Thuê nhà ở hay công trình xây dựng nói chung là giải pháp được nhiều người lựa chọn khi chưa có đủ điều kiện kinh tế để mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên việc thuê công trình xây dựng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt khi thuê của công ty kinh doanh bất động sản. Trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp cho khách hàng các quy định pháp luật về việc thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản nhằm giúp khách hàng hạn chế rủi ro một cách tối đa.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Công trình xây dựng là gì?
Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định:
“10. Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.”
Công trình xây dựng là một khái niệm tương đối rộng, bao gồm: Các công trình dân dụng (nhà ở, công trình công cộng), Công trình công nghiệp (gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; …), Công trình giao thông; Công trình thủy lợi; Công trình hạ tầng kỹ thuật (gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải…)
===>>> Xem thêm:Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản
3. Công trình xây dựng được cho thuê của Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để đưa công trình xây dựng vào kinh doanh của Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
===>>> Xem thêm:Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở xã hội
4. Các công trình xây dựng được cho thuê của công ty kinh doanh bất động sản
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì không phải loại công trình xây dựng nào cũng được cho thuê. Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì các loại công trình xây dựng được cho thuê của công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
5. Việc cho thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc gì?
Căn cứ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc cho thuê công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
6. Hợp đồng cho thuê công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản có phải lập thành văn bản không?
Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”
Theo đó, hợp đồng cho thuê công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận.
7. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng cho thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về công trình xây dựng cho thuê;
- Giá cho thuê công trình xây dựng;
- Phương thức, thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
===>>> Xem thêm:Mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng
===>>> Xem thêm:Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp
8. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê công trình xây dựng (Công ty kinh doanh bất động sản)
8.1. Quyền của bên cho thuê công trình xây dựng
Căn cứ Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê công trình xây dựng như sau:
- Yêu cầu bên thuê nhận công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
- Cải tạo, nâng cấp công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê giao lại công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê. Trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
8.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê công trình xây dựng
Căn cứ Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên cho thuê công trình xây dựng như sau:
- Giao công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.
- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định công trình xây dựng trong thời hạn thuê.
- Bảo trì, sửa chữa công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận. Nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
- Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
9. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản)
9.1. Quyền của bên cho thuê công trình xây dựng
Căn cứ Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Yêu cầu bên cho thuê giao công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
- Được đổi công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được cho thuê lại một phần/toàn bộ công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa công trình xây dựng khi bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
- Các quyền khác.
9.2. Nghĩa vụ của bên thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Bảo quản, sử dụng công trình xây dựng đúng thiết kế, công năng và thỏa thuận trong hợp đồng.
- Thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Sửa chữa hư hỏng của công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.
- Trả công trình xây dựng cho công ty kinh doanh bất động sản (bên cho thuê) theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác
10. Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản không?
10.1. Quyền của Công ty kinh doanh bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê công trình xây dựng
Căn cứ khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Thanh toán tiền thuê công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
- Sử dụng công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng công trình xây dựng thuê;
- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
10.2. Quyền của bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa công trình xây dựng khi công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
- Tăng giá thuê công trình xây dựng bất hợp lý;
- Quyền sử dụng công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Trên đây là tổng hợp các quy định về thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm:Hướng dẫn soạn thảo và mẫu hợp đồng liên doanh kinh doanh bất động sản
===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
11. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An
Việc thuê nhà ở, công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản ngày càng phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà ở, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng 24/7 trong lĩnh vực pháp lý.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
- Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.