Đăng ký đất đai: Tổng hợp các quy định quan trọng !

Trong xã hội ngày nay, việc sở hữu và quản lý đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Đất đai không chỉ là tài sản lớn mà còn là tài nguyên quý giá. Do đó, việc đăng ký đất đai đúng cách là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Bài viết này của Công ty Luật Thái An sẽ hướng dẫn bạn cách thực hiện quy trình đăng ký đất đai một cách chi tiết và đầy đủ.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh về đăng ký biến động đất đai

Cơ sở pháp lý điều chỉnh về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai là các văn bản pháp luật sau đây:

  • Luật đất đai năm 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
  • Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai

2. Thế nào là đăng ký đất đai?

Căn cứ theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm đăng ký đất đai cụ thể rằng:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”

Như vậy, người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý có nghĩa vụ bắt buộc phải đăng ký đất đai. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.

3. Đăng ký đất đai có bắt buộc không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

  • Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
  • Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

4. Đăng ký đất đai có mang lại lợi ích gì không?

Đăng ký đất đai không chỉ là một hành vi pháp lý bắt buộc các chủ thể có liên quan tuân thủ mà còn mang ý nghĩa sau:

  • Bảo về quyền sở hữu: Việc đăng ký đất đai giúp bảo vệ quyền sở hữu của bạn trước pháp luật, đồng thời ngăn chặn các rủi ro về mất mát hoặc tranh chấp.
  • Lợi ích về tài chính và pháp lý: Đất đai được đăng ký đúng cách cũng có thể tăng giá trị khi bạn muốn chuyển nhượng, cũng như tạo điều kiện thuận lợi hơn trong các giao dịch tài chính và pháp lý liên quan.

5. Phân loại đăng ký đất đai

Đối với quy định về phân loại đăng ký đất đai thì tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định phân loại đăng ký đất đai, tài sản gắn liền thành đăng ký lần đầu và đăng ký biến động cụ thể như sau:

đăng ký đất đai
4 trường hợp đăng ký đất đai lần đầu theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An

5.1. Đăng ký đất đai lần đầu

Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

  • Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
  • Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
  • Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
  • Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

5.2. Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

  • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
  • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
  • Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
  • Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
  • Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
  • Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
  • Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
  • Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
  • Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
  • Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

6. Hình thức và địa điểm Đăng ký đất đai

Việc thực hiện đăng ký đất đai có thể được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Người sử dụng đất tùy vào từng trường hợp cụ thể mà sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,…

Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương.

7. Thủ tục đăng ký đất đai

Sau đây là thủ tục đăng ký đất đai lần đầu và thủ tục đăng ký biến động đất đai:

a. Thủ tục đăng ký đất đai lần đầu

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu

Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai tới nộp hồ sơ tại:

  • Bộ phận một cửa, nơi tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính của UBND xã (phường), nơi có đất
  • Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện (quận), nơi có đất

Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu cần có:

  • Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo mẫu số 4a/ĐK)
  • Bản sao Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, căn cước công dân. Đối với người Việt Nam ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam, cụ thể:
    • Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
    • Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
  • Bản sao chứng thực giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai hoặc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có tài sản và yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).
  • Sơ đồ nhà ở, công trình cần đăng ký trong trường hợp các giấy tờ ở mục 4 trên chưa có sơ đồ miêu tả cụ thể vị trí, thiết kế của công trình hoặc các tài sản khác.
  • Bản sao giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến miễn giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có), …
  • Nếu thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu thông qua ủy quyền thì cần có bản chính giấy ủy quyền.

Cá nhân, hộ gia đình lấy phiếu tiếp nhận hồ sơ, phiếu hẹn trả kết quả. Nhận kết quả tại bộ phận một cửa theo phiếu hẹn.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu

Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ: Hồ sơ sẽ được tiếp nhận tại bộ phận một cửa. Lúc này hồ sơ được ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và người nộp hồ sơ được nhận phiếu tiếp nhận.

Nếu hồ sơ chưa hợp lệ: Trong thời gian 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo, hướng dẫn người nộp về việc bổ sung tài liệu để hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu đăng ký đất đai lần đầu

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Không quá 30 ngày làm việc, tính từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ.

Thời gian trên không tính: Các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã (phường) và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Sau khi giải quyết hồ sơ hợp lệ: Người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất nhận được Giấy chứng nhận đăng ký đất đai.

b. Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Theo quy định của pháp luật, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai tới nộp hồ sơ tại:

  • Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất;
  • Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC – UBND cấp xã nơi có đất (trong trường hợp địa phương đó chưa có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai)

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm các giấy tờ sau (theo quy định tại khoản 4 Điều 7 của Thông tư 33/2017/NĐ-CP):

  • Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK).
  • Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
  • Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động, cụ thể:
    • Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thau đổi họ, tên của cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình;
    • Trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình thì cung cấp bản sao sổ hộ khẩu; đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thanh viên khác trong hộ thì cần cung cấp văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được UBND cấp xã xã nhận;
    • Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được UBND cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
    • Văn bản xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất;
    • Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính trong trường hợp lần đăng ký trước có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính.
    • Quyết định về việc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp có hạn chế khi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
    • Bản sao một trong các giấy tờ thể hiện nội dung thay đổi thông tin về tài sản khác gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao lại người nộp hồ sơ phiếu tiếp nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc xác minh, kiểm tra hồ sơ theo quy định của pháp luật. Gửi thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật cho người sử dụng để hoàn thành nghĩa vụ này.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu đăng ký biến động đất đai

Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận khác. Đồng thời cập nhật biến động, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trong thời gian 15 ngày, người sử dụng nhận được Giấy chứng nhận do văn phòng đăng ký đất đai trao trả lại.

8. Thời hạn đăng ký đất đai

Đối với các trường hợp sau thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động:

  • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
  • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
  • Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
  • Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
  • Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
  • Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

9. Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký đất đai

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

10. Mức xử phạt dành cho hành vi không đăng ký đất đai?

Các mức xử phạt đối với hành vi không đăng ký đất đai được quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể:

“1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

Đăng ký đất đai lần đầu
Hình thức và mức xử phạt nếukhông thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn – Nguồn: Luật Thái An

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại cácđiểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tạikhoản 6 Điều 95 của Luật đất đaimà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tạikhoản 6 Điều 95 của Luật đất đaimà không thực hiện đăng ký biến động.

3.Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4.Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Lưu ý: Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

11. Vai trò của Luật sư trong việc tư vấn, hỗ trợ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai:

Trong quá trình đăng ký đất đai, vai trò của luật sư tư vấn đóng một phần quan trọng không thể phủ nhận:

  • Luật sư không chỉ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý mà còn hỗ trợ khách hàng trong từng bước của quá trình đăng ký, giúp đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý cho chủ sở hữu.
  • Với kiến thức sâu rộng về luật đất đai và kinh nghiệm thực tiễn, luật sư có thể giải thích các quy định phức tạp, cung cấp lời khuyên về cách thức tiếp cận hiệu quả nhất và hỗ trợ trong việc chuẩn bị hồ sơ đăng ký.
  • Tong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý, luật sư sẽ đại diện cho khách hàng để bảo vệ quyền lợi của họ trước pháp luật, giúp khách hàng hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, cũng như các thủ tục pháp lý khác như chuyển nhượng, thế chấp, hay thừa kế đất đai.
  • Đặc biệt trong các trường hợp đất đai có yếu tố phức tạp như đất đai trong khu vực quy hoạch, đất có nguồn gốc tranh chấp, hay đất thuộc di sản văn hóa, việc tham khảo ý kiến của luật sư trở nên càng quan trọng. Họ sẽ cung cấp các giải pháp pháp lý và thương lượng, giúp khách hàng đạt được kết quả tốt nhất.
  •  Ngoài ra, nhiều luật sư còn cung cấp dịch vụ hỗ trợ trực tuyến, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tìm kiếm thông tin và nhận tư vấn mọi lúc mọi nơi.

Tóm lại, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ một luật sư chuyên nghiệp là một bước đầu tiên thông minh và an toàn, đặc biệt khi bạn bước vào lĩnh vực phức tạp như đăng ký đất đai.

Bui Linh
Bài viết mới nhất của Bui Linh (Xem tất cả)