Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2026

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2026 là khoản thuế mà tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật. Dù nhiều trường hợp được miễn hoặc giảm thuế, việc hiểu rõ đối tượng chịu thuế, căn cứ tính thuế và các trường hợp miễn, không chịu thuế vẫn rất quan trọng để thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cập nhật những quy định cần biết về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2026.

Đối tượng chịu thuế, không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

  • Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khóang sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
  • Các loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh theo quy định của pháp luật. (Căn cứ Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:

  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng (giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh…);
  • Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
  • Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
  • Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
  • Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

(Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp – Ảnh minh họa: Luật Thái An

Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

  • Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất là người nộp thuế;
  • Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
  • Đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
  • Nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
  • Người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

(Căn cứ Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.

Giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

  • Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.
  • Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:
  • Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
  • Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
  • Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Thuế suất

  • Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần:

Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

  • Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, từ ngày 01 tháng 01 năm 2012. Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 thì áp dụng như sau:
  • Trường hợp hạn mức đất ở trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;
  • Trường hợp hạn mức đất ở từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
  • Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
  • Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
  • Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
  • Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm

(Căn cứ Điều 5, Điều 6, Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Miễn thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:

  • Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
  • Đất của cơ sở thực hiện xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.
  • Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.
  • Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
  • Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
  • Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
  • Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.
  • Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử – văn hóa.
  • Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.

(Điều 9 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:

  • Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;
  • Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
  • Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;
  • Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

(Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

  • Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng một thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế thuộc hai trường hợp được giảm thuế trở lên quy định tại Điều 10 của Luật này thì được miễn thuế.
  • Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn, trừ trường hợp người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.
  • Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.
  • Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp

(Điều 11 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)

Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới nhất 2026 bao gồm những gì?

Theo Mục 11.1 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 373/2025/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định như sau:

  • Mẫu 01/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân)
  • Mẫu 02/TK-SDDPNN: Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với tổ chức)
  • Mẫu 03/TKTH-SDDPNN: Tờ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân kê khai tổng hợp đất ở)
  • Bản sao các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
  • Bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).

Dịch vụ tư vấn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Luật Thái An

Việc xác định đúng đối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế, mức thuế phải nộp và các trường hợp miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không phải lúc nào cũng đơn giản. Sai sót trong quá trình kê khai hoặc nộp thuế có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính không cần thiết hoặc dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính.

Với kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật thuế và kế toán, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, thuế và hành chính, Luật Thái An cung cấp các dịch vụ:

  • Tư vấn quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
  • Xác định đối tượng nộp thuế, căn cứ tính thuế và số thuế phải nộp;
  • Tư vấn điều kiện miễn, giảm thuế;
  • Hỗ trợ kê khai, lập hồ sơ và thực hiện thủ tục với cơ quan thuế;
  • Tư vấn xử lý sai sót, khiếu nại và tranh chấp về thuế;
  • Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Với đội ngũ luật sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, Luật Thái An cam kết tư vấn đúng quy định pháp luật, bảo mật thông tin và bảo vệ tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Kết luận

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ tài chính của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của pháp luật. Việc hiểu đúng quy định về đối tượng chịu thuế, cách tính thuế và các trường hợp miễn, giảm thuế sẽ giúp người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ, hạn chế rủi ro pháp lý và tránh các chi phí phát sinh không cần thiết.

Nếu Quý khách cần tư vấn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, hỗ trợ kê khai, miễn giảm thuế hoặc giải quyết vướng mắc với cơ quan thuế, hãy liên hệ Công ty Luật Thái An để được luật sư và chuyên gia pháp lý hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

 

Đàm Thị Lộc
Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)