Xây dựng nhà ở thương mại sao cho đúng luật?

Hiện nay, trong điều kiện dân số ngày càng gia tăng nhanh chóng và diện tích đất không thể mở rộng thì nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu cấp thiết được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là những nơi tập trung đông dân cư. Để giải quyết nhu cầu này thì việc xây dựng nhà ở thương mại là một trong những giải pháp hữu hiệu. Theo đó, pháp luật Việt Nam đã có những quy định rất cụ thể về việc xây dựng nhà ở thương mại. Bài viết dưới đây Công ty Luật Thái An sẽ giúp bạn biết được các quy định hiện hành về việc xây dựng nhà ở thương mại.

1. Nhà ở thương mại và các loại nhà ở thương mại

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Căn cứ quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở thương mại có 2 loại đó là:

  • Căn hộ chung cư được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
  • Nhà ở riêng lẻ được xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

2. Điều kiện đầu tư Dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì? 

a. Điều kiện về Dự án

Theo quy định tại Điều 22 Luật nhà ở 2014 thì Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng.

b. Điều kiện về chủ đầu tư

Tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:

  • Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam
  • Có mức vốn pháp định theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Hiện nay mức vốn pháp định đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là không thấp hơn 20 tỷ.
  • Có chức năng kinh doanh bất động sản (có đăng ký kinh doanh mã ngành nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản).

c. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì?

Theo quy định tại Điều 23 Luật nhà ở 2014,  được sửa đổi bởi Điều 4 Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 2022 thì hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm:

  • Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại: Có quyền sử dụng đất hợp pháp bao gồm quyền sử dụng đất ở; quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoại trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.
  • Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán
  • Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê
  • Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

3. Quy trình thực hiện Dự án xây dựng nhà ở thương mại 

Pháp luật về nhà ở hiện hành không có quy định riêng về trình tự, thủ tục thực hiện Dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, có thể khái quát quy trình thực hiện Dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:

  • Bước 1: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.
  • Bước 2: Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện.
  • Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuỳ từng thủ tục cụ thể mà do Sở Tài Nguyên và Môi trường hay Sở Tài Chính chủ trì thực hiện.
  • Bước 4: Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Việc này sẽ được thực hiện thông qua các hình thức như sau:
    • Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
    • Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
    • Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện.

    Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại sẽ do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

  • Bước 5: Thực hiện xây dựng nhà ở thương mại
  • Bước 6: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.
nhà ở thương mại
Để xây nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều điều kiện theo quy định pháp luật. – ảnh minh hoạ: internet

4. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì?

a. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo quy định tại Điều 25 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có các quyền sau đây:

  • Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
  • Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
  • Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về đất đai.
  • Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
  • Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

b. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 26 Luật Nhà ở 2014 như sau:

  • Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng.
  • Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
  • Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
  • Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
  • Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật Nhà ở 2014; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
  • Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở 2014
  • Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác
  • Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

5. Dịch vụ tư vấn pháp luật xây dựng nhà ở thương mại

Có thể thấy việc xây dựng nhà ở thương mại là một hoạt động kinh doanh bất động sản đầy hấp dẫn nhưng các thủ tục pháp lý để xây dựng nhà ở thương mại lại không hề đơn giản. Chính bởi vậy khi xây dựng nhà ở thương mại rất cần có sự hỗ trợ tư vấn, tư vấn pháp luật từ các Luật sư, chuyên gia pháp lý.

Tự hào là một trong những Công ty Luật uy tín hàng đầu Việt Nam, đến với Luật Thái An bạn sẽ được đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giỏi kiến thức, dày dặn kinh nghiệm thực tế hỗ trợ, tư vấn pháp luật, tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về dự án xây dựng nhà ở thương mại cũng như giải đáp tất cả các thắc mắc liên quan đến pháp luật nhà ở, đất đai mà bạn đang gặp phải.

Còn chần chừ gì nữa, hãy gọi Tổng đài tư vấn luật đất đai. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những vướng mắc của bạn.

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)