Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp với những dự liệu của Nhà nước là điều bình thường. Bởi vậy, Nhà nước đã đưa ra những quy định cụ thể về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong từng thời kỳ. Trong bài viết sau, Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn về các trường hợp, điều kiện, thủ tục và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất

Cơ sở pháp lý làm căn cứ để điều chỉnh các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất là các văn bản pháp lý sau đây:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Thông tư 33/2017/TT- BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ,
• Thông tư 09/2021/TT- BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất có thể hiểu là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu, được thực hiện bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Điều kiện chung để chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1.Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2.Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy theo quy định tại Khoản 1, Điều 52; Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện khác dưới đây.

4. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 5 Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

“a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

5. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Chuyển mục đích phải xin phép có thể hiểu là, người sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành chính thông qua văn phòng đăng kí đất đai để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai dã được phê duyệt đế chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đấtsang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đối với các trường hợp chuyển mục đích mà phải xin phép nêu trên, người sử dụng đất cần lưu ý một số điểm sau đây:

• Thứ nhất, khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn cũng sẽ được áp dụng tương tự.
• Thứ hai, trong trường hợp chuyển mục đích mà phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất.
• Thứ ba, trong trường hợp người sử dụng lựa chọn hình thức thuê đất thì trả tiền thuê đất đối với loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất.

6. Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư – Hình minh họa

Theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

“1.Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

– Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

– Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:

– Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;

– Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;

– Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.

Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trường hợp dự án này có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

– Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

– Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Theo quy định của pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất thì có hai trường hợp đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất là phải xin phép và không phải xin phép Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải có căn cứ được quy định theo pháp luật và cần xác định đúng thẩm quyền để có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nhanh chóng hơn. Trên đây là bài viết giúp bạn đọc có thể hiểu rõ hơn quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.

===>>> Xem thêm:Xử phạt đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trái phép

6. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
• UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

7. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014 NĐ-CP như sau:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp hồ sơ

 Người yêu cầu có thể nộp hồ sơ bằng một trong 2 phương thức sau:

• Phương thức 1: Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
• Phương thức  2: Đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Bước 3. Tiếp nhận, xử lý, giải quyết yêu cầu

• Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
• Chỉ đạo đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Trả kết quả

• Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

8. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người yêu cầu có thể nộp hồ sơ bằng một trong 2 phương thức sau:

• Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa hoặc nộp tại trung tâm hành chính công đối với một số tỉnh, thành.
• Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

• Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Trình UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích.
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

• Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Trường hợp, cơ quan Nhà nước chậm thực hiện thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi chậm trễ đó.

9. Mức tiền sử dụng đất phải nộp

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp từng trường hợp là khác nhau

Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

===>>> Xem thêm: Đất tăng thêm có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

===>>> Xem thêm:Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế

===>>> Xem thêm: Chuyển mục đích sử dụng đất: các trường hợp, điều kiện, thủ tục, hồ sơ

10.  Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Luật Thái An

Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.

===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Nguyễn Văn Thanh

Giám đốc at Công ty Luật Thái An

Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam.
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)

• Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
• Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
• Luật sư bào chữa tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản - 27/04/2023