Cùng với hoạt động cho thuê nhà thì việc cho thuê lại nhà cũng được nhiều người quan tâm. Theo đó, Hợp đồng cho thuê lại nhà là văn bản pháp lý quan trọng để các bên xác định quyền và nghĩa vụ của mình khi thuê lại nhà. Vậy hợp đồng cho thuê lại nhà là gì và cần có những điều khoản nào? Bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về hợp đồng cho thuê lại nhà theo đúng quy định pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng cho thuê lại nhà
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng cho thuê lại nhà là các văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi Tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;
2. Hợp đồng cho thuê lại nhà là gì?
Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể định nghĩa về việc hợp đồng cho thuê lại nhà, tuy nhiên, về bản chất hoạt động cho thuê lại nhà cũng là hoạt động thuê tài sản theo pháp luật dân sự.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Như vậy, hợp đồng cho thuê lại nhà là cũng là hợp đồng thuê tài sản, theo đó, người thuê lại nhà có quyền sử dụng theo đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận và có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho bên cho thuê. Bên cho thuê (cũng là bên thuê nhà trong một hợp đồng thuê nhà) có nghĩa vụ giao nhà, bảo đảm giá trị sử dụng của nhà cho thuê và có quyền được nhận tiền thuê nhà.
=== Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Theo quy định trên, bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được sự đồng ý của chủ nhà. Trường hợp, tự ý cho thuê là hành vi vi phạm hợp đồng. Hiện nay, pháp luật chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về hình thức của hợp đồng cho thuê lại nhà mà tùy mục đích sử dụng pháp luật có quy định riêng. Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.” Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: “2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”. Như vậy, Hợp đồng cho thuê lại nhà phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Hợp đồng cho thuê lại nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây: Với bên cho thuê nhà: Bên cho thuê nhà có thể tổ chức, cá nhân, hộ gia đình: Với bên thuê nhà: Bên thuê nhà có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Một là các bên cần mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu. Hai là mục đích thuê: Mục đích thuê của hợp đồng cho thuê lại nhà rất đa dạng và phong phú nhưng bắt buộc phải nêu mục đích thuê cụ thể và chi tiết: thuê nhà để ở, thuê nhà trọ, thuê làm nhà xưởng, thuê làm địa điểm kinh doanh, thuê làm trụ sở, thuê làm kho… Thời gian giao nhận nhà: Do các bên thỏa thuận. Thời hạn thuê, gia hạn thuê: * Quyền của bên cho thuê nhà * Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà * Quyền của bên thuê lại nhà: * Nghĩa vụ của bên thuê lại nhà: Như vậy, khi thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê có quyền và nghĩa vụ theo các quy định nêu trên. Các bên có thể cam kết về tính trung thực về các thông tin cung cấp… Các bên có thể thỏa thuận các nội dung khác như vấn đề phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp… ===>>> Xem thêm:Mẫu hợp đồng thuê nhà ===>>> Xem thêm:Soạn thảo hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê đất Theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở …c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;” Theo đó, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Như vậy, nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định về thỏa thuận phạt do vi phạm hợp đồng (vi phạm quy định về tự ý cho thuê lại nhà đang thuê) thì bên vi phạm phải trả cho bên kia số tiền theo mức phạt đã thỏa thuận khi ký kết hợp đồng thuê. Trường hợp không nộp phạt vi phạm thì bên cho thuê có quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ do hành vi vi phạm hợp đồng. Về cơ bản, các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê lại nhà cũng tương tự như hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê lại nhà chấm dứt trong trường hợp sau đây: Căn cứ Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, thuê lại nhà ở như sau: Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà ở. Cụ thể như sau: Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây: Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; ===>>> Xem thêm:Các trường hợp chấm dứt hợp đồng Khoản 1, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi năm 2020 nêu rõ: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”; 2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.” Theo quy định này, việc cho thuê lại nhà thuê cũng được xem là kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có trường hợp được xác định là cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên thì mới không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải khai thuế. Các trường hợp được xem là cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên để không phải thành lập doanh nghiệp nêu tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm: Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng cho thuê lại nhà thường gặp như sau: ===>>> Xem thêm:Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thuê lại nhà – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. ===>>> Xem thêm: Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết === Hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng rất phố biến trong hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày này. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê, cho thuê lại ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng thuê nhà, soạn thảo hợp đồng thuê lại nhà nói chung là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. ===>>> Xem thêm:Tư vấn hợp đồng ===>>> Xem thêm:Tư vấn đất đai, nhà ở >>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!3. Bên thuê nhà có thể cho thuê lại nhà hay không?
4. Điều kiện cho thuê lại nhà đang thuê
5. Hình thức hợp đồng cho thuê lại nhà
6. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng cho thuê lại nhà
6.1. Thông tin các bên gồm: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên:
6.2. Thông tin về đối tượng của hợp đồng cho thuê lại nhà, mục đích thuê nhà:
6.3. Thỏa thuận về giá và thời hạn, phương thức thanh toán trong hợp đồng cho thuê lại nhà
6.4. Thời gian giao nhận nhà; thời gian bảo hành nhà ở nếu là thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê nhà;
6.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên:
(1) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:
(2) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại nhà:
6.6. Cam kết của các bên
6.7. Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:
6.8. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
6.9. Các thỏa thuận khác:
7. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê nhà cho thuê lại mà không xin phép
9. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê lại nhà
9.1. Đối với hợp đồng cho thuê lại nhà nói chung:
9.2. Đối với hợp đồng cho thuê lại nhà ở
Đối với trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
Đối với trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước:
10. Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh?
11. Các tranh chấp hợp đồng cho thuê lại nhà thường gặp và các phòng ngừa
12. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
