Giấy phép xây dựng: Tổng hợp các quy định cần biết !

Hoạt động xây dựng diễn ra hàng ngày, rất sôi động ở khắp nơi: đô thị cũng như nông thôn. Trước kia người ta có điều kiện xây nhà là xây, không cần xin phép chính quyền. Tuy nhiên, tình hình đã thay đổi. Pháp luật xây dựng nhiều quy định liên quan tới giấy phép xây dựng cũng như hậu quả của việc không tuân thủ pháp luật. Chúng ta hãy tìm hiểu sau đây:

1. Cơ sở pháp lý quy định về giấy phép xây dựng

Cơ sở pháp lý điều chỉnh là các văn bản pháp luật sau đây:

2. Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Theo quy định của Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 thì Giấy phép xây dựng gồm ba loại như sau:

  • Giấy phép xây dựng thuộc diện xin mới hoàn toàn
  • Giấy phép xin sửa chữa, cải tạo
  • Giấy phép xin di dời công trình xây dựng.

Nội dung giấy phép xây dựng gồm:

  • Tên công trình xây dựng
  • Tên và địa chỉ của chủ đầu tư công trình xây dựng
  • Địa điểm và vị trí công trình xây dựng, trường hợp xây theo tuyến thì phải có tuyến công trình
  • Loại và cấp của công trình xây dựng
  • Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ
  • Cốt xây dựng công trình
  • Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất (nếu có).
xin giấy phép xây dựng
Cần xin giấy phép xây dựng trong trường hợp nào? – ảnh nguồn internet

3. Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng là gì?

Để tránh trường hợp xây dựng nhà trái phép, bạn cần nắm được các trường hợp cần phải xin giấy phép xây dựng. Theo quy định của Điều 89 Luật Xây dựng 2014, nếu không thuộc thuộc diện được miễn xin giấy phép xây dựng thì đều phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng. Các trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng bao gồm:

  • Các công trình thuộc diện công trình bí mật nhà nước, công trình được xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình xây trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp Tỉnh trở lên.
  • Các công trình thuộc Dự án đầu tư xây dựng được quyết định đầu tư bởi: Thủ tướng chính phủ/Bộ trưởng/Thủ trưởng các cơ quan ngang Bộ/Chủ tịch UBND các cấp.
  • Công trình xây dựng thuộc trong các Dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế và phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật.
  • Nhà ở thuộc diện được xây dựng thuộc Dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
  • Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, làm thay đổi công năng sử dụng, làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn xung quanh.
  • Các công trình sửa chữa, cải tạo có làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, không tiếp giáp với đường ở đô thị nhưng có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
  • Các công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt.
  • Các công trình xây dựng ở khu vực nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.
  • Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Nhà riêng lẻ ở nông thôn không phải xin giấy phép xây dựng
Nhà riêng lẻ ở nông thôn không phải xin giấy phép xây dựng – Nguồn ảnh minh họa: Internet

4. Xin cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tại đô thị như thế nào ?

a. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tại đô thị

Các điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tại đô thị được quy định tại điều 91 Luật xây dựng 2014 như sau:

  • Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
  • Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
  • Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
  • Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị thì hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
  • Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

b. Thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tại đô thị

Khi xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở thành phố (đô thị), cá nhân, hộ gia đình phải chuẩn bị một bộ hồ sơ (bản chính hoặc bản sao được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) đầy đủ dưới đây:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở thành phố (đô thị) theo mẫu.
  • Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai
  • Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
    • Bản vẽ mặt bằng thể hiện vị trí công trình trên đất tỷ lệ 1/100 – 1/500 và sơ đồ vị trí công trình;
    • Bản vẽ tỷ lệ  1/50 – 1/200 các mặt bằng, mặt cắt  chủ yếu, các mặt đứng  của công trình;
    • Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối tỷ lệ 1/50 – 1/200 với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; giao thông; xử lý nước thải: cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến công trình.
  • Đối với quy mô từ 07 tầng trở lên) báo cáo thẩm tra thiết kế do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng hoặc tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
  • Đối với quy mô từ 03 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn xây dựng từ 250 m2 trở lên thì có thêm Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức cá nhân chịu trách nhiệm thiết kế, cá nhân kèm theo bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề của chủ trì, chủ nhiệm thiết kế.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Lệ phí nhà nước: 75.000 VND/hồ sơ

Thời gian cấp phép: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ hợp lệ.

Kết quả khi xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ ở thành phố (đô thị) là Giấy phép xây dựng hoặc Văn bản từ chối cấp giấy phép xây dựng. 

5. Gia hạn giấy phép xây dựng

Trước thời điểm giấy phép xây dựng đã xin hết hiệu lực nhưng công trình vẫn chưa xây dựng thì chủ công trình phải làm thủ tục xin gia hạn giấy phép xây dựng.

Số lần gia hạn giấy phép xây dựng tối đa là 02 (Hai) lần, mỗi lần được gia hạn tối đa 12 (Mười hai) tháng. Khi hết thời hạn gia hạn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn chưa khởi công xây dựng công trình thì phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới.

Bạn cần chuẩn bị 2 bộ hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng gồm:

  • Đơn đề nghị được gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.
  • Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp trước dó.

Các bước gia hạn giấy phép xây dựng như sau:

Bước 1: Chủ công trình chuẩn bị hồ sơ theo quy định và nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân quận, huyện, từ thứ hai đến thứ sáu vào giờ hành chính

Bước 2: Bộ phận một cửa tiếp nhận kiểm tra hồ sơ

  • Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì trả biên nhận hồ sơ ghi ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.
  • Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3:  Ủy ban nhân dân quận/huyện phải xem xét hồ sơ để gia hạn giấy phép xây dựng trong thời hạn 05 ngày làm việc.

  • Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để gia hạn giấy phép xây dựng thì thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ công trình biết.
  • Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cơ quan nhà nước không trả lời thì chủ công trình được phép gia hạn giấy phép xây dựng.

Bước 4: Chủ công trình nhận kết quả xử lý hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân quận, huyện theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận.

Lệ phí nhà nước là 15.000 (Mười lăm nghìn) đồng/giấy phép.

6. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

Trong quá trình xây dựng, nếu có những điều chỉnh về mặt thiết kế làm thay đổi một số nội dung dưới đây thì phải điều chỉnh giấy phép xây dựng, cụ thể:

  • Thay đổi kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc các khu vực có yêu cầu về kiến trúc.
  • Thay đổi các yếu tố về diện tích xây dựng, ví trị xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
  • Việc điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng, có thể gây ảnh hưởng đến an toàn cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
  •  Trường hợp trong quá trình xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật và bị yêu cầu điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Điều chỉnh giấy phép xây dựng
Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ trái pháp luật nếu không biết các điều kiện luật định – Nguồn ảnh minh họa: Internet

Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với công trình:

  • Đơn đề nghị xin điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu quy định
  • Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
  • Bản bảo hợp lệ hoặc tập tin chưa ảnh chụp chính bản vẽ thiết kế mặt đứng, mặt bằng, mặt cắt bộ phận, hạng mục công trình đang đề nghị điều chỉnh.
  • Bản sao hợp lệ hoặc tập tin chưa bản chụp chính Văn bản phê duyệt Điều chỉnh thiết kế của bên có thẩm quyền kèm theo kê khai năng lực của tổ chức, cá nhân thực hiện thiết kế đối với trường hợp thiết kế không do cơ quan chuyên môn về xây dựng tiến hành thẩm định hoặc Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế đã điều chỉnh của cơ quan chuyên môn xây dựng theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

  • Đơn đề nghị được điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.
  • Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
  • Bản sao hoặc tệp tin chưa bản chụp bản chính bản vẽ thiệt kế mặt mặt đứng, mặt bằng, mặt cắt bộ phận, hạng mục nhà ở  đang đề nghị điều chỉnh tỷ lệ 1/50 – 1/200. Đối với trường hợp phải có cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì kèm theo hồ sơ phải có báo cáo kết quả thẩm định thiết kế

Số lượng hồ sơ cần chuẩn bị: 02 bộ hồ sơ hoàn thiện như trên.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Ủy ban nhân dân cấp Quận/Huyện/Thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xử lý hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Trong thời hạn 30 ngày đối với công trình xây dựng và 15 ngày đối với nhà ở.

7. Thu hồi giấy phép xây dựng

Nếu Giấy phép xây dựng đã được cấp không đúng quy định pháp luật (cấp không đúng thẩm quyền, cấp không đúng trường hợp…) hoặc nếu chủ đầu tư công trình bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm do xây dựng sai với giấy phép và yêu cầu khắc phục nhưng không khắc phục trong thời hạn quy định) thì cơ quan chức năng sẽ tiến hành thu hồi giấy phép xây dựng. i .

Thu hồi giấy phép xây dựng nếu có sai phạm
Thu hồi giấy phép xây dựng nếu có sai phạm – Nguồn ảnh minh họa: Internet

Ngay tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm thuộc trường hợp thu hồi giấy phép xây dựng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi giấy phép xây dựng. Trong thời hạn 10 (Mười) ngày kể từ ngày ra quyết định thu hồi giấy phép xây dựng mà chủ công trình không nộp lại giấy phép xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền có quyền hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ công trình.

8. Không có giấy phép xây dựng có sao không?

Nếu thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng mà không có giấy phép thì sẽ bị phạt tiền và buộc phải dừng việc xây dựng. Cụ thể như sau:

Trước khi khởi công xây dựng nhà ở, hộ cá nhân, gia đình cần kiểm tra thật kỹ công trình của mình có thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng không. Ngoài những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, tất cả các chủ công trình đều phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, nếu bạn xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn và thuộc khu di tích lịch sử văn hóa, khu bảo tồn nhưng không xin giấy phép xây dựng thì có thể bị xử phạt như sau: Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa nhưng không xin giấy phép xây dựng. (Theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Ngoài ra nếu công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện thủ tục mà đang thi công thì sẽ bị áp dụng các biện pháp:

  • Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng hành vi vi phạm.
  • Cá nhân, hộ gia đình cần phải làm thủ tục đề nghị điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 60 ngày. Quá thời hạn 60 ngày mà không xuất trình được giấy phép thì có thể bị tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng thì vẫn bị buộc tháo dỡ.
  • Trường hợp đã thi công xong thì có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm (theo Khoản 11, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

 

Trên đây là tổng hợp các quy định về giấy phép xây dựng mà bạn cần biết khi xây dựng công trình. Nếu có gì chưa rõ, hãy gọi điện tới Tổng đài tư vấn pháp luật của chúng tôi để được tư vấn cụ thể và giải đáp thắc mắc !

Nguyễn Văn Thanh