Hiện nay, việc cho thuê nhà nói chung và cho thuê mặt bằng kinh doanh rất phổ biến cho nên nhu cầu cho thuê lại cũng không ngừng tăng lên. Tuy nhiên nhiều người vẫn chưa hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh cũng như các soạn thảo hợp đồng này. Vì vậy, bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh theo đúng quy định pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là các văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;
2. Thế nào là mặt bằng?
Mặt bằng kinh doanh chính là địa điểm được dùng để tổ chức việc kinh doanh, mua bán, có thể là đất đai, nhà cửa mà là đất, căn hộ, nhà, kiot, hay cả một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà. Theo đó, hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh có đối tượng là bất động sản
Nhà ở cho thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh chủ yếu là nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
3. Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là gì?
Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể định nghĩa về việc hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh, tuy nhiên, về bản chất đây cũng là hoạt động thuê tài sản theo pháp luật dân sự.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Như vậy, hợp đồng cho thuê lại mặt bằng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên thuê sẽ tiến hành cho một bên thứ ba khác thuê mặt bằng của bên cho thuê. Bên cho thuê lại lúc này sẽ có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê ban đầu là giao mặt bằng cho bên thuê lại sử dụng kinh doanh trong một thời hạn còn bên thuê lại có nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng cho bên cho thuê lại.
Ví dụ: A cho B thuê mặt bằng tại địa chỉ X, thời hạn là 03 năm. Tuy nhiên đến năm thứ 2 vì B ngừng kinh doanh, không thể sử dụng mặt bằng kinh doanh này nhưng vẫn có nhu cầu sử dụng trong tương lai nên đã quyết định cho C thuê lại mặt bằng này.
=== Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Theo quy định trên, bên thuê mặt bằng có quyền cho thuê lại mặt bằng đang thuê, nếu được sự đồng ý của chủ mặt bằng. Trường hợp, tự ý cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê mặt bằng là hành vi vi phạm hợp đồng. Một là, Hợp đồng thuê mặt bằng xây dựng phải có thỏa thuận về việc cho thuê lại, hoặc có văn bản đồng ý của chủ mặt bằng về việc bên thuê được quyền cho thuê lại mặt bằng thuê. Hai là, mặt bằng cho thuê đang còn thời hạn thuê và đủ điều kiện để cho thuê lại. Bất động sản này có thể tham gia vào giao dịch thuê mặt bằng, cần phải đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: “Mặt bằng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.” Ba là, thỏa thuận trong Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và không vi phạm các quy định pháp luật có liên quan khác. Bốn là, điều kiện về chủ thể cho thuê lại, thuê lại mặt bằng: Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự bao gồm: năng lực hành vi dân sự,năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch dân sự mà không bị ép buộc. Ngoài ra, đối với hoạt động cho thuê mặt bằng thu lợi nhận cá nhân, tổ chức cho thuê phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản như sau: Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về hình thức hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh. Trường hợp mặt bằng kinh doanh là nhà ở thì theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.” Như vậy, Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là nhà phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp việc cho thuê lại mặt bằng kinh doanh diễn ra bởi công ty kinh doanh bất động sản thì theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.” === Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây: Cũng giống với hợp đồng thuê tài sản thông thường, trong hợp đồng thuê lại mặt bằng để kinh doanh cũng có 2 chủ thể cơ bản đó là bên thuê lại và bên cho thuê lại. Với bên cho thuê lại mặt bằng: Bên cho thuê lại mặt bằng có thể tổ chức, cá nhân, hộ gia đình: Với bên thuê lại mặt bằng: Bên thuê nhà có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Thời gian giao nhận nhà: Do các bên thỏa thuận. Thời hạn thuê, gia hạn thuê: Bên thuê lại trong hợp đồng cho thuê lại mặt bằng có các quyền lợi như sau: Về nghĩa vụ của bên cho thuê lại trong hợp đồng này được quy định bao gồm: Đối với bên thuê lại sẽ có những quyền lợi bao gồm: Bên thuê lại có các nghĩa vụ cơ bản như sau: Các bên có thể cam kết về tính trung thực về các thông tin cung cấp… Các bên có thể thỏa thuận các nội dung khác như vấn đề phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp… === === Việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây: Trường hợp một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì có trách nhiệm bồi thường. Ngoài ra, trong một số trường hợp, khi đã hết thời hạn thuê được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hợp đồng thuê nhưng họ không muốn chấm dứt thì các bên thỏa thuận tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê mặt bằng. === Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng cho thuê lại mặt bằng thường gặp như sau: === Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. === === Ngày nay, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê, cho thuê lại ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây, trong đó có hợp đồng cho thuê lại mặt bằng. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng, soạn thảo hợp đồng cho thuê lại mặt bằng và giải quyết tranh chấp hợp đồng là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Công ty Luật Thái An chuyên cung cấp mọi dịch vụ soạn thảo các mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng làm nhà xưởng, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng làm văn phòng,… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. === ===>>> Xem thêm:Tư vấn đất đai, nhà ở >>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI MẶT BẰNG KINH DOANH!4. Bên thuê mặt bằng kinh doanh có thể cho thuê lại hay không?
5. Điều kiện cho thuê lại mặt bằng xây dựng đang thuê
6. Hình thức hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
7. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng cho thuê lại nhà
7.1. Thông tin các bên gồm: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên:
7.2. Thông tin về đối tượng của hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
7.3. Thỏa thuận về giá và thời hạn, phương thức thanh toán trong hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
7.4. Thời gian giao nhận mặt bằng; thời hạn cho thuê mặt bằng:
7.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên:
a) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại
b) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại
7.6. Cam kết của các bên
7.7. Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:
7.8. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
7.9. Các thỏa thuận khác:
8. Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng
9. Các tranh chấp hợp đồng cho thuê lại mặt bằng thường gặp
10. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
