Nhà nước ta cho phép người dân vay vốn phục vụ sản xuất, đáp ứng nhu cầu cần thiết, chính đáng của mình, theo đó pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này cũng tạo cơ sở pháp lí và thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và bảo vệ quyền lợi của mình. Bởi vậy, bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Theo đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
=== Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với các quy định của pháp luật. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng như sau: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.” Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. ===>>> Xem thêm:A-Z về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai Các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định tương: không chỉ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân. Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này. Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đình, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) hoặc ở các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất. Đối tượng của thế chấp là đất nông nghiệp và đất ở. Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân nếu thuộc các loại đất sau đây: đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Điều 144 Luật Nhà ở 2014 quy định về Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở, tại khoản 2 điều này quy định: Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”… Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể là một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định về hiệu lực của hợp đồng: “1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực. 2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết”. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có quy định khác “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”. Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, hoặc theo yêu cầu có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thông thường hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường có các nội dung cơ bản dưới đây: ===>>> Xem thêm:Xây dựng điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng ===>>> Xem thêm:Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng áp dụng thế nào? ===>>> Xem thêm:Điều kiện và thủ tục vay thế chấp nhà ở như thế nào ? * Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất * Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất * Bên nhận thế chấp có quyền: * Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lí theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lí được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án. Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng cho thuê lại nhà thường gặp như sau: === Trên thực tế, khi có tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên thường lựa chọn hai cách thức sau để giải quyết: Thương lương, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà án. Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. === === Nếu bạn đang lo lắng chưa biết cách soạn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay vướng phải một vụ tranh chấp hợp đồng mà không biết nên lựa chọn công ty luật uy tín nào để được tư vấn giải quyết thì hãy lựa chọn Công ty Luật Thái An. Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. Đến với chúng tôi bạn sẽ được: ===>>> Xem thêm:Tư vấn hợp đồng ===>>> Xem thêm:Tư vấn đất đai, nhà ở >>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT!3. Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
4. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Bên thế chấp quyền sử dụng đất:
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:
5. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
6. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
7. Nội dung cơ bản của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
8. Quyền và nghĩa vụ của các bên
8.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
8.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thể chấp
9. Các tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường gặp
10. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
11. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng của Luật Thái An
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
