Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến được các cá nhân, tổ chức áp dụng trong hợp đồng vay. Một trong những loại tài sản hiện nay được pháp luật công nhận đó là tài sản hình thành trong tương lai. Vậy có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp tài sản hình thành trong tương lai) hay không?

Để giải đáp thắc mắc trên, Công ty Luật Thái An xin chia sẻ tới bạn đọc các quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi của khách hàng về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chào luật sư. Tôi tên là Phạm Văn Nhất, nhân viên Công ty chuyển phát nhanh tại tại Quận 1, TP HCM. Tôi đang có dự án kinh doanh khả thi, muốn vay vốn ngân hàng bằng căn hộ chung cư đang xây dựng. Xin hỏi: Tôi có được thế chấp nhà ở/tài sản hình thành trong tương lai hay không? Rất mong được luật sư giải đáp.

Luật Thái An trả lời 

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp tài sản hình thành trong tương lai). Chúng tôi có ý kiến tư vấn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau.

1. Cơ sở pháp lý quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy định thế chấp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp tài sản hình thành trong tương lai) là các văn bản pháp luật sau:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai 2013;
• Luật Nhà ở 2014;
• Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm;
• Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2. Khái niệm tài sản/nhà ở hình thành trong tương lai?

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại, đang được đầu tư, xây dựng vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.

===>>> Xem thêm: Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Tại Luật Nhà ở năm 2014, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Tuy nhiên, tại Điều 3 Thông tư 07/2019/TT-BTP thì khái niệm nhà ở (tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được giải thích rõ hơn:

1. Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng;

2. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:
   a) Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan.

===

3. Điều kiện chung để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 118 Luật Nhà ở quy định điều kiện đưa nhà ở tham gia giao dịch trong đó có thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là:

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Trong quy định của pháp luật về nhà ở hiện nay thì khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có GCN.

===>>> Xem thêm: Vay thế chấp nhà

4. Điều kiện cụ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng vay. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản dùng để thế chấp khoản vay là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (Khoản 3 Điều 295). Tuy nhiên tài sản dùng để thế chấp cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

===

• Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
• Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
• Giá trị của tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Mặt khác, Luật Nhà ở 2014 cũng cho phép việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với các điều kiện được quy định tại Điều 147 Luật này.

Đối với thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì:

===

• Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
• Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
• Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
• Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.

===>>> Xem thêm: Quy trình mua bán nhà

Ngoài ra, Điều 148 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

• Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần có:
  • Hồ sơ dự án;
  • Thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
  • Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Nhà ở thế chấp đã xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp (chỉ với nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án).

===>>> Xem thêm: Đối tượng, điều kiện, hồ sơ, thủ tục mua nhà ở xã hội

• Trường hợp cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của mình cần có:

• • Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp,
  • Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
• Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần có:

• • Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán;
  • Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

===>>> Xem thêm: Mua nhà thuộc sở hữu nhà nước

4. Nguyên tắc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 5 Thông tư 07/2019/TT-BTP, nguyên tắc đăng ký thế chấp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp tài sản hình thành trong tương lai) được quy định như sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác;
• Thỏa thuận về tài sản bảo đảm khác không phải là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nội dung khác mà các bên được thỏa thuận theo quy định của pháp luật.
• Đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó
• Đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
• Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.

===

Trên đây là phần tư vấn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp tài sản hình thành trong tương lai). Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn Luật đất đai, Luật nhà ở của Luật Thái An. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo các bài viết sau để có thêm thông tin liên quan:

===

===

5. Dịch vụ tư vấn luật và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở của Luật Thái An

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở.

===

Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

Lưu ý:

• Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
• Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật liên quan đã bị sửa đổi, thay thế hoặc hết hiệu lực.
• Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý liên quan hoặc cần ý kiến pháp lý chuyên sâu cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn luật đất đai hoặc gửi Email theo địa chỉ contact@luatthaian.vn. Bạn cũng có thể để lại tin nhắn, điền thông tin yêu cầu trên website https://luatthaian.vn/ nếu cần sử dụng dịch vụ luật sư của chúng tôi.