Ngày nay có rất nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai được các nhà đầu tư tin tưởng đầu tư, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến việc nhiều người không biết cách đòi lại số tiền thông qua việc bảo lãnh của Ngân hàng đối với căn nhà mình đã mua. Vậy nên, trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin chi tiết về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh:

1.Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Bộ luật dân sự năm 2015;
•  Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực từ ngày 01/04/2023

2. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Bên cạnh đó, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định như sau:

“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

3.Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Bảo lãnh là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được quy định tại khoản 7 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo khoản 4 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN giải thích định nghĩa nghĩa về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“4. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó:

 Bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại khi ngân hàng thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký.”

===>>> Xem thêm: Các biện pháp bảo đảm đầu tư theo Luật Đầu tư 2020

4. Quy định chung về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.”

===>>> Xem thêm: A-Z về bất động sản hình thành trong tương lai

5. Điều kiện để Ngân hàng được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ khoản 1 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

• Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
• Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.

Theo Khoản 3 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

• Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
• Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

===>>> Xem thêm: Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng

6. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo Khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

• Bước 1:  Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

• Bước 2: Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;
• Bước 3: Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
• Bước 4: Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.

7. Thời hạn hiệu lực và nội dung của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

7.1. Về thời hạn hiệu lực:

 Theo điểm a Khoản 5 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì: Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành;

7.1. Về nội dung của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo điểm a Khoản 5 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì nội dung của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư này (trừ nội dung tại điềm h và điểm i trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn phải có các nội dung sau:

(i) Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

(ii) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh;

(iii) Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;

(iv) Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng thương mại yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.”

8. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:

8.1. Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh

Theo điểm a Khoản 6 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định:

“a) Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.

Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;”

8.2. Nội dung của thư bảo lãnh:

Thư bảo lãnh cần có các nội dung chính sau:

• Pháp luật áp dụng. Trường hợp không quy định cụ thể pháp luật áp dụng thì được hiểu các bên thỏa thuận áp dụng theo pháp luật Việt Nam;
• Số hiệu của cam kết bảo lãnh;
• Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;
• Ngày phát hành bảo lãnh, ngày bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh và/hoặc trường hợp bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh;
• Ngày hết hiệu lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh;
• Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;
• Nghĩa vụ bảo lãnh;
• Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
• Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (gồm yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh kèm danh mục chứng từ, tài liệu cần phải cung cấp);
• Cách thức để bên nhận bảo lãnh kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
• Các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.
• Nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh.

9. Quy định về tiền bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 7 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định:

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Đối chiếu với Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

• Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
• Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
• Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

10. Quy định về số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 8 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định:

“a) Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này;

b) Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực quy định tại điểm c Khoản này;

c) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh.

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho ngân hàng thương mại.”

11. Ngân hàng thương mại (NHTM) có quyền và nghĩa vụ sau:

11.1. Ngân hàng thương mại có quyền:

• Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư;
• Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà NHTM đã phát hành cho người thụ hưởng là bên mua.

11.2. Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ:

•  Phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư hoặc bên mua (theo thỏa thuận) khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
• Trường hợp NHTM và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, NHTM phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của NHTM và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư. trong đó nêu rõ nội dung NHTM không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm NHTM chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.
• Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, NHTM tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
• Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.

12. Quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư:

12.1. Chủ đầu tư có quyền:

Đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng bảo lãnh trong thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực.

12.2. Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

• Gửi thư bảo lãnh do NHTM phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ ngân hàng thương mại (theo thỏa thuận);
• Trường hợp NHTM và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, chủ đầu tư phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư;
• Thông báo chính xác cho NHTM số tiền đã nhận ứng trước của tùng bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực.

13. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua, Bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

 Bên mua, Bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền sau:

• Được nhận thư bảo lãnh do NHTM phát hành từ NHTM hoặc chủ đầu tư gửi đến trong thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực và trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
• Yêu cầu NHTM thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trên cơ sở xuất trình thư bảo lãnh kèm theo hồ sơ phù hợp với thư bảo lãnh (nếu có).

Trên đây là tổng hợp các quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết

===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản

14.  Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An

Ngày nay, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm siết chặt quản lý và bảo về các bên, kể cả chủ đầu tư và bên mua khi mua bán loại hình này.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện.

Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Đàm Thị Lộc

Luật sư at Công ty Luật Thái An

Luật sư Đàm Thị Lộc:
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)

• Hợp đồng thuê nhà xưởng - 20/07/2023
• Hợp đồng thuê văn phòng – Những điều cần biết - 15/07/2023
• Hợp đồng thuê mặt bằng – Tất cả những điều cần biết - 28/06/2023