Hoạt động xây dựng diễn ra hàng ngày, rất sôi động ở khắp nơi: đô thị cũng như nông thôn. Trước kia người ta có điều kiện xây nhà là xây, không cần xin phép chính quyền. Tuy nhiên, tình hình đã thay đổi. Pháp luật xây dựng quy định các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng cũng như hậu quả của việc xây dựng không phép. Chúng ta hãy tìm hiểu sau đây:
Câu hỏi của khách hàng
Chào luật sư. Tôi tên Nguyễn Văn An, hiện đang cư trú tại Bình Thuận. Gia đình tôi hiện đang muốn xây dựng một căn nhà ở trên đất thuộc quyền sử dụng của tôi. Tôi đang phân vân trường hợp của gia đình mình có phải xin giấy phép xây dựng không. Kính nhờ Luật Thái An trả lời câu hỏi để tôi được biết khi nào phải xin giấy phép xây dựng? Xin như thế nào?
Luật Thái an trả lời
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi. Về vấn đề khi nào phải xin giấy phép xây dựng, thủ tục thế nào, chúng tôi xin trả lời như dưới đây:
1. Cơ sở pháp lý để trả lời câu hỏi: Khi nào phải xin giấy phép xây dựng ?
Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề xin giấy phép xây dựng là các văn bản pháp luật sau đây:
2. Xin giấy phép xây dựng gồm những loại nào?
Trước tiên, chúng ta cần phải hiểu giấy phép xây dựng gồm những loại nào. Theo quy định của Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 thì Giấy phép xây dựng gồm ba loại như sau:
- Giấy phép xây dựng thuộc diện xin mới hoàn toàn
- Giấy phép xin sửa chữa, cải tạo
- Giấy phép xin di dời công trình xây dựng.
Nội dung giấy phép xây dựng gồm:
- Tên công trình xây dựng
- Tên và địa chỉ của chủ đầu tư công trình xây dựng
- Địa điểm và vị trí công trình xây dựng, trường hợp xây theo tuyến thì phải có tuyến công trình
- Loại và cấp của công trình xây dựng
- Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ
- Cốt xây dựng công trình
- Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất (nếu có).
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn thuộc diện xin giấy phép xây dựng mới cho công trình xây dựng.
>>> Xem thêm: Hợp đồng xây dựng
3. Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng là gì?
Để tránh trường hợp xây dựng nhà trái phép, bạn cần nắm được các trường hợp cần phải xin giấy phép xây dựng. Theo quy định của Điều 89 Luật Xây dựng 2014, các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng các công trình không thuộc thuộc diện được miễn xin giấy phép xây dựng thì đều phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.
Các trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng bao gồm:
-
Các công trình thuộc diện công trình bí mật nhà nước, công trình được xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình xây trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp Tỉnh trở lên.
-
Các công trình thuộc Dự án đầu tư xây dựng được quyết định đầu tư bởi: Thủ tướng chính phủ/Bộ trưởng/Thủ trưởng các cơ quan ngang Bộ/Chủ tịch UBND các cấp.
-
Công trình xây dựng thuộc trong các Dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế và phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật.
-
Nhà ở thuộc diện được xây dựng thuộc Dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
-
Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, làm thay đổi công năng sử dụng, làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn xung quanh.
-
Các công trình sửa chữa, cải tạo có làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, không tiếp giáp với đường ở đô thị nhưng có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
-
Các công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt.
-
Các công trình xây dựng ở khu vực nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.
-
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Vì trong câu hỏi chưa nêu rõ ràng là xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đâu. Nếu công trình xây dựng của gia đình bạn thuộc hai trường hợp này thì không phải xin giấy phép xây dựng:
- Xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn và không nằm trong khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn.
- Xây dựng công trình ở khu vực nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt. Quy hoạch chi tiết xây dựng được hiểu là phân chia và xác định chỉ tiêu được sử dụng đất quy hoạch đô thị, các yêu cầu quản lý cảnh quan, kiến trúc của từng lô đất; cách bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.
Trường hợp nhà ở riêng lẻ ở đô thị thì gia đình bạn vẫn phải thực hiện xin giấy phép xây dựng.
>>> Xem thêm: Khi nào không phải xin giấy phép xây dựng?
5. Điều kiện để xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Luật xây dựng quy định cụ thể điều kiện cấp phép xây dựng đối với các công trình khác nhau. Đối với việc xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng thì phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và mục đích sử dụng đất được phê duyệt.
- Phải đảm bảo an toàn cho công trình và công trình xây dựng kế cận. Đảm bảo yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ.
- Bảo đảm được an toàn hạ tầng kỹ thuật và hành lang bảo vệ công trình đê điều, năng lượng, khu di sản văn hóa, các di tích lịch sử – văn hóa.
- Bảo đảm khoảng cách an toàn đến các công trình dễ cháy nổ, công trình độc hại và công trình quan trọng liên quan đến an ninh, quốc phòng.
- Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định, nhưng chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết thì phải đảm bảo phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư.
6. Thủ tục xin giấy phép xây dựng
Trường hợp công trình của gia đình bạn thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin giấy phép xây dựng gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
a. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
- Đơn đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng
- Bản sao một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, ví dụ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ theo Luật đất đai 1993; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được cấp theo Nghị định 60/CP….
- Bản vẽ về thiết kế xây dựng
- Cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có công trình liền kề).
b. Thủ tục xin giấy phép xây dựng
Sau khi chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng đầy đủ, chủ thể xin giấy phép xây dựng tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở trong đô thị, trung tâm cụm xã, hoặc trong khu di tích lịch sử, văn hóa, khu bảo tồn do mình trực tiếp quản lý.
c. Thời gian xin giấy phép xây dựng
Thời hạn để xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận được hồ sơ xin giấy phép xây dựng.
>>> Xem thêm: Gia hạn giấy phép xây dựng
7. Không có giấy phép xây dựng có sao không?
Nếu thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng mà không có giấy phép thì sẽ bị phạt tiền và buộc phải dừng việc xây dựng. Cụ thể như sau:
Trước khi khởi công xây dựng nhà ở, hộ cá nhân, gia đình cần kiểm tra thật kỹ công trình của mình có thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng không. Ngoài những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, tất cả các chủ công trình đều phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, nếu bạn xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn và thuộc khu di tích lịch sử văn hóa, khu bảo tồn nhưng không xin giấy phép xây dựng thì có thể bị xử phạt như sau: Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa nhưng không xin giấy phép xây dựng. (Theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Ngoài ra nếu công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện thủ tục mà đang thi công thì sẽ bị áp dụng các biện pháp:
- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng hành vi vi phạm.
- Cá nhân, hộ gia đình cần phải làm thủ tục đề nghị điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 60 ngày. Quá thời hạn 60 ngày mà không xuất trình được giấy phép thì có thể bị tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng thì vẫn bị buộc tháo dỡ.
- Trường hợp đã thi công xong thì có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm (theo Khoản 11, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Với những phân tích ở trên, có thể tóm tắt tư vấn về việc xin giấy phép xây dựng của gia đình bạn như sau: Nếu gia đình bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng như phân tích của chúng tôi trên đây thì phải làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng gửi về UBND cấp quận/huyện. Đồng thời, công trình xây dựng phải đáp ứng được tất cả các điều kiện xin giấy phép xây dựng.
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề xin giấy phép xây dựng. Xin lưu ý là sau thời điểm đăng bài này, các quy định của luật pháp có thể đã thay đổi. Hãy gọi điện tới TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT để được hỗ trợ kịp thời!
>>> Xem thêm: Điều chỉnh giấy phép xây dựng
>>> Xem thêm: Thu hồi giấy phép xây dựng
8. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là rất khôn ngoan vì bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Bãn hãy xem bài viết Dịch vụ tư vấn đất đai của Luật Thái An.
HÃY LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
• Có hơn 20 năm công tác giảng dạy tại Thái Nguyên
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Tốt nghiệp khóa đào tạo Học Viện Tư Pháp - Bộ Tư Pháp
Thẻ Luật sư số 12260/LS cấp tháng 8/2017
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Thương mại, Hôn nhân và gia đình, Đất đai
* Tố tụng: Dân sự, Hình sự, Kinh doanh thương mại, Hành chính, Lao động
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.