Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Điều kiện, thủ tục được cấp

Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi tổ chức, mỗi hộ gia đình. Theo đó, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình muốn nhà ở của mình được pháp luật bảo vệ trong mọi tình huống thì phải đăng ký quyền sở hữu và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên các quy định pháp luật về điều kiện cũng như thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phải ai cũng nắm rõ. Bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp cho bạn những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì? 

Theo quy định tại Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. 

Trong đó, nhà ở bao gồm các loại sau đây:

• Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
• Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
• Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
• Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
• Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.

Tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là giấy tờ pháp lý xác nhận quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình; là căn cứ để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở. 

2. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều kiện 1: Thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật đất đai.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định pháp luật; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài):  có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao

Điều kiện 2: Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

• Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của  doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: thì thông qua các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

3. Các loại giấy tờ phải có để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 

Căn cứ quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014, Khoản 14 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP  thì chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

 a, Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các giấy tờ sau

• Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luậtTrường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
•  Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994;
•  Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11;
• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01/7/ 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
•  Bản án hoặc quyết định của TAND hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.
•  Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
• Trường hợp không có một trong những giấy tờ trên thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01/7/2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

b, Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

•  Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
• Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ nêu trên thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

c, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau:

• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại tiểu mục a, tiểu mục b.

Lưu ý: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở nêu tại tiểu mục a, tiểu mục b, tiểu mục c thì phải có

• Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc
• Hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc
• Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở

Các Hợp đồng, văn bản trên phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Khi đi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cần bao gồm những giấy tờ, văn bản sau:

• • Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu)
  • Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như đã nêu ở mục 3 bài viết.
  • Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ và lệ phí cấp giấy tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Nếu là nhà ở tại nông thôn thì có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện xem xét, nếu đủ điều kiện thì làm thủ trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận và thông báo cho chủ nhà nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì người tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn cụ thể để bổ sung hồ sơ.

Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì phải có thông báo và trả lại lệ phí cấp Giấy cho người nộp hồ sơ. Nếu UBND xã nhận hồ sơ thì cơ quan quản lý nhà chuyển cho UBND xã để thông báo có người nộp hồ sơ biết lý do không được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, cần nộp các khoản thuế theo quy định và chuyển biên lai thuế cho cơ quan thụ lý hồ sơ.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Người làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải nộp lại giấy tờ gốc về sở hữu nhà ở, ký nhận vào Sổ đăng ký sở hữu và nhận Giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

Nếu chủ sở hữu đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại UBND xã thì nhận Giấy chứng nhận và nộp giấy tờ gốc về sở hữu nhà ở tại UBND xã để chuyển cho cơ quan quản lý nhà ở lưu.

5. Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bao lâu? 

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính:

• Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
• Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
• Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

6. Phí và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bao nhiêu? 

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà ở là đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Căn cứ theo khoản 5 điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Theo quy định tại Điều 5 thông tư 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC  thì Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

7. Những rủi ro khi không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Nếu không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ gặp phải rất nhiều rủi ro pháp lý, có thể kể đến một số rủi ro như sau:

• Nhà ở sẽ không đủ điều kiện để chuyển nhượng;
• Quyền sở hữu nhà ở bị hạn chế;
• Nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên được quyền sử dụng đất còn nhà ở không được trong khi có thể đã trả tiền cho người bán nhà;
• Khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, dấn đến tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Ví dụ như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào;
• Có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi, xử phạt vi phạm hành chính về việc xây dựng trái phép, xây dựng không giấy phép xây dựng;
• Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép;
•  Không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

8. Làm sao để hạn chế những rủi ro khi mua nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở?

Để hạn chế rủi ro, khi mua nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người mua nhà cần thực hiện những việc sau:

• Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xây nhà có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?
• Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán
• Yêu cầu bên bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất
• Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ vào hợp đồng.
• Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
•  Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà
• ..

Và một điều quan trọng đó là nên tìm kiếm, sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật của các Công ty Luật khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc bất kỳ giao dịch nào khác về nhà ở.

Là một trong những Công ty Luật nổi tiếng trong lĩnh vực pháp luật đất đai nhà ở, đến với Công ty Luật Thái An chúng tôi mọi vướng mắc liên quan đến nhà ở hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của bạn sẽ được các Luật sư giỏi nhất tư vấn, giải đáp.

Thậm chí nếu bạn đang có nhu cầu nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Công ty luật Thái An chúng tôi cũng hỗ trợ từ a đến z, các công việc như:

• Tư vấn chi tiết điều kiện, đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
• Tư vấn cụ thể thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
• Soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
• Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền
• Theo dõi việc xử lý hồ sơ tại Cơ quan có thẩm quyền
• Thay mặt khách hàng nhận kết quả
• Bàn giao kết quả (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) cho khách hàng.