Theo pháp luật đất đai, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho khả năng huy động vốn của hộ gia đình, cá nhân – là yếu tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây cũng là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Vậy nên, trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ tổng hợp thông tin từ a-z về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là các văn bản pháp lý sau đây:
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP gày 19/3/2021 hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
2. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
So với việc thế chấp các tài sản khác, thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau:
- Trong mọi trường hợp, sau khi làm đầy đủ các thủ tục pháp lí về thế chấp thì người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp;
- Thực tế người thế chấp vẫn đang sử dụng đất, Người nhận thế chấp chỉ lưu giữ những giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyến giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.
Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thế chấp bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn là: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai.
===>>> Xem thêm:Thế chấp quyền sử dụng đất
3. Thời điểm để có thể nhận thực hiện việc thế chấp:
- Về thời điểm để có thể thực hiện việc thế chấp là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngoài ra, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất cũng như đáp ứng các quy định về loại đất được quyền thế chấp.
4. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
===>>> Xem thêm:Xử phạt hành chính nếu chuyển quyền, cho thuê, thế chấp đất không đủ điều kiện
5. Loại đất được thế chấp
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
6. Đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định tương: không chỉ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân.
Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.
Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đình, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) hoặc ở các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
7. Hệ quả của việc không đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi thế chấp quyền sử dụng đất
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất để thế chấp được xử lí như sau:
- Theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp
- Trường hợp không xử lí được theo thoả thuận để ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật.
Người nhận quyền sử dụng đất từ quan hệ xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền như sau:
- Được sử dụng đất theo mục đích đã được xác định và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại;
- Đối với đất ở thì được sử dụng ổn định lâu dài.
===>>> Xem thêm:A-Z về tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
===>>> Xem thêm:Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
8. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
8.1. Cách thức nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 13 Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được nộp theo một trong các cách thức sau đây:
- Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
- Nộp bản giấy trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính;
- Qua thư điện tử.
8.2. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Phiếu yêu cầu đăng ký;
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực);
- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận);
- Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì nộp thêm các giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực); … (01 bản sao không có chứng thực);
===>>> Xem thêm:Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
8.3. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Sau khi nhận hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận thực hiện cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ không hợp lệ, người tiếp nhận hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký trực tiếp hoàn thiện hồ sơ hoặc lập văn bản hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Trả kết quả
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Phiếu yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp hồ sơ có Giấy chứng nhận.
Thời gian giải quyết: Không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là tổng hợp các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm: Đất tăng thêm có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
===>>> Xem thêm:Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế
9. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Luật Thái An
Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền vô cùng quan trọng của người sử dụng đất. Vậy nên việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, trong đó có các quy định về thế chấp đất đai là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình
Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
- Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
- Luật sư bào chữa tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản - 27/04/2023
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.