Hiện nay, khi Chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ khả năng để tiếp tục thực hiện dự án thì một trong những giải pháp tình thế được áp dụng đó là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Vậy việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì không? và trình tự thủ tục thế nào? Những vấn đề này sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là các văn bản pháp luật sau:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Đầu tư năm 2020;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP
2. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng một phần dự án bất động sản của mình cho nhà đầu tư khác hay không?
Căn cứ khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
3. Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là gì?
Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản có thể hiểu là việc chủ đầu tư chuyển giao một phần dự án bất động sản cùng các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn.
=== Theo Điều 11 và Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản thì các đối tượng được nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản gồm: Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn nên ngoài đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc chung của kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện riêng biệt khác. Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản như sau: Một là, Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Hai là, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây: Ba là, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Bốn là, Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án. === Căn cứ Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển nhượng bất động sản như sau: “Điều 11. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) …5. Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án. …” Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án. Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các điều kiện để chuyển nhượng một phần dự án bất động sản gồm: Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần dự án chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. === Điểm đ Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cũng là một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Bởi vậy, theo khoản 2 Điều 17, hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ một phần dự án bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Theo Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nội dung hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây: ===bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết ===>>> Xem thêm: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng| Luật Thái An™ Căn cứ Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản như sau: “1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. 2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau: a) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư; b) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.”; Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định thủ tục chuyển nhượng một phần dự án bất động sản như sau: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng một phần dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền. Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau: Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng một phần dự án bất động sản bao gồm: a) Đơn đề nghị chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; b) Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu; c) Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm: d) Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm: a) Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; b) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ); c) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định này. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng khi hồ sơ hợp lệ. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án. Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. ===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết === Ngày nay, hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. ===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai. >>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!4. Các đối tượng được nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
5. Việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cần đảm bảo nguyên tắc gì?
5.1. Nguyên tắc chung khi kinh doanh bất động sản
5.2.Nguyên tắc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
6. Nhà đầu tư chuyển nhượng một phần dự án bất động sản của mình thì phải có trách nhiệm gì đối với khách hàng?
7. Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
7.1. Điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng
7.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản
7.3. Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản
8. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
9. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
10.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
10.1. Quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
10.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản:
11. Việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cần cơ quan có thẩm quyền nào cho phép?
12. Thủ tục chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ
Bước 3: Trả kết quả
Bước 4:Thủ tục sau khi có Quyết định cho phép chuyển nhượng
13. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
