Cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản. Đây cũng là một trong những giải pháp giúp cho người chưa đủ điều kiện tài chính có thể sử dụng và có cơ hội sở hữu công trình xây dựng khi chưa có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị. Để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản được phát triển bình thường, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ vấn đề cho thuê mua công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản. Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An:
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về định nghĩa thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:
“7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Theo đó, có thể hiểu, thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê. Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối công trình xây dựng đó.
Bên cho thuê mua trong trường hợp này là Công ty kinh doanh bất động sản.
===>>> Xem thêm:Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản
3.Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khi cho thuê mua công trình xây dựng
Căn cứ khoản 4, khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định một trong những trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khi cho thuê mua bất động sản đó là:
- Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng cho thuê mua bất động sản.
4. Các đối tượng được thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản thì các đối tượng được thuê mua bất động sản nói chung và thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản nói riêng gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước được thuê mua các loại bất động sản.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê mua công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của công trình xây dựng đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được thuê mua công trình xây dựng để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản.
5. Hình thức của hợp đồng cho thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản thế nào?
Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê mua công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản cũng là một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Vì vậy, hợp đồng thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản (theo khoản 2 Điều 17).
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê mua công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản
Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản quy định một số điều khoản cơ bản của hợp đồng cho thuê mua công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Thông tin các bên;
- Các thông tin về nhà cho thuê mua;
- Giá cho thuê mua công trình xây dựng;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực hợp đồng.
===>>> Xem thêm:Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng
7. Việc cho thuê mua công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản cần đảm bảo nguyên tắc gì?
Theo Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc cho thuê mua công trình xây dựng như sau:
- Công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
- Việc cho thuê mua công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
- Các bên trong hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.
8. Quyền và nghĩa vụ của Công ty kinh doanh bất động sản- bên cho thuê mua công trình xây dựng
8.1. Quyền của Công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 32 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê mua công trình xây dựng bao gồm:
- Yêu cầu bên thuê mua nhận công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn, phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
- Được bảo lưu quyền sở hữu công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
- Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
9.2. Nghĩa vụ của Công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê mua công trình xây dựng như sau:
- Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà (nếu có).
- Thực hiện thủ tục thuê mua công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Bảo quản công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Giao công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng, các điều kiện khác đã thỏa thuận.
- Làm thủ tục đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục.
- Bảo hành công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định.
- Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng.
- Các nghĩa vụ khác.
9. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua công trình xây dựng
9.1. Quyền của bên thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản
Điều 34 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà
- Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
- Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.
- Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
9.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản
Điều 35 Luật kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Bảo quản, sử dụng công trình xây dựng đúng mục đích theo hợp đồng.
- Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không tự ý thay đổi, cải tạo, phá dỡ công trình nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
- Sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
10. Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng của Công ty kinh doanh bất động sản không?
Căn cứ Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản thì bên thuê mua công trình xây dựng được phép chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng với Công ty kinh doanh bất động sản nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua khi hồ sơ đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua công trình là nhà ở xã hội.
===>>> Xem thêm:Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào ?
11. Công ty kinh doanh bất động sản có được cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không?
Theo Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”
Vì vậy, Công ty kinh doanh bất động sản là chủ dự án bất động sản mới được cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai.
===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
12. Điều kiện của nhà hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì?
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Trên đây là tổng hợp các quy định về thuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản.
Để được giải đáp các thắc mắc cụ thể cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết
===>>> Xem thêm:Thuê công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản
13. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An
Việc cá nhân, tổ chức thuê mua nhà của Công ty kinh doanh bất động ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, do bất động sản là loại tài sản mang giá trị cao nên cũng kèm nên dễ phát sinh tranh chấp, rủi ro, đặc biệt nếu các chủ thể thiếu hiểu biết pháp luật.
Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai, nhà ở, cũng như giải quyết tranh chấp luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.