Lập vi bằng mua bán nhà đất có an toàn ?

Khái niệm vi bằng nhà đất được giới kinh doanh bất động sản được quan tâm gần đây. Thậm chí, nhiều người còn vẽ ra cái tên “công chứng vi bằng nhà đất” để nhằm đánh lừa nhận thức của người mua về giá trị pháp lý của vi bằng sẽ tương tự như việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Điều này là hết sức nguy hiểm mà nếu bạn nhẹ dạ cả tin thì việc bạn bị các đối tượng xấu lừa đảo là khó tránh khỏi. Để biết cụ thể lập vi bằng mua bán nhà đất thì bạn nên tham khảo bài viết dưới đây.

1. Cơ sở pháp lý lập vi bằng mua bán nhà đất

Cơ sở pháp lý lập vi bằng mua bán nhà đất là:

• Luật Nhà ở 2014;
• Luật Đất đai 2013;
• Bộ Luật Dân sự 2015
• Nghị định 08/2020/NĐ-CP

2. Vi bằng nhà đất là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Cũng tại Điều 2 Nghị định quy định về thừa phát lại, cụ thể như sau:

Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan

Như vậy, vi bằng nhà đất là văn bản do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của bên bán và bên mua nhà đất.

3. So sánh vi bằng nhà đất với công chứng nhà đất

Nhiều người vẫn đang nhầm lẫn giữa vi bằng nhà đất với công chứng nhà đất. Chúng tôi xin khẳng định đây là hai thuật ngữ hoàn thoàn khác nhau.

Công chứng theo giải thích tại Điều 2 Luật Công chứng 2014 thì

“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

Như vậy, khi thực hiện mua bán nhà đất, việc công chứng là bắt buộc phải thực hiện trừ khi 1 bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nội dung của công chứng là chứng nhận tính hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của hợp đồng mua bán nhà đất. Còn vi bằng nhà đất thì không bắt buộc phải có, được lập theo yêu cầu của các bên. Nội dung của vi bằng chỉ đơn giản là ghi nhận sự kiện chứ không xác thực tính hợp pháp.

Ngoài ra, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Vi bằng nhà đất cũng không có giá trị pháp lý để sang tên nhà đất.

4. Thuật ngữ: “Công chứng vi bằng nhà đất”

Trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan thì không có bất kỳ thuật ngữ nào là “công chứng vi bằng nhà đất”. Tuy nhiên, thuật ngữ này lại được sử dụng rộng rãi trên thị trường kinh doanh nhà đất. Điều này gây không ít hiểu lầm cho người mua đất là khi thực hiện mua bán qua vi bằng sẽ thực hiện công chứng và vi bằng nhà đất đó có giá trị pháp lý. Điều này hoàn toàn không đúng.

Thực chất của công chứng vi bằng nhà đất là thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán nhà đất. Vi bằng nhà đất không có chức năng như công chứng, chứng thực, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán. Vi bằng nhà đất không thay thế các văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

===>>> Xem thêm: Mua bán nhà tái định cư

5. Trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng

Thừa phát lại không lập vi bằng nhà đất trong các trường hợp sau đây:

• Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
• Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
• Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

6. Lập vi bằng mua bán nhà đất có an toàn không?

Như chúng tôi đã phân tích ở trên, vi bằng nhà đất không có giá trị pháp lý thay thế công chứng nhà đất. Do vậy, rủi ro khi mua bán nhà đất qua vi bằng là rất lớn khi không được cấp sổ đỏ như sau:

Hợp đồng mua bán đất có thể bị vô hiệu: Theo Điều 129 BLDS 2015 thì việc mua bán nhà đất không công chứng sẽ vi phạm về điều kiện về hình thức hợp đồng, dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu. Khi không công chứng thì là lỗi của cả hai bên mua bán nên nhiều trường hợp giá trị thửa đất tăng lên rất nhiều nên bên bán đã yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nhưng nhiều trường hợp bên mua chỉ được nhận thêm tiễn lãi chứ không được lấy lại số tiền đã giao.

Bên cạnh đó, kéo theo vi bằng nhà đất là hàng loại các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó…

7. Nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?

Việc vay ngân hàng qua vi bằng nhà đất rất khó thực hiện, dường như là không thể. Tổ chức tín dụng sẽ không chấp nhận vay nhờ nhà vi bằng. Bởi lẽ:

Vi bằng nhà đất chỉ được coi là nguồn chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp chứ không là giấy tờ pháp lý chứng minh bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng nhà đất. Hơn nữa khi vay ngân hàng thì thông thường ngân hàng sẽ nắm giữ GCN quyền sử dụng nhà ở và mọi giao dịch không được thực hiện cho đến khi trả xong nợ. Việc giữ vi bằng sẽ không kiểm soát, ngăn chặn giao dịch về nhà ở. Điều này sẽ gây ra rủi ro, thiệt hại cho ngân hàng và người có liên quan.

8. Đất vi bằng có xây nhà được không?

Giao dịch về vi bằng nhà đất là không đủ điều kiện để làm sổ đỏ. Pháp luật cũng có một số quy định về trường hợp xây nhà mà không cần sổ đỏ. Với những trường hợp đã vi bằng nhà đất mà muốn xây dựng nhà thì chịu rủi ro rất lớn và chỉ trong trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng. Nhưng nếu có tranh chấp về căn nhà thì nguy cơ “tiền mất tật mang” là khó tránh khỏi.

===>>> Xem thêm: Đối tượng, điều kiện, hồ sơ, thủ tục mua nhà ở xã hội

Trên đây là phần giải đáp của chúng tôi về lập vi bằng mua bán nhà đất . Từ khi viết bài này các quy định của pháp luật đã có thể thay đổi. Nên để được tư vấn chính xác nhất, bạn vui lòng gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Thái An.

9. Quy định về mua bán nhà đất theo tư vấn của Luật Thái An

Có thể nói, mảnh đất căn nhà là cơ ngơi, tài sản giá trị, là thành quả của quá trình làm việc là lao động vất vả của bất cứ ai. Vì vậy, khi đưa nhà ở, đất đai vào giao dịch thì bạn cần hết sức cẩn trọng, tìm hiểu kỹ thực trạng nhà đất, giấy tờ pháp lý có liên quan. Tuy hệ thống pháp luật điều chỉnh khi mua bán nhà đã dần hoàn thiện nhưng biện pháp tốt nhất là “tự bảo vệ quyền lợi của mình”.

Một trong những giải pháp tốt nhất đó là bạn cần tìm đến đơn vị cung cấp pháp lý uy tín để được tư vấn trước khi quyết định mua bán nhà ở trong trường hợp của mình.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối ưu nhất, người mua bán nhà cần tìm đến đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ.

HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!