Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định pháp luật. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn. Trong bài viết dưới đây Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn về mức ưu đãi đầu tư đối với ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội.

Ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội

Cơ sở pháp lý để trả lời câu hỏi về mức ưu đãi đầu tư đối với ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội

Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề mức ưu đãi đầu tư đối với ngành nghề đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là các văn bản pháp luật sau đây:

• Luật đầu tư năm 2014;
• Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
• Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 118/2015/NĐ-CP;
• Luật Nhà ở năm 2014;
• Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008, Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH13 ngày 19/6/2013;
• Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014;
• Căn cứ Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu số 45/2005/QH11 ngày 14/6/2005;
• Căn cứ Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010;
• Căn cứ Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29/11/2006, Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH13 ngày 20/11/2012;
• Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008 của Chính phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.

Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có được hưởng chính sách ưu đãi đầu tư không?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 16 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư thì: Ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội (mục A về Ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư – Phụ lục I) là đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại Khoản 2 Điều 15 và Điều 16 Luật Đầu tư.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không được Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:

– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

– Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;

– Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;

– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này;

– Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi trên khi đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

– Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở;

– Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;

– Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.

Mức ưu đãi đầu tư cụ thể đối với ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội

Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng

            Khoản 2 Điều 8 Luật thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và điểm b Khoản 2 Điều 13 Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN), quy định: “Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành”.

+ Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 13 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, được sửa đổi, bổ sung theo khoản 7 Điều 1 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi năm 2013 như sau:

            “Điều 13. Ưu đãi về thuế suất

1. Áp dụng thuế suất 10% trong thời gian mười lăm năm đối với:
   a) Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
2. Áp dụng thuế suất 10% đối với:
   b) Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở; 
3. Áp dụng thuế suất 20% trong thời gian mười năm đối với:
   a) Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;

Từ ngày 01 tháng 01 năm 2016, thu nhập của doanh nghiệp quy định tại khoản này được áp dụng thuế suất 17%.

6. Thời gian áp dụng thuế suất ưu đãi quy định tại Điều này được tính từ năm đầu tiên dự án đầu tư mới của doanh nghiệp có doanh thu; ….”

            Theo đó, thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định của Luật nhà ở được áp dụng thuế suất 10%. Thời gian áp dụng thuế suất ưu đãi này được tính từ năm đầu tiên dự án đầu tư mới của doanh nghiệp có doanh thu.

Về ưu đãi thuế giá trị gia tăng:

Căn cứ khoản 3 Điều 1 Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi năm 2013 quy định như sau:

“Điều 1

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng:

…3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8; bổ sung điểm q vào khoản 2 Điều 8 như sau:

…“2. Mức thuế suất 5% áp dụng đối với hàng hoá, dịch vụ sau đây:

      q) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.”

Theo đó, sẽ áp dụng mức thuế suất thế giá trị gia tăng 5% đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.

Ưu đãi về thuế nhập khẩu

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 118/2015/NĐ-CP quy định như sau:

            “Điều 5. Hướng dẫn về ưu đãi thuế nhập khẩu

1. Đối với dự án đầu tư thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư quy định tại Mục A Phụ lục I hoặc thực hiện tại địa bàn có Điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn quy định tại Phụ lục II Nghị định số 118/2015/NĐ-CP được áp dụng ưu đãi thuế nhập khẩu như sau:
   a) Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định theo quy định tại Khoản 6, Khoản 8 Điều 12 Nghị định số 87/2010/NĐ-CP ngày 13/8/2010 của Chính phủ quy định chi Tiết thi hành một số Điều của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu (sau đây gọi là Nghị định số 87/2010/NĐ-CP).
   b) Nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong nước chưa sản xuất được nhập khẩu để sản xuất của dự án đầu tư (trừ các dự án sản xuất lắp ráp ô tô, xe máy, Điều hòa, máy sưởi điện, tủ lạnh, máy giặt, quạt điện, máy rửa bát đĩa, đầu đĩa, dàn âm thanh, bàn là điện, ấm đun nước, máy sấy khô tóc, làm khô tay và những mặt hàng khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ) được miễn thuế nhập khẩu trong thời hạn 05 (năm) năm, kể từ ngày bắt đầu sản xuất theo quy định tại Khoản 14 Điều 12 Nghị định số 87/2010/NĐ-CP.”

Theo đó, đối với dự án đầu tư thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư là xây dựng nhà ở xã hội thì hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu được miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa tạo ra tài sản cố định, bao gồm:

• Thiết bị, máy móc;
• Phương tiện vận tải chuyên dùng trong dây chuyền công nghệ trong nước chưa sản xuất được; phương tiện vận chuyển đưa đón công nhân gồm xe ô tô từ 24 chỗ ngồi trở lên và phương tiện thủy;
• Linh kiện, chi tiết, bộ phận rời, phụ tùng, gá lắp, khuôn mẫu, phụ kiện đi kèm để lắp ráp đồng bộ với thiết bị, máy móc, phương tiện vận tải chuyên dùng quy định tại điểm a và điểm b khoản này;
• Nguyên liệu, vật tư trong nước chưa sản xuất được dùng để chế tạo thiết bị, máy móc nằm trong dây chuyền công nghệ hoặc để chế tạo linh kiện, chi tiết, bộ phận rời, phụ tùng, gá lắp, khuôn mẫu, phụ kiện đi kèm để lắp ráp đồng bộ với thiết bị, máy móc quy định tại điểm a khoản này;
• Vật tư xây dựng trong nước chưa sản xuất được.

Nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong nước chưa sản xuất được nhập khẩu để sản xuất của dự án đầu tư được miễn thuế nhập khẩu trong thời hạn 05 (năm) năm, kể từ ngày bắt đầu sản xuất.

Ưu đãi về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 118/2015/NĐ-CP quy định như sau:

            “Điều 6. Hướng dẫn về ưu đãi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1. Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư quy định tại Mục A Phụ lục I hoặc đầu tư tại địa bàn có Điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn quy định tại Phụ lục II Nghị định số 118/2015/NĐ-CP được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.”

Theo đó, đối với Dự án đầu tư thuộc ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội (thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư) thì sẽ được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước với trường hợp Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc Chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%.

Ưu đãi khác

• Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua hoặc để bán.

• Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, theo đó:
  •  Mức cho vay tối đa bằng 80% tổng mức đầu tư dự án hoặc phương án vay và không vượt quá 80% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay đối với xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê; Các con số này đối với xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán là 70%;
  •  Thời hạn vay đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê tối thiểu là 15 năm, tối đa không quá 20 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Đối với dự án nhà ở xã hội để cho thuê mua thì thời hạn cho vay tối thiểu là 10 năm và tối đa không quá 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Đối với dự án đầu tư nhà ở xã hội để bán thì thời hạn cho vay tối thiểu là 05 năm và tối đa không quá 10 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên;
  •  Lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.
• Chủ đầu tư dự án được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tóm tắt tư vấn về vấn đề mức ưu đãi đầu tư đối với xây dựng nhà ở xã hội

Với những phân tích ở trên, có thể tóm tắt ý kiến tư vấn về mức ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là: Xây dựng nhà ở xã hội là ngành nghề thuộc danh mục ngành nghề ưu đãi đầu tư theo Nghị định số 118/2015/NĐ-CP và Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, Doanh nghiệp thành lập mới từ dự án đầu tư thuộc ngành nghề nêu trên sẽ được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế nhập khẩu và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các ưu đãi khác như trên.

Các vấn đề liên quan tới mức ưu đãi đầu tư đối với ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội

Để tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan tới mức ưu đãi đầu tư đối với ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội, bạn hãy đọc các bài viết trong mục BÀI VIẾT LIÊN QUAN dưới đây.

Xin lưu ý là sau thời điểm đăng bài này, các quy định của luật pháp có thể đã thay đổi. Hãy gọi điện tới TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT để được hỗ trợ kịp thời!

Dịch vụ đăng ký doanh nghiệp và dịch vụ đăng ký đầu tư của Luật Thái An

Hiện nay ở Việt Nam, vấn đề đầu tư đối với ngành nghề xây dựng nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm. Đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh này, nhà đầu tư cần nắm chắc các quy định của pháp luật. Hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An để sử dụng Dịch vụ đăng ký doanh nghiệp và Dịch vụ đăng ký đầu tư với thủ tục hồ sơ nhanh gọn, chi phí hợp lý nhất.

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Nguyễn Văn Thanh

Giám đốc at Công ty Luật Thái An

Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam.
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)

• Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
• Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
• Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023