Tặng cho quyền sử dụng đất và những vấn đề không thể bỏ qua

Quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở là một trong những loại tài sản đặc biệt, có vai trò quan trọng trong cuộc sống thường ngày. Chính vì vậy việc tặng cho quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sở hữu nhà ở được pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về điều kiện tặng cho cũng như trình tự thủ tục thực hiện tặng cho. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An để biết chi tiết các quy định pháp luật này nhé.

1. Thế nào là tặng cho quyền sử dụng đất ?

Pháp luật hiện hành không có quy định về tặng cho quyền sử dụng đất hay tặng cho nhà đất. Tuy nhiên có thể hiểu tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Tặng cho quyền sử dụng là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cầu về sử dụng đất của người sử dụng đất.

>>>Xem thêm: Tặng cho, trao đổi nhà ở- các quy định pháp luật

2. Những điểm đáng chú ý khi tặng cho quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Tặng cho quyền sử dụng đất có thể là tặng cho thông thường hoặc tặng cho có điều kiện

Tặng cho quyền sử dụng đất thông thường: được thực hiện trong trường hợp bên tặng cho và bên nhận tặng cho đáp ứng đủ điều kiện chung về của pháp luật đất đai về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung và về tặng cho quyền sử dụng đất ở nói riêng;

Tặng cho quyền sử dụng đất  có điều kiện: người tặng cho có thể yêu cầu người được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

• Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho: Nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không chuyển giao quyền sử dụng đất thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
• Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho: Bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.g

(Điều 462 Bộ luật dân sự 2015).

Thứ hai, đối tượng tặng cho không chỉ là quyền sử dụng đất mà có cả tài sản trên đất

Ví dụ như tặng cho nhà đất, tặng cho nhà xưởng và đất… Do đó cần phải xác định xem quyền sử dụng đất và nhà, công trình xây dựng có đồng thời cùng thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên tặng cho hay thuộc của nhiều chủ thể. Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của chủ thể tặng cho và xác định cụ thể đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng cho.

Thứ ba, chủ thể tặng cho không chỉ là chủ thể duy nhất có quyền sử dụng đất 

Đây là trường hợp người tặng cho quyền sử dụng đất không phải là người duy nhất sở hữu, còn có người khác là đồng sở hữu. Ví dụ tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải được tất cả các đồng sử dụng quyền sử dụng đất đồng ý tặng cho quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a. Có Giấy chứng nhận là điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.(căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013). Như vậy, khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình trong đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên có một số ngoại lệ được quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

• Trường hợp đất nông nghiệp: người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
• Tường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
• Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. 

b. Đất không có tranh chấp là điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Khi có tranh chấp đất đai tức là có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất không được tặng cho quyền sử dụng đất nếu đất có tranh chấp.

c. Đất không bị kê biên là điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì người sử dụng đất không còn quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất của mình nữa mà quyền sử dụng đất lúc này để đảm bảo thi hành nghĩa vụ của người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án.

d. Còn thời hạn sử dụng đất:

Trong thời hạn sử dụng đất người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật trong đó có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

đ. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt

Ngoài ra, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho ví dụ như:

• Đối với đất trồng lúa: Không tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: Không tặng cho quyền sử dụng đất cho cá nhân hộ gia đình không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Điều 8 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định một số điều kiện khi tặng cho quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều), đó là:

• Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
• Có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức…. nhận tặng cho của hộ gia đình, cá nhân, nhà ở gắn liền với đất là đối tượng tặng cho.

4. Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì

…Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

… Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, pháp luật quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập bằng hợp đồng có công chứng, chứng thực.

5. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện thế nào?

Bước 1: Công chứng Hợp đồng tặng cho

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về hồ sơ công chứng bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Dự thảo hợp đồng tặng cho;
• Bản sao giấy tờ tùy thân;
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:
  • Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.
  • Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động/đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:

“…Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo đó Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất/cho tặng nhà đất đã được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT gồm:

• Hợp đồng, văn bản về việc  tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho đối với trường hợp tặng cho mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơ đăng ký sang tên

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
•  Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý: Thời gian thực hiện thủ tục là không quá 10 ngày.

6. Các loại thuế khi tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế không? Hay tặng cho quyền sử dụng đất miễn thuế là điều mà người tặng cho hay người nhận tặng cho cần phải quan tâm. Sau đây là các quy định: 

a. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì khi tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng cho phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyến sử dụng đất:

Sẽ được miễn thuế nếu các bên có quan hệ là vợ hoặc chồng, cha, mẹ và con với nhau (bao gồm cả cha mẹ ruột, cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), ông bà với cháu (bao gồm nội, ngoại), anh chị em ruột (căn cứ khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007).

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyến sử dụng đất:

Thuế suất đối với người tặng cho quyền sử dụng đất là 10% trên thu nhập tính thuế. Thu nhập tính thuế là phần giá trị trên 10 triệu đồng của bất động sản. Giá trị của bất động sản chịu thuế gồm:

• giá đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tặng cho.
• giá nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, về định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

b. Lệ phí trước bạ

Nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất
  Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2)
  x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà
  Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2)
  x Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ
• Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất: 0,5%

(Điểm b khoản 1 Điều 2, Khoản 1 Điều 7, Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC )

Lưu ý: Trường hợp tặng cho đối giữa những có quan hệ là vợ hoặc chồng, cha, mẹ và con với nhau (bao gồm cả cha mẹ ruột, cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), ông bà với cháu (bao gồm nội, ngoại), anh chị em ruột, thì được miễn lệ phí trước bạ.

c. Phí công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Bạn có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Phí công chứng, chứng thực được quy định như sau:

Phí công chứng

Công chứng hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

(Khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên)

Phí chứng thực

Mức thu phí chứng thực quy định như sau:

(Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí chứng thực)

d. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
• Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

đ. Phí thẩm định hồ sơ 

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo tiệc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Tùy vào từng địa phương sẽ quy định cụ thể đối với phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC).

7. Phân biệt tặng cho quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a. Điểm giống nhau

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sử đất  đều là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang cho người khác.

Hệ quả pháp lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên cũng đều dẫn đến là: Chấm dứtquyền sử dụng đất của người chuyển giao và xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới là chủ thể nhận chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép.

b. Điểm khác biệt

Điểm khác biệt căn bản giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất đó chính là:

• Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển giao quyền sử dụng đất có đền bù một khoản lợi ích vật chất trên có sở thoả thuận của các bên liên quan. Tuỳ thuộc vào giá cả thị trường bất động sản mà giá trị đèn bù đó cao hay thấp.
• Đối với tặng cho quyền sử dụng đất: việc chuyển giao quyền sử dụng đất không dựa trên bất kỳ một giá trị vật chất nào mà chỉ là sự tự nguyện của người có quyền sử dụng đất trao quyền sử dụng đất đó cho một người khác. Do đó, tặng cho quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào thị trường bất động sản.

>>> Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những điều cần lưu ý

9. Giải quyết những vấn đề liên quan đến tặng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc tặng cho quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng diễn ra thuận lợi. Nếu có những vướng mắc liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Thái An chúng tôi. Công ty Luật Thái An sẽ sẵn sàng hỗ trợ, tư vấn giải đáp cho bạn.

Cụ thể sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về luật đất đai hay tư vấn về tặng cho quyền sử dụng đất của Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn, hỗ trợ bạn các vấn đề sau:

• Tư vấn điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
• Tư vấn hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất; hồ sơ tặng cho nhà đất;
• Tư vấn thuế khi cho tặng nhà đất; lệ phí cho tặng nhà đất;
• Tư vấn trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất; thủ tục tặng cho nhà đất cho anh em ruột; tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
• Tư vấn trình tự, thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tặng cho quyền sử dụng đất;
• Nhận uỷ quyền, đại diện khách hành thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
• Tư vấn, giải quyết các tranh chấp, các vấn đề khác có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất.
• …

Hãy đến ngay với Công ty Luật Thái An chúng tôi để được trải nghiệm dịch vụ tư vấn pháp lý chất lượng với mức chi phí hợp lý.