Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào ?

Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, thu hút nhà đầu tư trong nhiều năm trở lại đây. Cùng với đó, nhiều câu hỏi đặt ra là nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì có được không và phải đáp ứng các điều kiện, thủ tục thế nào? Các vấn đề trên sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:

2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của giữa Bên bán và Bên mua về việc bên bán bàn giao quyền sở hữu đối với nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng cho Bên mua, còn Bên mua thanh toán tiền cho Bên bán.

3. Có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không ?

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì

Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Cũng theo quy định này thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ thực hiện được khi chưa làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Nếu đang thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận thì không thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải đợi đến khi được cấp giấy chứng nhận – khi đó việc mua bán thực hiện đồng thời với việc sang tên Giấy chứng nhận (còn gọi là sổ hồng).

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

4. Hình thức của việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thế nào?

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

6. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Nguồn: Luật Thái An

Thứ hai, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

  • Có hợp đồng mua bán được lập theo quy định;
  • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
  • Hợp đồng mua bán nhà ở phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
  • Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

7. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Luật 65/2014/QH13 về nhà ở quy định như sau :

Bước 1: Soạn thảo, kí kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trước hết, Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Hai là: Nộp hồ sơ yêu cầu ng chứng tại Văn phòng ng chứng hoặc Phòng ng chứng nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

  • 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  •  Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở của bên chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
  • Bản sao chứng thực căn cước ng dân; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế

Bên chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (đối với cá nhân), nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp. Thông thường áp dụng mức thuế 2% đối với giá chuyển nhượng (căn cứ điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH12).

Bước 3. Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

  • 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Biên lai nộp thuế;
  • Bản sao chứng thực giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước ng dân.

Sau khi nhận bộ hồ sơ trên, chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

Bước 4: Thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Ngoài các giấy tờ theo hướng dẫn của pháp luật đất đai, người nhận chuyển nhượng cần phải nộp kèm theo các loại tài liệu sau:

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Nguồn: Luật Thái An
  • Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
  •  Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
  • Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở. Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý: Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP  thì đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng, phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.

8. Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê. Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng này là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

Cách thức chuyển nhượng hợp đồng thuê mua cũng tương tự như chuyển nhượng hợp đồng mua bán như đã trình bầy ở trên.

 

Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện. 

Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

 

HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THÀNH TRONG TƯƠNG LAI!

Nguyễn Văn Thanh