Ngày nay, người ta dần biết đến một thuật ngữ mới – đó nhà thuê mua nhà. Thuê mua nhà là một giải pháp giúp cho người không đủ điều kiện về tài chính được sử dụng tài sản là căn nhà khi chưa có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị. Vậy, thuê mua nhà ở là gì và cần lưu ý vấn đề gì? Trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp những điều cần biết về thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về định nghĩa thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:
“7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Theo đó, có thể hiểu, thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua (Công ty kinh doanh bất động sản) một khoản tiền và được sử dụng nhà đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê.
Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
===>>> Xem thêm:Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản
3.Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
Căn cứ khoản 4, khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định một trong những trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khi cho thuê mua bất động sản đó là:
“4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5.Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.”
4. Các đối tượng được thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản thì các đối tượng được thuê mua bất động sản nói chung và thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản nói riêng gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước được thuê mua các loại bất động sản.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản.
5. Pháp luật có quy định cụ thể về giá thuê mua nhà không?
Căn cứ Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản thì giá cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
6. Hình thức của hợp đồng cho thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản thế nào?
Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê mua nhà cũng là một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Theo đó, hợp đồng thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản (theo khoản 2 Điều 17). Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
7. Những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản thì một số điều khoản cơ bản của hợp đồng cho thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về nhà cho thuê mua;
- Giá cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
8. Việc cho thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản cần đảm bảo nguyên tắc gì?
Theo Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc cho thuê mua nhà như sau:
- Nhà cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
- Việc cho thuê mua nhà phải gắn với quyền sử dụng đất.
- Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.
9. Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của Công ty kinh doanh bất động sản- bên cho thuê mua nhà
9.1. Quyền của Công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 32 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
- Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
- Được bảo lưu quyền sở hữu nhà khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
- Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
9.2. Nghĩa vụ của Công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà (nếu có).
- Thực hiện thủ tục thuê mua nhà theo quy định của pháp luật.
- Bảo quản nhà đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Giao nhà và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Bảo hành nhà theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
10. Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà
10.1. Quyền của bên thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 34 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà
- Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
- Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.
- Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
10.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 35 Luật kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Bảo quản, sử dụng nhà đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
- Sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
11. Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản thì bên thua mua nhà được phép chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà với Công ty kinh doanh bất động sản nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
===>>> Xem thêm: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng| Luật Thái An™
===>>> Xem thêm: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào ?
12. Công ty kinh doanh bất động sản có được cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai không?
Theo Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”
Theo đó, Công ty kinh doanh bất động sản là chủ dự án bất động sản mới được cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai.
13. Điều kiện của nhà hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì?
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Trên đây là tổng hợp các quy định về thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết
===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
14. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An
Ngày nay, việc gia đình, tổ chức, cá nhân mua nhà, thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động ngày càng phổ biến bởi tính nhanh gọn, nhiều lựa chọn của các dịch vụ mà các công ty này cung cấp.
Tuy nhiên, do nhà ở, bất động sản là loại tài sản mang giá trị cao nên cũng kèm theo đó là tỷ lệ rủi ro cao, đặc biệt nếu các chủ thể đầu tư thiếu hiểu biết pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.