Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là loại hình kinh doanh nhiều thuận lợi nhưng cũng có rất nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn. Pháp luật hiện hành đã tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản. Trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin cơ bản về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh:
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “bất động sản” gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.
Căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Theo đó có thể hiểu, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai/bất động sản đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
3. Nguyên tắc cần tuân thủ khi kinh doanh bất động sản
- Bình đẳng, tự do thỏa thuận, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
- Kinh doanh hợp pháp.
- Bất động sản kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
- Kinh doanh trung thực, công khai, minh bạch.
===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
4. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất động sản trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Theo đó, để được đưa vào kinh doanh, bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải thỏa mãn những điều kiện cụ thể như sau:
4.1. Thứ nhất, điều kiện về giấy tờ pháp lý gồm:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai, theo đó, tại khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 quy định:
“7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
===>>> Xem thêm:A-Z về cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
===>>> Xem thêm:A-Z về giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai: Căn cứ, hình thức, thẩm quyền…
4.2. Thứ hai, điều kiện về thủ tục
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
5. Các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khác
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bất động sản hình thành trong tương lai để được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng một số điều kiện khác như:
5.1. Điều kiện về việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai:
Tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định về giấy tờ xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất/chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản thì theo quy định tại khoản 7 Điều 22, khoản 2 Điều 54 và Điều 58 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên bán nhà có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, tại khoản 6 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về các hành vi bị cấm đã quy định về hành vi: “6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”.
Theo đó, để đưa bất động sản hình thành trong kinh doanh thì Chủ đầu tư còn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản đó.
5.2. Điều kiện về bảo lãnh
Bất động sản hình thành trong tương lai trước khi đưa vào kinh doanh thì phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Việc bảo lãnh tuân thủ quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”
6. Tóm tắt tư vấn về các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Từ các phân tích nêu trên có thể thấy có 2 điều kiện cơ bản để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Trên đây là tổng hợp các quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết
===>>> Xem thêm: A-Z về bất động sản hình thành trong tương lai
7. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng diễn ra sôi động, người mua cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể xảy ra để có thể đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. Với những tư vấn trên, Công ty Luật Thái An mong rằng đã giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Tổng đài tư vấn.:
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Hợp đồng thuê nhà xưởng - 20/07/2023
- Hợp đồng thuê văn phòng – Những điều cần biết - 15/07/2023
- Hợp đồng thuê mặt bằng – Tất cả những điều cần biết - 28/06/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.