Việc mua bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hề đơn giản như việc giao nhận tiền như người dân thường nghĩ. Để được mua bán đất thì cần phải tuân thủ quy trình mua bán đất nghiêm ngặt để hạn chế ít nhất rủi ro cho cả hai bên. Dưới đây là tư vấn của Luật Thái An từ A-Z quy trình mua bán đất theo pháp luật hiện hành.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy trình mua bán đất
Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy trình mua bán đất là các văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất Đai 2013;
- Bộ Luật Dân sự 2015
- Thông tư 111/2013/TT-BTC; Thông tư 92/2015/TT-BTC
- Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP; Thông tư 85/2019/TT-BTC
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
2. Quy trình mua bán đất bao gồm mấy bước?
Việc mua bán đất là không hề đơn giản và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đảm bảo khi mua bán đất là hợp pháp, bạn cần phải nắm rõ quy trình mua bán đất. Dưới góc độ của các luật sư tư vấn, chúng tôi sẽ đưa ra tổng thể quy trình mua bán đất bao gồm 05 bước như sau:
- Tìm người mua đất, tìm thửa đất phù hợp
- Kiểm tra, xác minh tính hợp pháp và xác thực hiện trạng của đất
- Ký kết hợp đồng đặt cọc
- Đàm phán ký kết hợp đồng mua bán đất
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất
Sau đây là quy trình mua bán đất được phân tích cụ thể:
3. Bước 1: Tìm người mua đất, tìm thửa đất phù hợp trong quy trình mua bán đất
Đối với bên bán: Khi có nhu cầu bán đất thì bạn cần thông tin công khai đến mọi người xung quanh biết được bạn có thửa đất muốn bán, là bước đầu tiên trong quy trình mua bán đất.
Đối với bên mua: Khi có nhu cầu mua đất thì bạn cần tìm cho mình thửa đất phù hợp với nhu cầu, mục đích sử dụng, tiềm năng về đất và khả năng tài chính. Điều này là rất quan trọng trong quy trình mua bán đất.
===>>> Xem thêm: Những trường hợp không được mua bán đất
Bạn cần xác định rằng bạn mua đất để xây nhà ở, canh tác làm nông nghiệp hay để đầu tư. Với mỗi mục đích khác nhau thì yêu cầu của bạn khi tìm đất cũng khác nhau. Chẳng hạn như bạn muốn mua đất để đầu tư thì cái bạn quan tâm nhất sẽ là tiềm năng sinh lời của đất thể hiện qua vị trí thửa đất nằm mặt đường hay giao giữa các con đường lớn, tiềm năng về sự đầu tư phát triển của cả khu đất…
Ngoài ra, tìm thửa đất phù hợp với khả năng tài chính trong quy trình mua bán đất cũng không phải đơn giản. Nếu giá quá cao thì bạn cần đi vay mượn và khi không có khả năng trả thì bạn sẽ gặp rắc rối lớn.
Thông thường khi thực hiện quy trình mua bán đất, việc tìm mua đất sẽ do người có nhu cầu tìm mua, qua bạn bè, người thân giới thiệu hay một cách thức phổ biến hiện nay là qua môi giới bất động sản. Việc môi giới bất động sản sẽ không tốn thời gian, công sức của người mua nhưng người mua phải trả khoản phí môi giới. Tốt nhất bạn nên tìm người môi giới uy tín để tránh việc bị các đối tượng xấu lừa đảo, lợi dụng.
===>>> Xem thêm: Mua bán đất cần giấy tờ gì?
4. Bước 2: Kiểm tra, xác minh tính hợp pháp và xác thực hiện trạng của đất trong quy trình mua bán đất
Có thể nói, đây là một trong những bước quan trọng nhất của quy trình mua bán đất và cũng là bước xảy ra nhiều rủi ro. Nếu việc kiểm tra, xác thực các vấn đề pháp lý, hiện trạng thửa đất mà có sai sót thì nguy cơ bạn mất trắng là rất cao. Thậm chí nhiều người đã phải vướng vào vòng lao lý khi không nắm rõ bước này trong quy trình mua bán đất. Những vấn đề bạn cần phải lưu ý như sau:
a) Kiểm tra, đối chiếu thông tin ghi trên Giấy chứng nhận
- Kiểm tra, đối chiếu thông tin chủ đất
Bước này trong quy trình mua bán đất sẽ đảm bảo được việc bạn đang thực hiện quá trình mua bán đất là chính chủ (chủ sở hữu quyền sử dụng đất). Việc xác định có phải chính chủ hay không được xác minh thông qua các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận
- Giấy tờ tùy thân của chủ đất
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh tình trạng sức khỏe, tình trạng hôn nhân, văn bản ủy quyền… nếu bên mua có yêu cầu
Bạn cần đối chiếu, kiểm chứng tất cả các thông tin trên một cách kỹ lưỡng. Nếu thông tin về chủ đất khác nhau giữa giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân thì bạn cần yêu cầu chủ đất chứng minh bằng văn bản xác nhận của cơ quan công an về thông tin nghi trên giấy tờ là cùng một người.
Ngoài ra, bạn cũng có thể yêu cầu người bán đất cung cấp các giấy tờ chứng minh tình trạng sức khỏe, tình trạng hôn nhân… Bởi lẽ, bạn không thể giao dịch với người bị hạn chế/bị mất năng lực hành vi dân sự mà không có người đại diện hay người giám hộ đồng ý. Hoặc trường hợp người đó đã kết hôn hoặc đã kết hôn nhưng sau đó ly hôn thì cần có văn bản thỏa thuận thửa đất là tài sản riêng hay tài sản chung.
Ngoài ra, nếu chủ đất chưa đủ 18 tuổi hay chưa đủ 18 tuổi mà cha, mẹ chết/ cha, mẹ bị tâm thần; chủ đất mất năng lực hành vi dân sự thì cần có các văn bản xác nhận quan hệ đại diện, quan hệ giám hộ với chủ đất và văn bản đồng ý của người đại diện, người giám hộ về việc bán đất.
Trong trường hợp ủy quyền mua bán đất thì cần có hợp đồng ủy quyền về việc mua bán đất.
Lưu ý đối với chủ đất là hộ gia đình: bạn cần kiểm tra thông tin của tất cả các thành viên hộ gia đình từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận đến thời điểm bán đất.
- Kiểm tra hình thức sử dụng đất
Hiện nay, pháp luật quy định có hai hình thức sử dụng đất là:
Sử dụng chung: là thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người nhưng không phải hai vợ chồng cũng không phải là hộ gia đình. (Ví dụ: hai người bạn cùng sử dụng chung một mảnh đất). Khi bán đất thì tất cả những người sử dụng chung đều phải cùng đồng ý và ký tên vào hợp đồng.
Sử dụng riêng: là thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người, vợ chồng, một hộ gia đình, một công ty.
- Kiểm tra mục đích, thời hạn sử dụng đất
Việc kiểm tra mục đích sử dụng đất nằm trong quy trình mua bán đất là không thể bỏ qua. Bởi vì với một số đối tượng nhất định thì pháp luật quy định không được mua đất. Ví dụ như người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được mua đất trồng lúa. Công ty không được mua đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đối với thời hạn sử dụng đất có hai hình thức là sử dụng đất có thời hạn (cấp cho công ty và sử dụng đất ổn định, lâu dài (cấp cho hộ gia đình, cá nhân, vợ chồng).
Thời hạn sử dụng đất cấp cho công ty thực hiện dự án nhà ở là 50 năm, nhưng nếu người Việt Nam, Việt Kiều mua đất nền trong dự án thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp, công ty sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sử dụng là 50 năm.
Nếu là hộ gia đình, cá nhân nhận sử dụng đất nông nghiệp thì được đương nhiên gia hạn thời hạn sử dụng đất nếu sử dụng đúng mục đích. Đối với công ty sử dụng đất nông nghiệp thì việc gia hạn thời hạn sử dụng đất cần được xem xét.
===>>> Xem thêm: Những điều cần biết khi mua bán đất nông nghiệp
- Kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất
Trong quy trình mua bán đất không thể bỏ qua bước này. Nguồn gốc sử dụng đất sẽ không được bán trong các trường hợp sau:
- Chủ đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
- Chủ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất…
Các trường hợp về nguồn gốc sử dụng đất mà chủ đất được bán là:
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở ổn định, lâu dài được Nhà nước “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định, lâu dài được Nhà nước “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
- Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất..
- Người mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho thửa đất và được cấp đổi Giấy chứng nhận khi sang tên.
===>>> Xem thêm: Những lưu ý khi mua bán đất thổ cư
- Kiểm tra phần nội dung phần ghi chú
Phần ghi chú sẽ ghi các thông tin liên quan đến chủ đất, thỏa thuận của các chủ đất, thông tin về số tờ, số thửa cũ, mục đích sử dụng…
Phần ghi chú sẽ ghi thông tin chủ đất trong trường hợp đồng sở hữu mảnh đất và cập nhập tên những người đồng sở hữu. Thông tin thỏa thuận về tỉ lệ phần trăm đất thuộc quyền sở hữu của mỗi người.
Kiểm tra thông tin về số tờ, số thửa mới trên giấy chứng nhận thông qua số thửa cũ khi việc tách thửa chưa được ghi nhận trên Cổng thông tin quy hoạch của địa phương. Ngoài ra, các thông tin về mục địch, việc đang nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền lệ phí, trước bạ cũng được thể hiện tại mục ghi chú để bạn kiểm tra cẩn thận trong quy trình mua bán đất.
Ngoài ra, bạn cũng cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại thời điểm đăng ký Giấy chứng nhận; thông tin về diện tích thuộc lộ giới, hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng không được công nhận nhưng được sử dụng theo hiện trạng..
===>>> Xem thêm: Những lưu ý khi mua bán đất phân lô bán nền
- Kiểm tra sơ hồ thửa đất
Việc kiểm tra sơ đồ thửa đất trong quy trình mua bán đất là rất quan trọng, có thể còn quyết định xem bạn có mua mảnh đất đó không. Khi kiểm tra thì cần lưu ý tới hình dạng, chiều dài các cạnh; số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh; hướng của thửa đất là hướng nào; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, ranh giới giữa các phần đất;
- Kiểm tra biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất
b) Kiểm tra điều kiện mua bán đất
Khi thực hiện quy trình mua bán đất bạn cần kiểm tra để chắc chắn rằng thửa đất đủ điều kiện để đưa vào hợp đồng mua bán
===>>> Xem thêm: Điều kiện mua bán đất
Đối với các giấy tờ mà bạn không thể tự xác minh thì bạn cần có văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền xác nhận tình trạng về đất.
c) Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lộ giới
Để kiểm tra thông tin quy hoạch thì bạn có thể tìm trên internet, website của cơ quan Nhà nước hay trực tiếp qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng quản lý đô thị… để yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản.
Bận cần biết rằng, quy hoạch được thể hiện trên Giấy chứng nhận chỉ là quy hoạch tại thời điểm cấp GCN mà không phải tại thời điểm giao dịch mua bán đất. Vì vậy, bạn cần kiểm tra kỹ điều kiện này để tránh mua phải đất bị giải tỏa trắng. Đồng thời cũng giúp bạn thấy được mảnh đất đó có tiềm năng sinh lời hay không.
d) Kiểm tra mật độ xây dựng, chiều cao công trình và tầng cao công trình
Việc kiểm tra này trong quá trình mua bán đất sẽ giúp bạn biết được bạn xác định được diện tích chiếm đất của nhà ở trên tổng diện tích lô đất và số tầng cao bạn được phép xây dựng.
e) Kiểm tra hiện trạng thửa đất
Qua nhiều năm sử dụng, sửa chữa thì hiện trạng thửa đất có thể bị thay đổi về diện tích, giới mốc của thửa đất, chênh lệch so với số liệu ghi nhận trên GCN. Nếu có sự chênh lệch thực tế thì bạn cần yêu cầu chủ đất đo vẽ lại, xác nhận diện tích mới lên GCN.
5. Bước 3 trong quy trình mua bán đất: Ký kết hợp đồng đặt cọc
Theo ý chí, thỏa thuận của hai bên thì bước này trong quy trình mua bán đất có thể có hoặc không. Thông thường thì hai bên sẽ đặt đọc dưới một trong hai hình thức: hợp đồng đặt cọc có công chứng và hợp đồng đặt cọc không công chứng. Khi thỏa thuận hợp đồng đặt cọc bạn phải chắn chắn về các chủ thể nhận cọc, thỏa thuận về số tiền cọc, phạt vi phạm hợp đồng, thời hạn, địa điểm đặt cọc, địa điểm, thời điểm công chứng.
Ngoài ra cũng cần thỏa thuận cơ bản về giá bán, hình thức thanh toán, phương thức thanh toán, thuế, phí, lệ phí khi mua bán đất.
6. Bước 4: Đàm phán ký kết hợp đồng mua bán đất trong quy trình mua bán đất
Giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán đất trong quy trình mua bán đất sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng theo những gì đã thỏa thuận. Khi đi công chứng, hai bên cần mang các giấy tờ mua bán đất theo quy định.
7. Bước cuối cùng của quy trình mua bán đất: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất
Các nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện trong quy trình mua bán đất đó là thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạn và sang tên. Tùy từng địa phương mà bạn cần thực hiện theo cơ chế liên thông hoặc người nộp phải trực tiếp đến Chi cục thuế thực hiện.
===>>> Xem thêm:
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về quy trình mua bán đất. Từ khi viết bài này các quy định của pháp luật đã có thể thay đổi. Nên để được tư vấn chính xác nhất, bạn vui lòng gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Thái An.
8. Quy định về mua bán đất theo tư vấn của Luật Thái An
Từ bao đời nay, người dân Việt Nam không chỉ coi mảnh đất là tài sản thông thường mà còn là cả cơ ngơi, sự nghiệp, quý trọng đất như “tấc đất, tấc vàng”. Vì vậy, mọi giao dịch về đất, nhất là khi mua bán cần phải rất cẩn thận, tuân thủ chặt chẽ các quy định về mua bán đất của pháp luật. Tuy nhiên, điều này là không dễ dàng khi không phải ai cũng hiểu biết pháp luật trong khi nhiều đối tượng lừa đảo, lợi dụng “nhẹ dạ cả tin” của người nông dân để chiếm đoạt tài sản xảy ra ngày càng nhiều.
===>>> Xem thêm: Quy định về mua bán đất đai
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối ưu nhất, người mua bán đất cần tìm đến đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ.
HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
- Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
- Luật sư bào chữa tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản - 27/04/2023
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.