Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp ?

Đất đai là loại hàng hóa đặt biệt trong giao dịch. Người chủ sở hữu đất là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều giao dịch mua bán đất mà không có hợp đồng công chứng, chỉ có giấy tờ viết tay giữa bên mua và bên bán. Liệu giấy tờ này có được chấp nhận.  Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ tư vấn về vấn đề: Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp và có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không?

1. Cơ sở pháp lý liên quan tới vấn đề mua bán đất bằng giấy viết tay:

Cơ sở pháp lý liên quan tới vấn đề mua bán đất bằng giấy viết tay là các văn bản pháp luật sau đây:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành luật đất đai);
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai);

2. Quy định về giấy tờ mua bán đất là gì?

Theo quy định của pháp luật, hình thức thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thì sẽ bị vi phạm về mặt hình thức, giao dịch bị vô hiệu.

Tuy nhiên, có những trường hợp ngoại lệ về mua bán đất bằng giấy viết tay. Chúng tôi sẽ phân tích sau đây:

3. Quy định về giấy tờ mua bán đất trong một số trường hợp đặc biệt là gì?

Tuy nhiên, có một số trường hợp mà khi thực hiện việc chuyển nhượng không cần tuân thủ hình thức trên. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định 2 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hợp pháp, đó là:

a. Mua bán đất bằng giấy viết tay trước 01/01/2008

Trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (mua bán đất bằng giấy viết tay) trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầumà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (căn cứ khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Theo đó, trong trường hợp này việc mua bán đất bằng giấy viết tay là hợp pháp.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hiểu ngắn gọn, điều kiện cần để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất mua bán bằng giấy viết tay trong trường hợp này là:

• Thời gian mua bán, chuyển nhượng đất trước 1/1/2008.
• Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch và không có tranh chấp.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp này là UBND cấp huyện (theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Đất đai).

b. Mua bán đất bằng giấy viết tay từ 01/01/2008 đến trước 1/7/2014 ?

Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014, mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Lưu ý: Trường hợp người đang sử dụng đất do mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

4. Luật sư tư vấn và hỗ trợ xử lý việc mua bán đất bằng giấy viết tay