Hợp đồng thuê căn hộ chung cư

Hiện nay, xã hội ngày càng phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng căn hộ, chung cư ngày càng cao, tuy nhiên không phải ai cũng có đủ kinh tế để sở hữu cho mình một căn hộ hay một căn chung cư. Do đó hình thức thuê căn hộ chung cư ngày càng được ưa chuộng. Vì vậy bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ giải đáp một số vấn đề liên quan đến thuê căn hộ chung cư cũng như về hợp đồng thuê căn hộ chung cư để giúp khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề này.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê căn hộ chung cư

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê căn hộ chung cư là các văn bản pháp luật sau:

2. Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là gì?

Chung cư là tòa nhà lớn, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ bên trong, sử dụng chung các dịch vụ liên quan về cơ sở hạ tầng như hầm gửi xe,  khu vui chơi, thang máy, lối đi, hành lang,… Các căn hộ này đều được thiết kế thành những không gian khép kín riêng biệt, đáp ứng nhu cầu trong cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của các hộ gia đình.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân Sự 2015 như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản là căn hộ chung cư cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

===>>> Xem thêm:Hợp đồng tặng cho nhà ở: Tất cả những điều bạn cần biết

3. Đối tượng của hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư

Việc cho thuê căn hộ chung cư không chỉ tuân thủ các quy định chung về cho thuê tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải đáp ứng được các điều kiện được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014.

Theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, căn hộ là đối tượng của hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện đối với căn hộ cho thuê trong hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư
Điều kiện đối với căn hộ cho thuê trong hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư – Nguồn: Luật Thái An

Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. Theo đó, việc cho thuê căn hộ chung cư để ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê căn hộ, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

4. Thời hạn thuê căn hộ và giá thuê căn hộ được quy định thế nào?

Về giá thuê căn hộ:

Theo Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 quy định Bên cho thuê và bên thuê căn hộ chung cư được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê theo định kỳ hoặc trả một lần trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê căn hộ mà bên cho thuê thực hiện cải tạo và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Bên cho thuê và bên thuê được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà.

Vê thời hạn thuê căn hộ:

Thời hạn cho thuê căn hộ do các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014

“Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

…”

5. Hình thức Hợp đồng thuê căn hộ chung cư

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, theo đó, vấn đề này được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư phải lập thành văn bản. Căn cứ Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Như vậy, hợp đồng thuê căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

6. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê căn hộ chung cư

Điều 121 Luật Nhà ở có quy định các nội dung cơ bản của hợp đồng về nhà ở nói chung va hợp đồng thuê căn hộ chung cư nói riêng như sau:

  • Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
  • Mô tả đặc điểm của căn hộ chung cư như: số căn hộ, tên chung cư, địa điểm và vị trí căn hộ, diện tích, các nội thất, tiện ích của phòng (nếu có), và có thể ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;…;
  • Giá cho thuê căn hộ, thời hạn và phương thức thanh toán tiền; Các chi phí về sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác.
  • Thời gian giao nhận căn hộ và thời hạn cho thuê,
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Cam kết của các bên;
  • Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  • Thời gian ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
  • Các thỏa thuận khác

===>>> Xem thêm:Hợp đồng thuê nhà: Tất cả những gì bạn cần biết

===>>> Xem thêm:Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại – Những điều cần biết

Các điều kiện cơ bản của hợp đồng thuê căn hộ chung cư
Các điều kiện cơ bản của hợp đồng thuê căn hộ chung cư – Nguồn: Luật Thái An

7. Chủ thể tham gia hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:

Bên cho thuê phải có các điều kiện sau:

  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
  • Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên thuê thì phải có điều kiện sau đây:

  • Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
  • Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
  • Bên căn hộ nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

8. Một số quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư

8.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê căn hộ

  • Nhận tiền thuê nhà và giao nhà, trang thiết bị, tiện nghi trong căn nhà cho thuê cho Bên B đúng ngày ký hợp đồng kèm theo Biên bản bàn giao căn hộ.
  • Có trách nhiệm đăng ký tạm trú với chính quyền địa phương nếu Bên B yêu cầu.…
  • Giao căn hộ cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.
  • Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
  • Bảo trì, sửa chữa mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường
  • Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên

8.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê căn hộ

  • Quyền được nhận mặt bằng và các tiện ích đi kèm nếu có trong thỏa thuận
  • Có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nếu mặt bằng gặp sự cố khách quan như xuống cấp, hư hỏng,…
  • Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về căn hộ
  • Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
  • Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
  • Trả tiền thuê nhà cho Bên cho thuê đúng thời hạn và đầy đủ.
  • Sử dụng nhà đúng thời hạn quy định trong hợp đồng, sử dụng căn hộ đúng mục đích.
  • Tuân thủ đúng theo nội quy của tòa nhà như giữ gìn vệ sinh môi trường, trật tự an ninh chung trong khu vực cư trú cũng như thực hiện các qui định về phòng cháy, chữa cháy.
  •  Thông tin ngay và kịp thời những vấn đề liên quan cho Chủ sở hữu căn hộ và/ hoặc những thông báo của ban quản lý.
  • Có trách nhiệm bảo quản tài sản trong căn hộ, tự sửa chữa hoặc thay mới những hư hỏng của trang thiết bị nội thất do lỗi mình gây ra trong quá trình sử dụng.
  • Thanh toán đầy đủ và đúng hạn các chi phí theo hóa đơn của các cơ quan hữu quan (như tiền điện thoại, điện, nước, gas …) trong quá trình sử dụng nhà và trước khi thanh lý hợp đồng thuê nhà này..
  • Trao trả nhà và trang thiết bị nội thất trong tình trạng hoạt động bình thường và nguyên vẹn như lúc giao nhà ban đầu bao gồm tất cả các chìa khóa của căn hộ (ngoại trừ những hao mòn bình thường) cho Bên cho thuê khi hợp đồng hết thời hạn hiệu lực.…
  • Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.

9. Những điều cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thuê căn hộ chung cư

  • Cần cung cấp thông tin cá nhân một cách chính xác nhất: Trước khi có ý định lập hợp đồng thuê căn hộ thì chủ hộ và người thuê nhà phải cung cấp đầy đủ mọi thông tin cá nhân cụ thể và chính xác nhằm đảm bảo được mọi quyền lợi của mình nếu xảy ra tranh chấp.
  • Cần xác minh quyền sở hữu của chủ căn hộ: Hãy yêu cầu chủ nhà cho xem giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng căn hộ để xác minh căn hộ không vướng mắc vào tranh chấp, thế chấp, kê biên để thi hành án.
  • Cần thỏa thuận cụ thể về tiền thuê và các điều khoản có liên quan, cần nêu thời điểm giao nhận rõ ràng, các quy định về thời hạn hợp đồng chấm dứt và các trường hợp chấm dứt hợp đồng.
  • Các điều khoản về nội thất bên trong căn hộ nếu thấy cần thiết: Trong hợp đồng thuê căn hộ có thể liệt kê các đồ nội thất bên trong căn hộ. Cần phải có hợp đồng xác minh tình trạng hiện nay của các món đồ nội thất ra sao và có chữ ký của hai bên. Trường hợp nếu trong quá trình sử dụng căn hộ bị mất mát hoặc hư hỏng nội thất thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường hoặc sửa chưa theo đúng quy định của hợp đồng.
  • Có thể quy định những yêu cầu đặc biệt: Trong phần này sẽ làm rõ nếu chủ căn hộ có những quy định đặc biệt gì hay không ? Ví dụ như nuôi thú cưng, có được hút thuốc, nấu ăn trong phòng hay không?
  • Công chứng hợp đồng đã ký kết: Hiện tại thì pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên cả 2 bên nên công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo đầy đủ tính pháp lý cũng như có thêm căn cứ để giải quyết nếu xảy ra tranh chấp.

===>>> Xem thêm:Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Tất cả những điều bạn cần biết

===>>> Xem thêm:Hợp đồng cho thuê lại nhà: Tất cả những gì bạn cần biết

===>>> Xem thêm:A-Z về cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

10. Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê căn hộ chung cư của Công ty Luật Thái An

Ngày nay, các tòa chung cư mọc lên ngày càng nhiều và ngày càng được ưa chuộng bởi tính tiện ích, các dịch vụ kèm theo. Cùng với đó, các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về chung cư nói chung và tranh chấp hợp đồng cho thuê căn hộ có xu hướng tăng. Vì vậy việc sử dụng các dịch vụ tư vấn cũng như soạn thảo hợp đồng là vô cùng cần thiết.

Công ty Luật Thái An cung cấp mọi dịch vụ liên quan đến hợp đồng cho thuê chung cư, từ khâu soạn thảo các mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư để ở, mẫu hợp đồng thuê làm văn phòng, hợp đồng cho thuê lại… đến việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng.

===>>> Xem thêm:Tư vấn hợp đồng

===>>> Xem thêm:Tư vấn đất đai, nhà ở

Nếu khách hàng còn thắc mắc về vấn đề hợp đồng thuê thuê căn hộ chung cư, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn tận tình và hiệu quả nhất.

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)