Góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào ?

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư có mong muốn dùng tài sản là quyền sử dụng đất để góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vào doanh nghiệp khác. Nhằm đáp ứng nhu cầu đó, trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là các văn bản pháp luật sau đây:

2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được quy định trong Luật doanh nghiệp cũng là một hình thức góp vốn, tuy nhiên phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm:

  • Người góp vốn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án;
  • Được góp vốn trong thời hạn sử dụng đất.

Người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

  • có năng lực pháp luật dân sự
  • có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
  • tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện không ép buộc

3. Điều kiện bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm tiến hành các hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 193 Luật đấy đai 2013 như sau:

  • Nếu đất góp vốn là đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án sử dụng đất nông nghiệp.
Những điều kiện cần tuân thủ khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Những điều kiện cần tuân thủ khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được quy định rõ. – ảnh minh hoạ: internet
  • Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận nhận góp vốn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Đối với đất chuyên trồng lúa nước mà được chuyển sang đất phi nông nghiệp thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

4. Định giá góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc định giá quyền sử dụng đất góp vốn được điều chỉnh bởi Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2014. Theo đó, có 2 cách để định giá :

  • Thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí;
  • Thuê một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.

5. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bạn cần phải thực hiện theo các bước như sau:

  • Bước 1: Định giá tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc định giá tài sản góp vốn là bước rất quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của cả công ty và người góp vốn. Việc định giá tài sản có thể thông qua các thành viên góp vốn của công ty định giá theo nguyên tắc đồng ý hoặc bỏ phiếu. Nếu không trực tiếp định giá thì có thể thuê tổ chức chuyên định giá tài sản để góp vốn doanh nghiệp. Nhưng việc định giá này cũng cần phải được trên 50% số thành viên góp vốn, cổ đông sáng lập nhất trí.

Lưu ý: Nhiều trường hợp cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế nhằm mục đích bất chính, đó là hành vi vi phạm pháp luật. Việc định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải đúng với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm kết thúc định giá.

Nếu tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

  • Bước 2: Ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Sau khi đã định giá xong tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất thì hai bên thỏa thuận các điều khoản và lập một hợp đồng góp vốn. Hợp đồng này sẽ phải mang tới Văn phòng công chứng thì mới công nhận là hợp pháp.

  • Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi đã chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ trên, bạn cần đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

  • Bước 4: Nhận kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ sử dụng đất trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Lệ phí khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào từng địa phương quy định.

6. Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty thì bạn cần đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Những giấy tờ, tài liệu cần chuẩn bị như sau:

    • Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
    • 02 bản chính Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng
    • Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp, các giấy tờ nhân thân (bản sao CMND, sổ hộ khẩu…) của bên góp vốn nếu là cá nhân
    •  Văn bản chấp thuận cơ của quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư (bản gốc)
    • Trích lục bản đồ địa chính
    • Trường hợp ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền đã được công chứng chứng thực.

===>>> Xem thêm: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

7. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế ?

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại thuế phải nộp khi bạn có thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Việc  góp vốn quyền sử dụng đất vào công ty không làm phát sinh thu nhập cho cá nhân thì sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

===>>> Xem thêm: Thuế thu nhập các nhân khi mua bán nhà đất

8. Lưu ý về một số trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

a. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo Luật Đất đai cũng như Luật Doanh nghiệp, khi góp vốn vào công ty có nghĩa là góp vốn vào lĩnh vực kinh doanh là mục đích phi nông nghiệp nên cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

===>>> Xem thêm: Những điều cần biết khi mua bán đất nông nghiệp

Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã quy định:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tương ứng của Luật đất đai.
Như vậy, muốn mang quyền sử dụng đất là nông nghiệp góp vốn thì có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó mới làm giấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

b. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Việc góp góp bằng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện:

===>>> Xem thêm: Quy định mua đất dự án

  • Thuộc trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ
  • Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;
  • Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án

c. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp

Doanh nghiệp nói chung là chủ thể được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn cần biết rằng doanh nghiệp tư nhân không được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chủ doanh nghiệp tư nhân được quyền sử dụng quyền sử dụng đất để đưa vào hoạt động kinh doanh. Nếu vậy, họ cần thực hiện thủ tục đổi tên người sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp tư nhân.

d. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai, doanh nghiệp thì chủ thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế và doanh nghiệp liên doanh (công ty). Hơn nữa, theo quy định tại Khoản 1 Điều 191 Luật đất đai năm 2013:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

e. Cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai thì cá nhân được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất do mình đứng tên trừ trường hợp cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung theo phần thì cá nhân thành viên muốn thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục tách thửa, được cấp GCN đối với phần quyền sử dụng đất của mình. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm ảnh hưởng tới lợi ích của các thành viên khác.

9. Tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên khó có thể lường trước được những bất cập, mâu thuẫn có thể phát sinh. Nhất là việc không thống nhất về chấm dứt góp vốn và lấy lại đất vì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã không hề đơn giản nay việc lấy lại đất càng phức tạp hơn nhất là khi các bên không thỏa thuận rõ. Nếu không thể hòa giải được tranh chấp thì bạn có thể thực hiện khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.
===>>> Xem thêm: Quy trình mua bán đất 

10. Chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất là trường hợp chủ thể đã góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất của mình. Sau đó không có nhu cầu và muốn chuyển nhượng phần vốn góp đã góp vào bằng quyền sử dụng đất của mình cho một bên khác. Như vậy được coi là giao dịch chuyển nhượng vốn góp. Khi chuyển nhượng, bạn cần xác định rõ phần vốn góp của quyền sử dụng đất trên tổng số vốn doanh nghiệp và thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, lệ phí. 

===>>> Xem thêm: Quy định về mua bán đất đai

11. Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (thủ tục xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất)

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

  • Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
  • Một bên hoặc các bên đề nghị chấm dứt theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
  • Đất góp vốn bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
  • Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị phá sản, giải thể;
  • Cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất lâm vào một trong các trường hợp sau:
    • chết hoặc bị tuyên bố là đã chết
    • bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự
    • bị cấm hoạt động trong lĩnh vực liên quan tơi hợp đồng mà người đó đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi mà hợp đồng phải do cá nhân đó thực hiện
  • Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật kinh doanh để được hỗ trợ kịp thời!

12. Dịch vụ luật sư của Luật Thái An

Các doanh nghiệp càng phát triển thì việc quản trị doanh nghiệp càng khó khăn. Một trong các thách thức là phải xử lý công việc quản trị để tuân thủ các quy định của pháp luật. Tuân thủ pháp luật sẽ giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro do bị cơ quan quản lý nhà nước phạt hành chính, tránh các rủi ro bị kiện tụng bởi các khách hàng, đối tác, thành viên góp vốn, người lao động…

===>>> Xem thêm: Tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp

Nguyễn Văn Thanh

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG 

Bề dày 15+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.

  • Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
  • Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
  • Để được Cung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)






    1900633725
    Yêu cầu dịch vụ

    Gọi điện cho luật sư
    Gọi cho luật sư

    Tư vấn văn bản
    Tư vấn văn bản

    Dịch vụ trọn gói
    Dịch vụ trọn gói