Tách thửa đất thực hiện thế nào để đúng luật?

Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng của nhiều người dân, pháp luật đất đai nước ta đã có những quy định về việc tách thửa đất. Vậy muốn tách thửa đất cần phải đáp ứng điều kiện gì? Trình tự thủ tục được thực hiện ra sao, hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để biết những quy định tách thửa mới nhất.

1. Khái quát chung về tách thửa đất

Tách thửa là gì? Luật đất đai 2013 chưa có khái niệm cụ thể về tách thửa đất. Tuy nhiên, có thể hiểu tách thửa đất là quá trình phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất từ một người đứng tên chủ sử dụng một mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật.

2. Đặc điểm cơ bản của tách thửa đất

  • Thứ nhất: hậu quả của việc tách thửa đất là một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất ban đầu. Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau.
  • Thứ hai: Việc tách thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất. Họ có mong muốn tách thửa đất hay không.  Mong muốn này được thể hiện thông qua đơn xin tách thửa đất đứng tên người sử dụng đất.
  • Thứ ba: đối tượng của việc tách thửa đất là một thửa đất cụ thể được xác định rõ ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất và chủ sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
  • Thứ tư: việc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục tách thửa đất. Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất phải làm đơn xin tách thửa đất, hồ sơ tách thửa đất gồm đầy đủ các giấy tờ theo quy định; tuân thủ các quy định về điều kiện, thẩm quyền, các bước thực hiện việc tách thửa đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất do pháp luật quy định.
  • Thứ năm: sau khi thực hiện việc tách thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hiệu chỉnh lại các thông tin, số liệu về thửa đất cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; thực tế sử dụng đất.

3. Điều kiện tách thửa đất

a. Điều kiện CHUNG tách thửa đất

Điệu kiện chung để người sử dụng đất thực hiện các quyền của họ trong đó có quyền tách thửa đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể là các điều kiện

  • Có Giấy chứng nhận;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Ngoài ra, Người có nhu cầu tách thửa phải tuân thủ diện tích tối thiểu được tách phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh đới với từng địa phương khi thực hiện tách thửa theo quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Để biết diện tích tối thiểu để tách thửa đất tại từng tỉnh, bạn hãy đọc bài viết này:

Diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu ?

Lưu ý: Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu với điều kiện phải đồng thời hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.

b. Điều kiện tách thửa đối với đất ở tại nông thôn:

Điều kiện tách thửa đối với đất ở hay còn gọi là đất thổ cư tại nông thôn được điều chỉnh bởi Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai  2013. Các điều kiện tách thửa đất thổ cư là diện tích tối thiểu được tách thửa phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương do UBND cấp tỉnh quy định, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã phê duyệt.

c. Điều kiện tách thửa đối với đất ở thành phố:

Đối với đất ở tại thành phố, điều kiện tách thửa được điều chỉnh bời khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013: diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương.

Ví dụ như ở Hà Nội, theo Điều 5 Quyết định 20/2017 của UBND thành phố Hà Nội thì các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

  • Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
  • Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 20/2017 đối với các xã còn lại.
  • Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

Thành phố Hà Nội không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

  • Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
  • Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
  • Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
  • Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

c. Hậu quả của việc tách thửa mà không đáp ứng điều kiện tách thửa:

Trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì chủ thửa đất sẽ phải chịu các hậu quả sau:

  • Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Tách thửa đất
Tách thửa đất dẫn đến có hơn 1 Giấy chứng nhận. – ảnh: Internet

4. Các trường hợp tách thửa đất

4.1 Tách thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất

Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền làm đơn xin tách thửa đất nhằm đáp ứng mong muốn của mình trong việc sử dụng đất. Các trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất bao gồm:

  • Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho, tặng một phần quyền sử dụng đất của mình;
  • Phân chia thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc.
  • Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất mà mình đang sử dụng sang mục đích khác;
  • Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất cho các thành viên đồng sử dụng đất;
  • Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho con cái một phần đất của hộ gia đình;
  • Người sử dụng đất muốn cho, tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước một phần diện tích đất đang sử dụng;

4.2 Tách thửa theo yêu cầu của pháp luật

Tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật bao gồm các trường hợp cụ thể sau đây:

  • Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần đất đang sử dụng thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên phần đất mới vừa được tách thửa.
  • Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện tách thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
  • Trường hợp tách thửa đất do phân chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
  • Trường hợp tách thửa đất do phân chia thừa kế;…

4.3 Các trường hợp không được tách thửa

Tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

  • Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
  • Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
  • Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Do đó đối chiếu với quy định trên thì các trường hợp không được tách thửa đất là:

  • Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu
  • Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất đó là:
  • Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án
  • Hết thời hạn sử dụng đất
  • Đất đang có tranh chấp

5. Trình tự thủ tục tách thửa đất

Bước 1 thủ tục tách thửa đất: Nộp hồ sơ

  • Người có yêu cầu tách thửa đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đến văn phòng đăng ký đất đai.
  • Căn cứ quy định tại Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hồ sơ gồm: Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
  • Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có), để làm thủ tục tách thửa đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
  • Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
  • Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
  • Nộp bản chính giấy tờ.

Bước 2 thủ tục tách thửa đất: Xử lý hồ sơ

  • Sau khi xác định hồ sơ đã hợp lệ thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị đinh 148/2020/NĐ-CP như sau:

Đối với trường hợp tách thửa thông thường: 

Trong các trường hợp thông thường, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
  • Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
  • chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
  • Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa do chuyển quyền sử dụng đất:

Trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa với một trong các mục đích sau:

  • Chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất
  • Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất
  • Chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất
  • Xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

thì thủ tục tách thửa, hợp thửa sẽ khác đi ở chỗ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền. Các công việc khác tương tự như đã đề cập ở trên.

Đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa do Nhà nước thu hồi đất:

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

  • Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
  • Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Tách thửa đất
Tách thửa đất còn được gọi là tách sổ đỏ – Nguồn ảnh minh họa: Internet.

6. Chi phí tách thửa đất là bao nhiêu?

Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ (nếu có).

Còn việc tách thửa có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

(1) Phí đo đạc thửa đất: Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.

(2) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.

(3) Lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có đất khi thực hiện quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%.

(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ: Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khác nhau.

(5) Thuế thu nhập cá nhân: Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tách thửa= Thu nhập tính thuế x Thuế suất. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng

7. Dịch vụ tách thửa đất của Công ty Luật Thái An

Là một trong những hãng luật nổi tiếng hàng đầu về lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, Công ty Luật Thái An cung cấp dịch vụ tách thửa đất với những nội dung cụ thể như sau:

  • Tư vấn chi tiết điều kiện, thủ tục tách thửa đất thổ cư, tách thửa đất nông nghiệp, tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư, tách thửa đất rừng…..;
  • Tư vấn thủ tục đăng ký biến động đất đai (nếu có);
  • Tư vấn soạn thảo tài liệu có liên quan;
  • Tư vấn chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa đất và hồ sơ đăng ký biến động đất đai (nếu có);
  • Tư vấn khách hàng nộp hồ sơ và theo dõi việc xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
  • Kiến nghị, khiếu nại, tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền nếu phát hiện sai phạm của công chức, cán bộ trong quá trình khách hàng thực hiện thủ tục tách thửa đất (nếu cần thiết);
  • Thực hiện những công việc khác theo ủy quyền.

Đến với dịch vụ của Công ty Luật Thái An, Quý khách hàng sẽ cảm thấy yên tâm bởi các luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi luôn thực hiện công việc theo quy trình chuẩn mực nhằm tiết kiệm chi phí và giảm thiểu tối đa thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho khách hàng.

Còn chần chừ gì mà không liên hệ ngay với Công ty Luật Thái An để được sử dụng dịch vụ tách thửa đất.

Nguyễn Văn Thanh