tranh chấp đất đai phát sinh từ ngày 01/01/2017 (ngày Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thi hành), thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự 2015, không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
  • Đối với tranh chấp về giao dịch đất đai: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (theo Điều 429 Bộ luât dân sự 2015)
  • Đối với tranh chấp về thừa kế: Nếu tranh chấp quyền sử dụng đất, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (theo Điều 623 Bộ luật dân sự 2015). Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Lưu ý: Tòa án sẽ áp dụng thời hiệu khởi kiện khi một trong các bên đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện.

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Toà án hay một cơ quan nào khác trong bộ máy hành chính của Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ?
• Tư vấn về án phí: án phí là bao nhiêu (sẽ tính dựa trên % giá trị tài sản tranh chấp) ? có thuộc trường hợp được miễn giảm án phí không? ai nộp tạm ứng án phí? các bên chịu án phí như thế nào?
• …

b. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai giai đoạn thương lượng, hoà giải (tiền tố tụng)

Luật sư thực hiện công việc trung gian hoà giải để giúp các bên hiểu các quy định của pháp luật, về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, từ đó đi đến thoả thuận. Thoả thuận này có giá trị pháp lý. Trong nhiều trường hợp, các bên đã đạt được thoả thuận ngay trong giai đoạn này mà chưa cần phải qua quá trình xét xử tại Toà án.

c. Thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai giai đoạn xét xử sơ thẩm

Luật sư soạn thảo hồ sơ khởi kiện vụ án:

Đơn khởi kiện cùng các tài liệu đính kèm là tài liệu cực kỳ quan trọng. Nếu hồ sơ khởi kiện không đầy đủ thì Toà án có thể không chấp nhận và/hoặc yêu cầu bổ sung, dẫn đến việc khởi kiện thất bại hoặc kéo dài.

Để khởi kiện tranh chấp đất đai, luật sư sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp các thông tin, tài liệu về tranh chấp:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, số đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính
• Các tài liệu thể hiện về hiện trạng của thửa đất, thể hiện mốc giới, thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cạnh
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất…
• Giấy tờ tuỳ thân của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú…(nếu là cá nhân), quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (nếu là tổ chức), giấy ủy quyền (nếu người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng)…

Luật sư nộp hồ sơ khởi kiên tại cơ quan có thẩm quyền:

Nộp đơn khởi kiện cũng không dễ dàng vì rất có thể Toà án sẽ từ chối nhận đơn vì nhiều lý do khác nhau. Hoặc sau khi nhận đơn, Toà án trả lại đơn hoặc chuyển đơn khởi kiện sang Toà án khác. Luật sư sẽ hỗ trợ khách hàng xử lý các tình huống này theo đúng quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Nộp đơn khởi kiện: Xử lý thế nào nếu Toà trả lại đơn hoặc chuyển đơn khởi kiện ?

Luật sư thu thập chứng cứ:

Đây là công việc cực kỳ quan trọng trong quá trình khởi kiện vụ án. Nó quyết định thành công hay thất bại tại phiên toà. Không phải chứng cứ nào cũng được chấp nhận. Pháp luật quy định cụ thể về các nguồn chứng cứ, các yêu cầu khi thu thập từng loại chứng cứ và các cách thức thu thập chứng cứ có thể vận dụng.

Đối với vụ án tranh chấp đất đai, luật sư thu thập các loại chứng cứ như:

• nguồn gốc đất đang tranh chấp như thế nào, thuộc loại đất gì? (đất thổ cư, đất giãn dân hay đất được đền bù; đất canh tác cấp cho cá nhân hay hộ gia đình; nếu là đất công thì đất đó được cho thuê hay do lấn chiếm, khai khẩn)
• thời điểm khách hàng sử dụng đất thì đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Trường họp đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có giấy tờ gì khác để chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của khách hàng không?
• thực trạng nhà đất đó ra sao: diện tích thực tế là bao nhiêu, vị trí cụ thể, hình thể, kết cấu ra sao và có giá trị thực tế tại thời điểm đang giải quyết tranh chấp như thế nào?
  • đối với nhà ở: luật sư xác định có sự thay đổi hay không (tăng hay giảm giá trị); ai có công sức hoặc có lỗi trong việc thay đổi nhà ở? thực tế sử dụng nhà đang tranh chấp như thế nào? nhà được xây dựng vào thời điểm nào? có giấy phép xây dựng hay không? đất xây dựng nhà thuộc loại nào: đất thổ cư do ông, bà, cha, mẹ để lại, đất công được thuê hợp pháp hay là đất lấn chiếm? nhà trên đất đã có quy hoạch chưa…? luật sư có thể
    thu thập hoá đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng, giấy tờ vay mượn tiền, thời điểm rút tiền tiết kiệm…
  • đối với đất đai: sử dụng đất có đúng mục đích hay không? trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hay nhỏ hơn diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần xác định xem xét mốc giới và chỉ giới giao đất. Nếu diện tích rộng hơn nhưng nằm trong chỉ giới giao đất thì có thể được chấp nhận diện tích rộng hơn; nếu theo sổ địa chính, một phần đất nằm trong mốc giới và một phần nằm ngoài mốc giới thì có thể chỉ được chấp nhận diện tích đất hợp pháp trong mốc giới, phần ngoài mốc giới sẽ không được coi là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường họp đất đã được tôn tạo (san, lấp…) thì cũng phải được xác định và tính toán công sức cho người đã tôn tạo đất đó.
• trường hợp tranh chấp thừa kế liên quan tới đất đai, nhà ở, luật sư thu thập chứng cứ về hàng thừa kế, quan hệ huyết thống giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có thuộc di sản của người đã chết để lại không? Những ai có công sức duy trì và làm tăng giá trị nhà ở…
• trường hợp tranh chấp về giao dịch đất đai nhà ở (thí dụ: cho ở nhờ, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất…) luật sư thu thập,các chứng cứ chứng minh có việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hay không, những tài liệu thể hiện các giao dịch đó là gì? thời điểm xác lập giao dịch

>>> Xem thêm: Thu thập chứng cứ như thế nào thì có lợi nhất ?

Luật sư giao nộp chứng cứ, tài liệu cho Toà án:

Giao nộp chứng cứ, tài liệu cho Toà án khi nào và như thế nào sẽ ảnh hưởng tới thành công trong vụ án hay vụ việc. Luật sư là người am hiểu thủ tục tố tụng sẽ biết cách xử lý sao cho có lợi nhất cho thân chủ, dựa trên các quy định của pháp luật. Và khi giao nộp chứng cứ, tài liệu bạn cũng cần rất cẩn trọng, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thủ tục giao nộp chứng cứ, tài liệu.

>>> Xem thêm: Giao nộp chứng cứ như thế nào thì có lợi nhất ?

Luật sư sao chụp, nghiên cứu hồ sơ vụ án:

Luật sư chỉ có thể bảo vệ cho thân chủ sau khi có đầy đủ hồ sơ vụ án do Toà án cung cấp. Đọc hồ sơ, luật sư sẽ hiểu vụ việc tường tận, từ đó đưa ra những phương án bảo vệ thân chủ. Hồ sơ vụ án có thể dầy hàng trăm trang, có khi nhiều hơn phải dùng xe tải để chở. Điều đó cho thấy một phần lao động trí óc vất vả của luật sư trước mỗi vụ kiện, vụ án, vụ việc.

>>> Xem thêm: Nghiên cứu hồ sơ vụ án như thế nào thì hiệu quả nhất ?

Luật sư chuẩn bị phiên toà sơ thẩm:

Giai đoạn này luật sư rất bận rộn, ngoài việc chuẩn bị cho phần tranh tụng tại toà, luật sư còn có thể thực hiện các việc như:

• Yêu cầu thay đổi người tham gia tố tụng (thẩm phán, thư ký) hoặc người tham gia tố tụng khác (nếu có căn cứ);
• Thay mặt khách hàng nhận giấy tờ, văn bản tống đạt (trường hợp được đương sự ủy quyền);
• Soạn văn bản kiến nghị gửi các cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của khách hàng (đương sự);
• Soạn và gửi đơn phản tố (trường hợp bảo vệ quyền lợi cho bị đơn);
• Tham gia đối chất giữa các đương sự hoặc người làm chứng; Luật sư tham gia các phiên hòa giải với các đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan);

Luật sư tham gia phiên hoà giải tại Toà án:

Nhiều người nghĩ là một khi đã khởi kiện thì các bên sẽ “chiến đấu” với nhau một mất một còn, và chỉ có người thắng kẻ bại. Nhưng không phải như vậy. Luật pháp luôn khuyến khích các bên hoà giải. Hoà giải là một phiên họp bắt buộc trong thủ tục tố tụng, được tiến hành sau khi Toà án thụ lý vụ án và trước khi Toà xét xử sơ thẩm. Luật sư sẽ giúp khách hàng ứng xử một cách khôn ngoan linh hoạt và có lợi nhất tại phiên hoà giải này.

>>> Xem thêm: Công việc của luật sư tại phiên hoà giải

Khi thuê luật sư khởi kiện vụ án, bạn được tư vấn, hỗ trợ trong suốt quá trình tố tụng dân sự. – ảnh minh hoạ: Luật Thái An

Luật sư tham gia phiên toà sơ thẩm:

Đây là phần cốt yếu của vụ việc. Phiên toà sơ thẩm dân sự gồm 4 phần: Bắt đầu phiên toà, tranh tụng tại phiên toà, nghị án, tuyên án. Vai trò của luật sư thể hiện nhiều nhất ở phần bắt đầu phiên toà và tranh tụng: Về cơ bản luật sư sẽ hỏi các đương sự, tranh luận với đai diện Viện kiểm sát, đưa ra lập luận đánh giá chứng cứ và áp dụng các quy định của pháp luật (biện luận để bảo vệ quyền lợi của thân chủ);

>>> Xem thêm: Công việc của luật sư tại phiên toà sơ thẩm

Bạn có thể thấy là công việc của luật sư giải quyết tranh chấp đất đai là rất vất vả và khó khăn, đòi hỏi luật sư không chỉ kiến thức sâu rộng, kinh nghiệm hành nghề, kỹ năng mềm điêu luyện mà cả sức khoẻ và sự bền bỉ, dẻo dai để thực hiện công việc kiện tụng trong thời gian dài.

>>> Xem thêm: A-Z về khởi kiện tranh chấp đất đai

4. Chi phí thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở như thế nào?

Chúng tôi xin báo giá chi phí thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai theo từng giai đoạn. Bạn nên thuê luật sư cho tất cả các giai đoạn thì sẽ tốt cho công việc, nhưng bạn cũng có thể chọn một hoặc vài giai đoạn dưới đây:

• Giai đoạn tư vấn: Thù lao từ 5 triệu đồng
• Giai đoạn tiền tố tụng: Thù lao từ 10 triệu đồng
• Giai đoạn khiếu nại và/hoặc xét xử sơ thẩm: Thù lao từ 30 triệu đồng
• Ngoài thù lao để thực hiện công việc, thưởng thành công cho luật sư là từ 5% số tiền hoặc lợi ích vật chất khách hàng có được do thắng kiện.

Chi phí trên áp dụng các vụ việc tại Hà Nội. Nếu tranh chấp đất đai ở các địa phương khác thì cộng thêm chi phí đi lại.

Để được báo giá chính xác, vui lòng gọi điện tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Công ty Luật Thái An hoặc để lại tin nhắn.

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Nguyễn Văn Thanh

Giám đốc at Công ty Luật Thái An

Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam.
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)

• Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
• Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
• Luật sư bào chữa tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản - 27/04/2023