Trong nền kinh tế sôi động thì nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thường gặp. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được pháp luật cho phép, nhưng phải đáp ứng các điều kiện mà một trong những điều kiện đó là phải phù hợp với quy hoạch. Riêng đối với việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì Nhà nước có những quy định chặt ché hơn. Chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể dưới đây:
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Cơ sở pháp lý điều chỉnh thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là các văn bản pháp luật sau đây:
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
2. Thế nào là đất nông nghiệp ?
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai, đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác, gồm:
- đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
- đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
- đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
3. Thế nào là đất phi nông nghiệp ?
Quy định tại khoản 2 điều 10 Luật đất đai, đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
4. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với tổ chức, khi thực hiện chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép.
Đối với cá nhân, hộ gia đình, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này cần Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép. Lưu ý, nếu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải xin chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
5. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Công ty Luật Thái An tư vấn thủ trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau.
Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với cá nhân, hộ gia đình cần nộp thêm chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân khác. Đối với tổ chức, cần nộp kèm văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường cảu UBND cấp huyện nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, người sử dụng đất nhận giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả ngay tại nơi nộp hồ sơ.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong khoảng thời gian 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng bổ sung hồ sơ.
Bước 3: Giái quyết hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Trong thời gian quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc xác minh và thẩm định nhu cầu thực tế chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Trong thời gian này, người sử dụng đất phải thwucj hiện các nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của Phòng tài nguyên và môi trường.
Bước 4: Nhận kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Người sử dụng nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng tại nơi nộp hồ sơ.
- Thời gian thực hiện thủ tục chuyể đổi theo quy định của pháp luật là không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Thời hạn này được kéo dài thêm 10 ngày đối với các vùng núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa. Vùng có điều kiện khó khăn. Lưu ý, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ không được tính vào thời hạn này.
6. Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, với từng loai đất khác nhau thì sẽ có mức thu tiền sử dụng đất khác nhau khi thực hiện việc việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất cần xác định rõ loại đất của thửa đất muốn chuyển đổi và mục đích sau chuyển đổi để xác định vấn đề này.
Trong trường hợp người sử dụng không làm thủ tục chuyển đổi mà tự ý sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác thì sẽ bị xử lý hành chính theo quy định.
Trên đây là ý kiến tư vấn về vấn đề “Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghệp”. Để được tư vấn chi tiết và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn luật đất đai của Luật Thái An – luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
Tác giả bài viết:
Luật sư Lê Văn Thiên – Phó giám đốc Công ty luật Thái An
- Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
- Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội (tháng 6/2000)
- Tốt nghiệp khóa đào tạo Học Viện Tư Pháp – Bộ Tư Pháp
Thẻ Luật sư số 1395/LS cấp tháng 8/2010 - Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Thương mại, Đầu tư nước ngoài, Hôn nhân và gia đình, Đất đai;
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Dân sự, Hình sự, Bảo hiểm, Kinh doanh thương mại, Hành chính, Lao động
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Cắt giảm lao động trong trường hợp bất khả kháng - 11/04/2020
- Điều kiện xây dựng nhà ở thương mại - 11/04/2020
- Hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì làm gì? - 10/04/2020
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.